南昌市房地产市场分析及对策研究

发布时间：2020-03-30 03:17

【摘要】：南昌市房地产业的发展走过了18年的历程，随着南昌市国民经济的快速增长，消费结构的不断完善，人民生活水平以及收入的不断提高，南昌市的房地产市场化进程得到不断完善，从而使房地产市场得到了快速的发展和长足的进步，在开发投资、工程建设、市场交易、经济贡献、房地产从业人员等各项指标上都取得了跨越式的发展。本文主要是针对南昌市房地产市场的发展进行实证分析。文章是以房地产市场发展的理论为基础，以房地产市场的运行机制为导向，以房地产市场的供求理论为核心来研究南昌市房地产市场的发展情况。通过分析南昌市房地产开发投资额的情况可以把南昌市房地产市场发展分为五个阶段，即萌动期、发展期、井喷期、调整平衡期和复苏高涨期。1999年9月南昌市远东世纪花园的诞生标志着南昌市房地产真正市场化的开始，2001年，从南昌市市政府提出建设“花园城市”的政策后，南昌市的房价就开始一路走高，到2008年由于受美国次贷危机的影响，南昌市房地产市场出现了波动，商品房销售量开始下滑，销售价格也小范围的下降，正当全国房地产市场都受金融危机影响的时候，2009年7月南昌市地铁工程项目开建，促使南昌市房地产市场又开始回温，到2010年南昌市商品房住宅价格与上年相比涨幅高达46%。通过分析南昌市与周边城市房地产开发情况对比发现，南昌房地产市场发展比较晚，发展基数比较低，在对2010年南昌市房地产开发综合统计中发现，南昌市各类型房地产发开比例很不协调，90平方米以下的住房以及经济适用房在开发、竣工以及销售面积中所占比例都十分的低。而本文的重点之一在于，以南昌市统计年鉴的数据为基础，利用房地产经济指标对数据进行定量分析，分析南昌市房地产市场在发展过程中的现状。通过对房地产市场的宏观因素和市场因素的分析来了解南昌市房地产需求高涨的原因，利用一元线性回归模型对计量经济数据做进一步分析，通过分析发现人均可支配收入增加1%，其住宅销售面积将会增加1.2%-1.3%。并从宏观层面分析了收入、汇率、利率等因素对南昌市房地产市场波动的影响。本文的第二个重点是引入了房价收入所得比这一指标来对南昌市房地产市场进行定性分析，通过计算发现南昌市2010年的房价收入所得比为7.23，该数据表明南昌市居民在购房当中存在着相当大的压力。综合上述分析发现南昌市房地产市场在发展过程中存在着诸多问题以及在发展过程中需关注的情况，尤其是南昌市房价一直居高不下的问题，并总结了房地产市场发展比较好的国内外发达地区和城市的经验，为今后南昌市房地产业的发展提供借鉴。在此基础上，结合目前南昌市房地产市场发展中存在问题，提出促进南昌市房地产健康发展的对策。
【图文】：

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1.1 选题的背景及意义南昌市房地产业的发展是从上世纪九十年代中期开始的，至今已有 18 年的历程在这个过程中房地产市场得到了不断的完善和发展。从 1999 年 9 月远东世纪花园的诞生标志着南昌市房地产真正市场化的开始之日起，南昌市房价就一路走高，，从 199年到2007年之间南昌市商品房平均销售价格从1266元/平方米上涨到2003年的236元/平方米再到 2007 年的 3558 元/平方米，据国家统计局对有价格数据的 18 个城市（包括 5 个一线城市、13 个二三线城市）的统计，到 2010 年南昌商品住宅价格涨幅高达 46%，居全国之首。为此引发了民众的空前关注，更吸引了国内甚至国外资本的注入。在 2005 年我国宏观政策高压的情况下，南昌市房价不但没有受到控制反而持续上涨，到 2007 年其涨幅为 37.5%。但进入 2008 年，其形势发生了引人注目的变化2007 年年底央行出台了关于提高购买第二套房首付的条列，南昌市住宅市场顿时进入了观望和紧缩期，自身的周期性调整也遭受到了 2008 年的蔓延全球金融危机对国内外经济的影响，致使全年住宅交易量下降，房价也有所下降。到 2009 年其价格又开始回温，到 2010 年南昌商品住宅价格涨幅高达 46%，房地产市场进入快速发展阶段（如图 1.1 所示）。

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久，从幼年发展到成年。18 年的历程中，随着南昌市国民经济快速发展，消费结构的不断完善，人民收入水平的逐步提高，再加上房地产市场体制的建立和市场化进程的推进，南昌市的房地产市场得到了快速的发展和长足的进步，在开发投资、工程建设、市场成交以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。随之也改变了很多南昌人 “重生活、轻住宅”，力争在吃、穿等生活硬件上的传统观念。虽然南昌市房地产业始于 20 世纪 80 年代末 90 年代初，但是直到 1999 年 9 月远东世纪花园的诞生才标志着南昌市房地产真正市场化的开始。南昌房地产业己走过18 载，在这 18 年里南昌城市建设和社会经济得到了迅速发展，这同样也是房地产业飞速发展的 18 年。回顾南昌市房地产业发展的 18 年，大致经历了 5 个阶段，即萌芽期—发展期—井喷期—调整平稳期—复苏高涨期这一系列历程，如图 3.1 所示。
【学位授予单位】：东华理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F293.3

【参考文献】