售后返租模式在乌鲁木齐商业地产中的应用及风险防范研究

发布时间：2017-05-14 09:24

  本文关键词：售后返租模式在乌鲁木齐商业地产中的应用及风险防范研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着国家城镇化建设的不断推进,商业地产的辐射、拉动能力日益凸显,在促进当地经济发展、解决劳动人口就业等方面发挥着巨大作用,越来越受到各地各级政府的高度重视。本文通过分析新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市商业地产的基本现状了解到,与国内一些城市相比,乌鲁木齐虽然在发展商业地产方面起步不是很早,但其发展势头却很强劲,显示出了一种持续上升的良好态势。然而,速度提升了,质量却没有得到保障。我们发现,政策引导不到位、项目规划不科学等问题,在一定程度上影响了乌鲁木齐市商业地产的科学发展、繁荣发展。基于以上认识,笔者认为摸清基本状况,分析利与弊,找出破解之道,寻求发展之策,是现阶段发展乌鲁木齐商业地产必须要解决的一个瓶颈问题。随着国家对房地产市场的宏观调控,限价限购政策的频繁出台,保障性住房的大量开发建设,导致住宅房产现阶段的利润空间逐渐缩小,发展潜力减弱。“思路一变天地宽”,在这样的大背景下,很多房地产开发商便把投资目光转移到了对商业地产的开发上。经过不断探索,房地产商推出的一种新的商业销售模式——“售后返租”受到了投资者的青睐。特别是在乌鲁木齐本地,此种模式几乎未被推行开,存在很大的市场潜力,本文对“售后返租”这种商业地产的运营模式做了全方面的分析,并与其他商业地产模式做出对比,对“售后返租”这一模式如何推进商业地产健康发展及规避风险给出参考建议;并结合乌鲁木齐当地情况及特色,分析研究“售后返租”模式对乌鲁木齐商业地产的发展带来的新契机。本文通过文献查阅、SWOT模型运用、对比分析等方法,对乌鲁木齐“德汇广场”商业地产项目进行案例分析,结合乌鲁木齐当地政策、地域及经济环境因素,对乌鲁木齐本地商业地产市场的发展现状进行分析研究;采用对比分析的方法,通过与其他有关模式比较,挖掘总结出“售后返租”模式的优点、缺点;对售后返租模式在乌鲁木齐本地商业地产中的应用、与乌鲁木齐本地商业地产的契合点、以及在乌鲁木齐本地商业地产行业中的发展前景进行分析,找出其存在的缺陷及风险因素,提出合理建议、发展策略、创新机制,做强“售后返租”商业模式品牌,提高“售后返租”模式在乌鲁木齐商业地产行业中的市场占有率,使“售后返租”商业模式能够在乌鲁木齐本地商业地产行业中得到健康持久的生存及发展,规避可能出现的各类风险。笔者认为,在政府有关部门颁布实施的一系列有利政策的调控下,我国商业地产将步入一个规范化、高效化的发展阶段,尤其是伴随着开发商现代管理营销素养的不断提升,商业地产必将会成为推动国民经济发展、提升居民生活幸福指数的有力推手。
【关键词】：售后返租 乌鲁木齐 商业地产 德汇广场
【学位授予单位】：新疆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 1.绪论8-17
• 1.1 研究的意义目的8-9
• 1.1.1 研究意义8-9
• 1.1.2 研究目的9
• 1.2 国内外文献综述以及本人对综述评价9-13
• 1.2.1 国内文献综述9-11
• 1.2.2 国外文献综述11-12
• 1.2.3 本人对文献综述的评价12-13
• 1.3 研究内容及研究方法13-14
• 1.3.1 研究内容13-14
• 1.3.2 研究方法14
• 1.4 研究思路及研究框架14-16
• 1.4.1 研究思路14-15
• 1.4.2 研究框架15-16
• 1.5 论文创新之处和不足16-17
• 1.5.1 创新之处16
• 1.5.2 不足之处16-17
• 2.相关理论基础及概念界定17-28
• 2.1 相关理论基础17-24
• 2.1.1 房地产开发基本理论17-21
• 2.1.2 销售基本理论21-24
• 2.2 商业地产概念界定及分类24-28
• 2.2.1 商业地产的概念界定24
• 2.2.2 商业地产的分类24-28
• 3.乌鲁木齐商业地产发展现状与经营模式分析28-35
• 3.1 乌鲁木齐商业地产的发展状况28-32
• 3.1.1 乌鲁木齐商业地产的总体概况28-29
• 3.1.2 乌鲁木齐商业地产发展特点29
• 3.1.3 乌鲁木齐商业地产的分布特点29-32
• 3.2 乌鲁木齐商业地产的发展机遇32-33
• 3.2.1 全国房价大幅上涨，影响乌鲁木齐房地产市场32
• 3.2.2 国家政策的支持32-33
• 3.2.3 人民的生活水平提高，物质精神需求丰富33
• 3.3 乌鲁木齐商业地产的经营方式33-35
• 3.3.1 以招商带动销售33-34
• 3.3.2 借助政府政策，加大营销力度34-35
• 4. “德汇广场”商业地产项目售后返租案例分析35-49
• 4.1 “德汇广场”商业地产项目SWOT分析35-38
• 4.1.1 优势分析35
• 4.1.2 弱点分析35-36
• 4.1.3 机会分析36
• 4.1.4 威胁分析36-37
• 4.1.5 总体性结论37-38
• 4.2 “德汇广场”商业地产项目定位策略38-40
• 4.2.1 项目总体定位38
• 4.2.2 项目形象定位38
• 4.2.3 项目主力业态定位38-39
• 4.2.4 项目辅助业态定位39
• 4.2.5 项目经营定位39-40
• 4.3 “德汇广场”商业地产项目销售与招商策略40-44
• 4.3.1 销售策略40-42
• 4.3.2 招商策略42-44
• 4.4 “德汇广场”商业地产项目经营管理策略44-49
• 4.4.1 运营管理模式44-46
• 4.4.2 商业物业管理模式46-49
• 5.售后返租模式存在的风险及健康发展策略49-59
• 5.1 售后返租模式存在的问题49-52
• 5.1.1 投资存在盲目性49-50
• 5.1.2 开发与经营脱节50-51
• 5.1.3 开发融资渠道单一，地产开发过分依赖银行贷款51
• 5.1.4 开发商的管理运营水平落后51-52
• 5.2 售后返租模式存在的风险52-53
• 5.2.1 财务风险52
• 5.2.2 业态定位风险52
• 5.2.3 运营管理风险52
• 5.2.4 市场推广效果风险52-53
• 5.2.5 市场供求风险53
• 5.3 售后返租模式健康发展策略53-59
• 5.3.1 翔实的市场调查53-54
• 5.3.2 理性的效益分析54
• 5.3.3 充足的资金准备54-55
• 5.3.4 严格把握项目选址55-56
• 5.3.5 缜密的规划设计56
• 5.3.6 相关专业人才培养与引进56-57
• 5.3.7 卓有成效的招商57-58
• 5.3.8 绝对不容忽视的运营管理58-59
• 6.结论和展望59-61
• 6.1 结论59-60
• 6.2 展望60-61
• 参考文献61-64
• 致谢64

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