基于特征价格法的商品住宅价格指数研究 ————以杭州为例

发布时间：2023-04-02 13:53

　　随着房地产业的蓬勃发展,全民关注房价,但国家统计部门公布的房价指数的真实性引发公众质疑。因此用科学的方法对房地产价格进行统计,有效反应价格变化显得迫在眉睫。 商品住宅价格指数是反映不同时期住宅价格水平变化趋势和程度的相对数指标。目前国家公布的房地产价格指数多是以平均值或加权平均值法计算得到,即认为商品房是同质的,但商品房随着自身特征(面积、朝向、房龄等)、区位特征(周边配套、周边教育、周边环境等)的不同而有差异,因此平均值来计算价格指数是有偏差的。 在此背景下,本文系统研究了国内外编制房地产价格指数的理论和方法,结合杭州市房地产市场的现状及特点,提出价格指数的计算思路及操作步骤。本文通过构建杭州市商品住宅特征价格模型,采用2011年杭州二手房市场的199个样本量进行回归分析,最终确定了7个显著影响房地产价格的因素。在已有模型的基础上,加入时间变量,从而计算出每期的价格指数,并与平均值法、中位数法的计算结果进行比较。结果显示：三种方法的计算结果在趋势上保持一致,但在每期的值有差异。 结合国外经验,提出建议：尽量控制不同房产属性引起的价格变化；注重数据的可获得性,考虑成本；样本选取充分反映...

【文章页数】：69 页

【学位级别】：硕士

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摘要
ABSTRACT
1 绪论
    1.1 研究背景及问题提出
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究问题提出
    1.2 研究目的及意义
        1.2.1 研究目的
        1.2.2 研究意义
    1.3 研究方法、内容及技术路线
        1.3.1 研究方法
        1.3.2 研究内容
        1.3.3 技术路线
    1.4 研究创新点
2 文献综述
    2.1 相关概念界定
        2.1.1 商品住宅
        2.1.2 住宅价格
        2.1.3 商品住宅价格指数
        2.1.4 特征价格模型
    2.2 国外商品住宅价格指数研究现状
        2.2.1 成本投放法(input cost method)
        2.2.2 加权平均法(Weighted average method)
        2.2.3 重复交易法(repeat sale method)
        2.2.4 特征价格法(hedonic price method)
    2.3 国内商品住宅价格指数研究现状
    2.4 国内外房地产特征价格研究现状
3 商品住宅价格特征研究
    3.1 商品住宅的主要特征
        3.1.1 商品住宅的自然属性
        3.1.2 商品住宅的经济特性
    3.2 商品住宅价格的主要影响因素
        3.2.1 宏观因素
        3.2.2 微观因素
    3.3 商品住宅价格的主要构成
4 基于杭州市场的商品住宅特征价格模型构建及探讨
    4.1 杭州城市发展情况
        4.1.1 杭州城市经济发展现状
        4.1.2 杭州土地市场
        4.1.3 杭州房地产市场
    4.2 基于杭州市场的商品住宅特征价格模型建立
        4.2.1 成交信息收集
        4.2.2 变量选择
        4.2.3 数据处理
5 实证分析及结果讨论
    5.1 函数形式的选择
    5.2 模型回归分析
        5.2.1 自变量与因变量的描述性统计
        5.2.2 显著性检验、方差分析及共线性检验
        5.2.3 残差的正态性检验
        5.2.4 模型结果分析
        5.2.5 住宅特征的价格弹性
        5.2.6 住宅特征的边际价格分析
    5.3 特征价格法商品住宅价格指数计算
    5.4 特征价格法、平均值法、中位数法的比较
    5.5 商品住宅价格指数方法的选取
    5.6 特征价格指数编制法在我国的应用前景
6 研究结论及不足
    6.1 研究结论
    6.2 研究不足及后续研究
参考文献
附录
致谢



本文编号：3779342