市场不确定性与开发商预期对土地价格的影响机制研究

发布时间：2020-05-01 13:27

【摘要】：土地的稀缺性、外部性和期权性等特征增加了土地的价值，同时增加了土地市场的复杂性。在中国，，由于土地市场的特殊垄断性和制度，土地市场的发展表现出许多的特性，例如，交易宗地价格接近甚至高于周边普通商品住宅价格，土地成交价格高度偏离土地出让底价等特殊现象，并引发了政府一系列的土地市场调控政策。土地市场的这些特性反映了土地供需和价格机制的复杂性，从需求角度来看，开发商在土地价格的形成中扮演着重要角色。由于房地产市场的不确定性以及价格的波动，开发商的预期对其决策会产生深刻影响。基于这一现实背景，本论文从开发商预期与市场不确定性的角度分析土地价格形成的机制，并探讨土地出让的制度设计。 论文对土地价格波动的主要原因进行系统理论梳理，在此基础上构建了土地价格决定方程，并从宏观和微观两个层面研究预期因素在土地价格形成中的作用。论文通过理论分析发现，开发商对未来房价的预期在短期和长期内都成为土地交易价格重要的影响因素，房价的不确定性是导致土地溢价的主要原因。论文分别利用面板数据模型和特征价格模型实证测试了开发商预期对土地价格的影响，并利用连续性实物期权估价模型估计了北京市住宅用地的期权溢价水平，以论证理论分析的可靠性。 论文的实证研究结果表明：①房价增长预期对土地价格具有显著影响，城市增长预期被资本化到土地价格中。开发商以高价竞买土地的动力源于其对未来房价上涨和城市增长的预期。②北京市2009年交易的住宅用地期权溢价平均水平在20%以上，且土地的期权价值显著高于实际交易均价。③宗地周边未来开发的潜在住宅项目数量对当期交易宗地的期权溢价具有显著的抑制作用。 在理论和实证研究的基础上，论文从开发权与使用权相分离，单宗土地出让规模，分割大宗地块引入周边竞争机制等方面探讨了抑制土地价格过快上涨的土地出让机制。 本论文的研究不仅深入探讨了土地价格的形成机制，同时为政府部门出让土地，调控房地产市场提供理论支持。
【学位授予单位】：清华大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F224;F293.2

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本文编号：2646693