北京市农村集体土地征地后出让价格的影响因素研究

发布时间：2016-12-24 13:21

  本文关键词：北京市农村集体土地征地后出让价格的影响因素研究，由笔耕文化传播整理发布。

《中国农业大学》 2015年

北京市农村集体土地征地后出让价格的影响因素研究

冯波  

【摘要】：新型城镇化是我国目前加速推进的重点工作,在这一进程中离不开农村集体土地被征用为城市国有土地。在市场对资源配置起决定作用的情况下,土地这一重要的生产要素只有在市场机制的作用下才能达到最优配置。土地价格是土地市场运行的中心环节。尤其对于北京,作为我国的政治中心、文化中心、科技创新中心、国际交往中心,土地资源极其稀缺,研究其农村集体土地征地后的出让价格具有重要的意义。本文以北京市农村集体土地征地后出让过程为主线,分别研究我国现行的土地制度,论述了北京土地市场的特点与土地一级开发的规律,征地的成本和土地出让后的收益分配,并从宏观和微观两个角度分析了影响北京市土地价格的主要因素,研究了与农村集体土地征地及开发密切相关的土地金融问题,并结合十八届三中全会的改革方向探讨了缩小征地范围、农村集体经营性建设用地流转等与现行征地制度相关的问题。得出主要结论如下： 一是目前北京土地市场总体呈现出价格高、增速快；不同性质的土地表现出不同的规律；土地出让收入总量大、溢价率高、随时间波动大；土地开发已逼近红线等特点。北京的土地一级开发以2009年为界改变了操作方式,目前属于政府垄断、土地储备机构与国企操作的模式。用比较分析的方法,讨论了目前国内常见的其他土地开发典型模式——政府主导的重庆模式、企业主导的海南模式和一二级开发联动的苏州模式。 二是从宏观的角度分析,城市的人口密度、固定资产投资、对土地增值的预期、经济发展水平、房屋存量等因素是造成城市间土地价格差异的主要原因。供求关系理论可以用来解释北京市的土地价格高涨的原因,由于新增的土地数量有限,土地的供给在长期来看几乎是固定不变的,但是随着人口的不断增加、基础设施逐步完善等因素影响,对土地的需求一直处于旺盛状态,同时也这与北京高度集中的优质公共资源密切相关。从丰台区、昌平区土地一级开发的实际案例来看,拆迁与征地成本是总成本中占比最大的两项,国家、市、区三级政府在土地一级开发中获得了大量的土地出让溢价收益和税收收入,而这些收益并没有在失地的村集体和农民间重新分配。 三是从微观的角度分析,通过搜集整理北京市2007-2014年1323宗公开出让的土地信息,用地理信息学的方法将影响北京市土地出让价格的微观因素进行量化,将影响因素分成区位条件、邻里特征等市场因素和出让限制、入市时间等政策因素。通过分别建立住宅用地、商业用地、工业用地这三种类型土地的特征价格模式,可以发现不同类型的土地遵循不同的价格形成规律,而且相同的微观因素对不同类型土地的影响效果存在差异,市场因素对北京市各类土地出让价格的影响均大于政策因素。 四是土地金融在农村集体土地征地与开发中扮演重要的作用。以银行为代表的金融机构具有给土地一级开发项目贷款的强烈驱动力,主要是因为决定银行绩效的决定性因素还是利息差收入,而贷款给土地一级开发项目可以获得大额度、长时限、低风险的利息收入。同时通过与各利益主体的博弈,形成资金闭环,提高了银行自身的内部收益率 最后,本文在总结主要研究成果的基础上,提出了相应的政策建议。

【关键词】：
【学位授予单位】：中国农业大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F321.1
【目录】：

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