郑州市房地产市场价格形成机理研究

发布时间：2020-03-22 06:37

【摘要】：近几年来,我国房地产价格上涨迅速,自2000年至2011年,我国商品房销售均价由2112元/平方米上涨为5381元/平方米,年增幅在2005年和2009年曾达到了16.7%和23.2%。一些大中型城市如北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价上涨更为明显,上涨的速度一度超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了社会各界的关注,同时也成为专家学者重点研究的对象。房价的快速上涨带来一系列社会问题,如贫富差距拉大、物价上涨、形成房地产泡沫等,不仅损害消费大众的利益,而且会阻碍经济结构调整,甚至会诱发经济危机,因此国家自2003年以来提出了一系列宏观调控措施应对房地产价格的持续上涨。虽然有大量的研究成果,调控也取得了一定的阶段性成果,但房价回落的趋势缓慢,宏观调控的效果并不十分明显,研究房地产的价格形成机理,对我国房地产市场的宏观调控具有重要的现实意义。郑州市房地产市场发展比较迅速,自2005年以来,郑州市房地产投资占固定资产投资比重一直在20%以上,超过全国平均水平。郑州市房地产市场非常活跃,从2003年至2010年,郑州市住宅实际销售额几乎一直维持在40%以上的增幅(除了2004年为19.7%,2008年为负增长以外),2005年增幅甚至达到了121.0%,2009年增幅达到了92.9%,均超过各年全国住宅销售额增幅(2008年全国住宅销售额也为负增长)。与此同时,郑州市房地产市场价格增长比较迅速,2001年郑州市商品房销售均价为1969元/平方米,2011年却已经达到了5704元/平方米。同全国房地产市场的数据相比,郑州市房地产市场呈现和全国整体一致的特征,正基于此,本文选择以郑州市的房地产市场数据为样本,研究房地产市场的价格形成机理。本文以郑州市房地产市场的价格形成为研究对象,目的在于分析其价格形成的机理并用数据进行验证。全文共分六章,第一章为导论部分,介绍了本文的研究背景和研究意义,阐述本文使用的研究思路和方法,并指出本文研究的创新点及不足；第二章为文献综述部分,总结国内外关于房地产市场价格方面的研究成果,分析研究现状,为全文的撰写做铺垫；第三章为房地产市场价格形成机理的理论分析,阐述房地产市场价格的形成是由边际成本等于边际收益的利润最大化原则决定的,房地产开发商是按边际成本的固定加成定价,加成数取决于需求价格弹性；第四章为郑州市房地产市场价格形成机理的实证分析,以二线城市——郑州市房地产市场为研究对象,搜集商品房销售数据、商品房开发的成本数据等对模型进行验证；第五章为基于房地产市场价格形成机理对价格调控的探讨,把实证结果和目前我国的房地产市场相关的调控政策相联系进行探讨,并提供可供参考的建议,指出调控的出发点应基于抑制市场的垄断,期望为我国房地产市场调控的顺利进行起到一定的促进作用；第六章为结论,为本文做整体性的总结。本文的主要研究成果及创新点是：(1)房地产开发商根据边际成本等于边际收益的利润最大化原则,按边际成本的固定加成来定价,加成数取决于需求价格弹性；(2)通过构建回归模型采用计量经济的方法测算出郑州市房地产市场的需求价格弹性约为2.677,其市场势力为需求价格弹性的倒数,即为0.374,表明郑州市的商品房价格约是其成本的1.6倍,郑州市的房地产市场存在着不小的市场势力；(3)统计郑州市房地产市场楼盘样本的成本数据对模型进行验证,结果表明在需求价格弹性一定的条件下,成本越高,房地产商品的价格越高,而在成本中,影响最大的是土地成本；(4)房地产市场的不完全竞争性是房价高涨的根本原因,旨在增加边际成本来调控房价的措施是无效的,国家调控房价的措施应当致力于抑制市场的投机性需求,改善房地产市场的垄断程度,提高房地产市场的需求价格弹性。
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F293.3

【参考文献】