新加坡公共组屋政策的主要特点

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新加坡公共组屋政策的主要特点 发布时间：2014-07-22

新加坡结合自身国情，采取建设组屋组屋规划新镇的政策很好的解决了历史发展中的住房问题，总结起来，其成功经验包括如下方面：一是政府恪守居者有其屋的政治承诺，并支持组屋政策的落实；二是政府将组屋的建设与社区重建结合起来，营造公共空间和提高社区凝聚力；三是金融贷款和政府津贴的有效保障；四是土地所有权与房屋所有权相分离，保障居民的房屋所有权；五是严格的限制条件和有效的惩罚措施并重。

（一）强有力的政府保障土地供给，建屋局负责组屋的开发建设和分配

政府支持是组屋政策得以顺利实施的重要保障，如土地征用法案（Land Acquisition Act）和安置法案（Resettlement Act）对政府顺利征用土地和为居民提供宜居的组屋环境起到了关键作用。新加坡的实践证明，住房供给并非是为实现公民居住权完全应由政府承担的责任，也不是完全靠市场来实现。由具有政府支持背景的建屋局保障公共住房的供给，由市场化的金融体系保障公共住房建设资金的良性循环，这种体系既避免了市场控制住房价格导致大多数居民买不起房子，又避免了资金收益率的有限阻碍公共住房的建设。

除公共住房的销售定价和租赁定价由国家发展部负责外，建屋局负责公共住房项目的所有方面，包括土地征用、居民安置、新城规划、建筑设计、施工和材料采购、建造组屋、外包或承包工程、出租或出售房屋以及房屋贷款等。建屋局不单单提供公共住房，还负责社区中不动产的管理，包括工商业设施、休闲娱乐场所、公共设施的建设和管理，因为一个典型的新型社区需要满足居民的所有需求，包括购物、娱乐、交通、教育、宗教信仰等。工商业不动产的租售为建屋局提供了资金来源，使其有一定的经济实力进行更多公共住房的开发建设。

（二）组屋建设与社区重建并重

新加坡是一个土地资源极为有限的国家，建屋局兴建组屋的目的并非单纯解决居民住房问题，而是将组屋作为市镇建设的单元统筹规划，为居民提供舒适、便捷、安全的居住和生活环境。一个典型新市镇（new town）拥有5至7个邻区（neighborhood），每个邻区由6个以上邻里组屋（precinct）组成，每一个邻里组屋由相近的4至8幢组屋（block）组成。目前，新加坡已经建成了23个大小不一的新市镇，每个新市镇可以提供3至9.5万套组屋。这些新市镇的占地面积最小的仅有3.8平方公里，最大的12.8平房公里。新市镇的住宅面积不超过50%，商业设施、公共设施和社区工厂占据了新市镇中超过半数的土地面积。新市镇的选址通常在远离市中心的郊区，这主要基于如下考虑：一是以建设卫星城的思路带动区域发展；二是推进旧城改造；三是降低开发成本，为申请者提供低价格的组屋，降低购房者的经济压力；四是缓解中心城市的人口、交通和资源压力。

新加坡也是一个多民族国家，主要有马来族、印度组、华人及其他少数族裔。为加强社区精神，促进不同族群之间的融合，鼓励邻里之间交流和建立归属感，政府规定凡是迁居到组屋区的各族居民必须采取抽签制，以确保每一栋组屋都有比例均衡的各族居民。从1989年开始，新加坡政府在组屋区更是实行了种族限额制，规定每个组屋邻里和各座组屋的各族群居民必须达到一定的比例，以鼓励各族居民之间互相交往，避免出现单一族群聚居的现象。每座组屋都有大小不同的面积，让不同收入的各族家庭生活在一起，共同使用儿童游乐场和健身园地等公共设施。组屋区自1978年开始设立居民委员会，作为自治组织同建屋局和各区的市镇理事会紧密合作，不断改善社区内的各种设施及环境，满足居民的需求。在组屋建设和公共空间构建的过程中，公共组屋不仅塑造了新加坡的公共社区，而且形成了国民独特的国家身份认同感，为国家的社会稳定和经济繁荣奠定了基础。

（三）以中央公积金制度为基础，完善的财政体系支持居民购买组屋

完善的金融财政体系是为减少保障房提供资金保障的依据。组屋建设资金来源于四个渠道：政府财政支持、在资本市场发行中期债券、商业银行贷款和组屋预售款。

1、中央公积金的作用

中央公积金是政府制定法规强制人民进行储蓄。法律规定，雇员和雇主每月分别缴纳月薪的5%作为公积金，政府每六个月根据利率波动对公积金的利率进行调整。中央公积金不可任意动用，缴纳公积金的职工即公积金会员达到法定退休年龄或意外丧失劳动力才可领取。新加坡中央公积金的保障项目包括退休保障、医疗保障、住房保障和家庭保障。中央公积金制度的功能实际上已经超出社会保障，为居民购买公共组屋提供了稳定的资金支持。

从1968年开始，立法规定公民可以从中央公积金中提取一定金额用于购买组屋。此后，国家进一步立法允许中央公积金用于其他用途。购房贷款可以直接从中央公积金中扣除，避免了购房者由于购房降低日常生活水平的现象。1981年通过的“强制家庭保险计划”是在户主死亡或失去劳动能力的情况下依然可以保障其有偿还贷款的能力。此外，公民可以使用公积金从国家房地产开发公司购买住房。国家房地产开发公司是一家国有企业，于1974年开始开发适于中产阶级居住的住房，公民也可以使用中央公积金购买私人地产。公民购买公共组屋后，需偿还的贷款可以直接从其中央公积金账户中扣除，其经济生活水平不会因置业而有所下降，强制征缴的中央公积金制度是组屋的第一道金融屏障。

2、政府为购房者提供财力支持

政府财政支持包括三个方面：一是财政为建屋发展局提供资本金；二是财政每年为建屋发展局提供低息建屋开发贷款，由建屋发展局向购买组屋者发放低息购房抵押贷款；三是制度性亏损补贴。由于组屋售价明显低于市场价格，由此产生的部分亏损由财政列入预算予以补贴。从1960年到1989年，建屋局每年获得的政府津贴从100万新元到2000万新元不等。从1975年开始，平均每年有2%的政府预算用于建屋局的组屋建设。政府公积金也为建屋局提供中长期贷款，从1986年开始，抵押贷款的利息随中央公积金的利率浮动，避免通货膨胀对房屋建设的影响。

在新加坡，月收入不超过一万新元、两人及两人以上的家庭即可向政府建屋局申购组屋，首次购屋可以低价购得。如果购买二手组屋，政府将视买房家庭的收入状况，获得政府提供的1万至7万新元的津贴，存入购房者公积金账户；在父母家附近购买组屋，还可获得额外一万新元的津贴。购房者获得的购屋津贴据其所购房屋的类型有所区别，原则来说，房屋越大，津贴越少。因此，低收入者可以获得更多的津贴，这种政策也鼓励了低收入者购买组屋。

（四）房屋所有权与地权相分离

“居者有其屋”计划的目标是真正赋予居民房屋所有权，这已成为新加坡政府长期以来的施政目标。因此，新加坡政府鼓励组屋居住者成为房屋所有者。二十世纪六十年代之前，组屋的所有权归政府，全部用于租住，，类似于国内的廉租房。1964年，新加坡政府颁布了“自置居所计划”（home ownership for the people），旨在帮助占国民大多数的无力购买住房的居民获得较低价格的住房。该计划使新加坡租住组屋的人数迅速下降，租客比例由1960年的100%下降到1989年的16%（该比例在1970年和1981年分别为76%和38%）。现在，建屋局已经不再建设用于租住的组屋，而是通过腾出旧有的组屋来满足日益减少的租住需求。

从1968年开始，为鼓励居民购买组屋，建屋局采取了多项措施，包括减免20%的分期付款定金、拆除1960年代建造用于租住的组屋并兴建大量组屋等。新加坡的组屋拥有99年产权，这不同于私人地产的永久产权。新加坡政府将房屋所有权与土地所有权相分离，居民拥有房屋所有权，政府永久拥有土地所有权，这种产权安排使政府在土地利用、城市开发、房屋建设和居民安置等方面拥有更多的主动权。

建屋局在住房供给方面的垄断作用，使得市场定价机制难以发挥作用。由国家发展部规定的组屋价格受国内经济发展水平和居民支付能力的影响。

（五）严格的限制条件和有效的惩罚措施并重

组屋申购者应满足建屋局规定的如下条件：新加坡公民、无房产、家庭成员不少于2人、满足建屋局规定的家庭收入标准。这些资格规定在二十世纪六七十年代十分严苛，不过在政府能够为大多数人提供住房的后期，这些资格条件变得日渐宽松。组屋的价格低于市场价格的50%左右，新加坡中低收入家庭4-5年的收入之和，或者20-30年可用于住房消费的公积金之和，就可以购买一套组屋。低廉的价格使组屋对当地居民颇具吸引力，但是新加坡对公共组屋的申购、使用和转售规定了严格的标准，违法行为会受到严格的惩罚。

新加坡现行组屋申购条件

组屋

类型

房型

公民身份

家庭月收入（新元）

私人房产结构

家庭结构

廉租屋

（租赁）

一房式

新加坡公民

＜1500

无私人房产，且未购买组屋

曾组建家庭

两房式

＜1500

廉价屋

（购买）

两房式

新加坡公民，核心家庭中有一人是常住居民

＜5000

无私人房产，且未购买组屋，未享受公积金住房资助或其他政府住房补贴；有房产但达到五年等候资格

核心家庭成员不少于三人

三房式

＜5000

四房式或更大房型

＜10000

申购组屋的家庭，月收入要低于一万新元，高收入者只能购买公寓或私人房产。政府每2到3年会对组屋购买者的家庭收入重新审核，购买者必须如实报告收入情况，如果购房者的家庭收入不再符合要求，政府将对组屋进行回购，购房者必须搬出组屋。一个核心家庭只能拥有一套组屋。组屋申购者及其配偶、申购表中所列的其他居住者及其配偶，在申购组屋后的30个月内，不得再次申购组屋。一个人一生只有两次购买组屋的机会，购买第二套组屋的半年内，必须将第一套组屋出售。否则将面临严厉的惩罚。

政府对居民购买组屋的用途亦有严格规定。居民购买组屋后必须入住，一段时间内不得整套出租或出售，5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营，否则会被处以高额罚款或者牢狱惩罚。组屋购买者必须向建屋局真实详细的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或者6个月的监禁，严重者兼施。严格的限制条件和有效的惩罚措施避免了组屋管理混乱和弱势群体权益得不到保障等问题，对怀有牟利目的的骗购者起到了警告和威慑的作用。

正是灵活多样的政府资助办法和严格的制度规则约束，才保证了新加坡“居者有其屋”目标的实现。

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