深圳市住宅地价影响因素空间量化分析

发布时间：2017-12-16 15:00

  本文关键词：深圳市住宅地价影响因素空间量化分析

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【摘要】：土地是人类生存的根本资源,土地价格反映的是土地的使用价值、区域的城市化发展以及区域建设发展情况。深圳市是国家重点开发的城市,近几年来经济快速发展,城市化程度较快,吸引了大量的外来人口,土地资源短缺,供不应求导致价格不断膨胀。因此,公正合理地确定深圳市土地价格就成为了一个亟待解决的问题。影响因素是地价评估的核心,其直接影响估价结果的合理性。就深圳市而言,目前还没有一套科学合理的影响因素体系标准可参考。用地类型不同,其影响因素评价体系也不同。因此,针对不用用地类型建立相应的影响因素评价体系就显得十分必要和迫切,建立影响因素体系必须要对影响因素进行定量分析,才能确定哪些因素对土地价格的影响最大,是如何影响土地价格的,具有什么样的影响规律。因此,本文通过引入GIS空间分析技术,对深圳市住宅用地价格因素进行量化分析,为深圳市住宅用地建立一套科学合理的影响因素评价体系提供科学依据。本研究具体包括以下内容:(1)丰富并完善深圳市住宅用地价格影响因素体系。在文献综述法的基础上,对住宅用地价格影响因素进行总结,然后再结合深圳市特点,采用特尔菲法和主成分分析方法来对种类繁多的影响因素进行分析筛选,最终确定深圳市住宅用地价格影响因素体系。(2)采用网络分析模型来量化深圳市住宅用地影响因素。基于深圳市路网,采用网络分析对轨道站点、公交站点、医院、规划轨道站点、规划学校等8个影响因素进行空间距离的量化,详细的阐述了各影响因素的量化结果。(3)建立了深圳市住宅用地价格地理加权回归模型。通过对最优带宽的计算,比较分析了不同空间核、不同带宽下地理加权回归模型的差异,最终得出空间核为Fixed Gaussian(distance),带宽方法为AIC时模型性能最佳,以此回归模型作为深圳市住宅用地价格影响因素解释的模型,并对模型显著性进行了检验,得出该回归方程显著。然后对回归系数进行分析,结果表明市级商服中心可达性、重点规划片区、小学、中学、轨道站点、公交站点、规划轨道站点、规划学校、规划利空、医院对住宅用地价格的影响显著;市级商服中心、中学、规划利空的区位影响差异最大。不同影响因素在不同的区域的影响差异较大,因此在土地评估过程中选择样本时应该选择特征因素进行对比,而不是所有的因素。(4)建立了深圳市住宅用地价格影响因素权重计算的层次分析模型。根据前面各影响因素对住宅用地价格的影响分析结果,再通过邀请估价专家根据结果进行打分确认,最终建立了深圳市住宅用地价格影响因素权重计算的层次分析模型。层次分析结果表明轨道便捷度、市级商服中心可达性、中学、医院对住宅用地价格影响较大,权重较高。(5)建立了深圳市住宅用地价格各影响因素作用分的量化标准。按照各影响因素空间作用形式,采用不同的模型计算因素作用分,从而建立了一套规范、合理、科学的影响因素作用分量化标准。
【学位授予单位】：武汉大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2017
【分类号】：F299.23;P208

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