基于特征价格模型的南通市存量房批量价格评估研究

发布时间：2017-10-02 16:27

  本文关键词：基于特征价格模型的南通市存量房批量价格评估研究

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【摘要】：随着我国市场化和城市化加深,经济快速发展,作为市场经济中调节房地产供求关系进而调节行业资源配置的主要因素的价格,其大小的评估牵涉的利益甚广。2003年政府工作报告中,我国政府表明房地产税收制度改革意向。从契税,到研究中的财产税,甚至是未来可能开征的遗产税,其计税依据的评估都使存量房评估方法的计算速度、科学性和公正性受到了前所未有的挑战。存量房是房地产的重要组成。南通市区的存量房批量价格评估研究的重要性在这样的背景下,凸显出来,对其他准二线城市具有参考意义。本文通过梳理国内外相关文献,总结了存量房批量价格评估的相关理论,提出建立以效用法为理论基础的特征价格模型来实现南通市存量房的批量评估。本文采用南通市区550个存量房小区的数据,针对南通市区存量房市场的发展现状和现实评估需求,构建了适应南通市区存量房市场的批量价格评估模型,初步筛选出了12个特征变量,进行影响区域存量房价格的因素的探讨与评估模型的探索。本研究为南通市存量房批量评估在涉税的税基评估、市场价格调控中的价格指数计算、投资引导需要的大量价格数据支持、市政建设参考的价格和空间分异规律研究等更广阔领域的应用提供数据基础。结果显示：线性模型、对数-线性模型、对数模型、线性对数模型四个模型中,对数-线性形式的特征价格模型在南通市区存量房批量价格评估应用中表现最好。物业类型、外部自然环境、套型、建筑楼龄、物业状况、楼层特征和小区内环境等七个变量是影响南通市区存量房价格的特征变量。
【关键词】：存量房 批量价格评估方法 特征价格模型 特征变量
【学位授予单位】：合肥工业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 致谢7-8
• 摘要8-9
• ABSTRACT9-14
• 第一章 绪论14-24
• 1.1 研究的背景及意义14-16
• 1.2 国内外研究现状16-22
• 1.2.1 批量价格评估16-19
• 1.2.2 特征价格模型19-22
• 1.3 研究内容与拟解决的关键问题22-23
• 1.3.1 主要研究内容22
• 1.3.2 拟解决的关键问题22-23
• 1.4 文章的结构安排23-24
• 第二章 存量房批量价格评估的相关概念和理论研究24-33
• 2.1 存量房定义24-25
• 2.2 存量房批量评估25-26
• 2.2.1 存量房批量价格评估的基本流程25
• 2.2.2 存量房批量价格评估的优越性25-26
• 2.2.3 存量房批量价格评估的应用领域26
• 2.3 特征价格模型原理26-30
• 2.3.1 特征价格模型定义27
• 2.3.2 特征价格模型的理论基础27-28
• 2.3.3 Hedonic模型的假设前提28
• 2.3.4 Hedonic模型的一般形式28-29
• 2.3.5 特征价格模型估计与检验29-30
• 2.4 传统的存量房评估方法30-33
• 2.4.1 收益法30-31
• 2.4.2 成本法31
• 2.4.3 市场法31-33
• 第三章 南通市存量房的现状分析及特征变量初选33-46
• 3.1 南通市环境概述33-35
• 3.2 南通市存量房现状研究35-37
• 3.2.1 南通市商品房发展环境分析35-36
• 3.2.2 南通市商品住宅行业交易现状分析36
• 3.2.3 南通市商品房建设规模分析36-37
• 3.3 初选特征变量与量化方法37-45
• 3.3.1 特征变量的量化方法类型38
• 3.3.2 区位特征及量化标准38-39
• 3.3.3 建筑特征及量化标准39-42
• 3.3.4 邻里特征及量化标准42-44
• 3.3.5 特征变量的设置44-45
• 3.4 研究的数据来源45-46
• 第四章 南通市存量房批量价格评估的特征价格模型构建及其有效性检验46-60
• 4.1 存量房批量评估的Hedonic模型构建46-48
• 4.1.1 Hedonic模型的具体函数设计46-47
• 4.1.2 Hedonic模型的建立47-48
• 4.2 南通市区存量房多评估模型拟合效果比较48-49
• 4.3 对数-线性函数模型的估计和检验49-55
• 4.3.1 决定系数R~2拟合优度检验50
• 4.3.2 总体显著性F检验50
• 4.3.3 随机误差项的自相关性检验50-51
• 4.3.4 特征变量的共线性检验51
• 4.3.5 残差正态性检验51-52
• 4.3.6 均方差性检验52-53
• 4.3.7 回归系数显著性检验53-54
• 4.3.8 模型回归结果54-55
• 4.3.9 经济意义检验55
• 4.4 南通市存量房批量价格评估模型有效性检验55-58
• 4.5 结果分析58-60
• 第五章 总结与展望60-62
• 5.1 总结60-61
• 5.2 展望61-62
• 参考文献62-65
• 攻读硕士学位期间的学术活动及成果情况65

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本文编号：960652