中国房地产市场价格现状及调控研究

发布时间：2020-06-07 01:39

【摘要】：近年来,随着中国市场经济的蓬勃发展,房地产业在国民经济中的作用日益凸显,中国的房地产市场经过二十几年的发展历程,房地产行业自身和房地产市场的外部环境日益健全成熟,房地产建筑面积和成交额也是屡创新高,但是,也伴随着房地产市场投资过热、房价过高并且供给结构失衡等日益严重的问题。房地产业称为社会各界关注的焦点,目前中国房地产市场的突出问题是：房地产市场信息不对称,房价上涨势头失控,投机炒作严重,市场监管力度和措施不够等问题。这些问题中目前最突出的当属房价持续高涨所引发的一系列的问题,面临被称为“史上最严厉”的房地产调控政策依然一路高歌猛进,这就告诉我们,中国的房地产价格靠打压是不能取得政策预期效果的,必须从理解中国房地产价格形成机制和影响因素出发来分析和解决这个问题。本文从房地产价格决定因素和形成机制一般规律出发,结合中国的国情,论述了具有我国特色的房地产价格决定规律,其中,通过引用“灰色理论”,结合我国深圳市的房地产价格的具体情况对该地区的下阶段房地产价格走势进行了预测。鉴于目前国家房地产价格调控措施在抑制我国房地产价格持续、快速上升中的乏力现实,本文结合国内外可借鉴的调控措施,提出了一套符合我国实际情况的调控“组合拳”。本文分为五章,主要内容为：第一、二章属于基础理论部分,结合我国房地产价格构成的具体特点,利用分解的观点,把我国房地产价格分解为五部分,逐项进行分析。第三章从定价的一般方法出发,重点介绍了房地产价格的定价方法,试图通过卖方的角度理解房地产价格现状的成因,本章中以我国深圳市罗湖区房地产价格数据为素材,通过引入近年来备受关注的“灰系统和灰理论”对该地区房地产价格的下期走势进行了预测,希望能以此为例来加深对我国整体上未来房地产价格走势的理解。面对我国房地产价格的高企,人们对我国房地产价格是否存在泡沫产生疑问,本文第四章引入国际普遍采用的衡量指标——房价收入比对我国房地产价格的泡沫问题进行了详细分析,并提出笔者自己的观点。本文第五章从国家调控措施方面进行论述,建议调控时应注意各种政策、措施的有效结合以取得理想的调控结果,该章还就我国目前积极酝酿和准备出台的“物业税”(房产税)进行了分析。
【图文】：

商品房销售,房价

图121991年至2008年我国商品房销售额FigUreLZfrom1991to2008Chj加a，srcal.tstesales1.2问题的提出我国房地产市场发展的现状和存在的主要问题，我国的房地产市场脱胎于住宅供给缺的计划经济体制时期，经过这三十年的迅速发展后，成绩斐然。但是不可否认的，我国真正意义上的房地产市场还不成熟而且在发展过程中经历过几次震荡。我国房产最突出的现状就是供求的非均衡状态。影响房价的因素很多，房地产市场是一个多方博弈的市场，政府，房地产开发商，行，居民都作为独立的经济主体参与其中，最终的房价也就顺理成章是博弈的结果。此研究房价就要坚持系统工程的思想，全面考察各项推动房价上升或者导致房价下跌因素。在分析目前的我国房价走势时，决不能单凭个人的爱好随意做出判断，必须根我国的特殊国清建立经济模型，定量地分析房价的走势。

研究思路

图1.3本文的研究思路F妙re13TheideaofddsstUdy1.4本文创新点和不足本文采用了采用理论分析和实证研究相结合的研究方法，引入了近年来引起理论界和实务界广泛关注里的“灰色系统理论及方法，，灰生成”等理论前沿的内容，在房地产价格预测方面使得方法更加多样化，同时，本文在研究房地产价格时，采用了分解的观点，把房地产价格分解成土地价格等五部分，这有利于进一步准确分析房地产价格问题。本文的不足之处在于:由于“灰理论”属于学术前沿理论，作者对该理论只能尽自己所能地进行应用，在进一步的数学处理和建模方面论述不足，甚至可能有理解偏颇甚至错误的地方。这些问题，作者将在以后的学习中不断加深对这一部分的研究。
【学位授予单位】：沈阳大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3

【引证文献】