非均衡的城市化过程与房地产市场发展的关系研究

发布时间：2020-07-23 17:46

【摘要】：城市化过程是任何国家市场化过程中必经的阶段,而房地产市场则在这一过程中扮演着极其重要的角色。国内学术界在探讨两者之间的关系问题上,主要集中在分析二者的相互促进作用的方面,对于我国城市化本身存在的非均衡发展问题及其与房地产市场的关系,探讨的相对较少。本文把城市化区分为土地城市化和人口城市化两个方面,并进一步把土地城市化区分为空间供给(主要表现为城市土地空间的住宅供给)和配套供给(包括教育、医疗、娱乐、商业、交通等)两个方面。非均衡的过程主要表现在以下两个方面：一方面,各种配套被“行政之手”配置到主要城市,尤其是核心的大城市。大城市的这些资源相对于农村和小城市都具有独占性,尽管相对与城市的人口来说它依然短缺；另一方面,土地城市化的空间供给快于城市人口的需求,即城市土地空间的住宅供给速度快于城市人口(城市新增人口与城市已有人口)对住房需求增长的速度；前一个方面引起了很多人的关注,有大量的数据可以证明,而后一个方面则常为人忽视。面对着中国过去几年快速上涨的房价,很多人基于基本的供给需求模型,提出应该扩大土地的供给来平抑房价。本文搜集并分析了31个省、自治区和直辖市在2000-2010间的数据,得出了相反的结论：在21世纪的最初10年里,同房间的高速上涨相伴随的,是中国城市里住宅的增长速度远远快于城市人口对住宅需求的增长速度。 DiPasquale and Wheaton (1992)所构建的房地产市场运作的四象限模型是本文的研究基础。但是该模型是一个长期的均衡模型,和中国目前的现状有一定的差距。本文放松其关键的两个假设,即租金在未来保持不变和房价完全取决于基本面即租金,将其修改为短期的非均衡模型,以此作为本文的分析工具。修改后的模型表明：在短期内,当房地产买卖市场和租赁市场的紧密关联被破坏时,房地产价格和房地产供给量之间的正常的交互关系就会出现中断,房地产价格和房地产的供应量就呈现出了反常的正相关关系。这个正相关的关系,并不是说供应量的上涨会导致房价的上涨,而是说,房价的上涨会带来供应量的上涨,但是,供应量的上涨并不能通过租金的调整这一中介使得房价降低,从而使得供应量和房价呈现正相关的关系。这种现象不仅在中国存在,诸多关于美国房地产市场的研究也呈现出这一现象,只是没有中国严重而已。已经有研究表明,在中国,这种现象的诱因是配套资源在城市尤其是大城市的过度集中,这正是非均衡城市化的一个方面；但是,这个现象导致了另外一个非常重要的后果,就是城市土地的空间供给远远快于人们的需要,这正是非均衡城市化进程的第二个方面。当然,需要再次强调的是,修改后的模型是一个短期的非均衡模型,在长期中,本文依然相信房价肯定取决于租金,DiPasquale and Wheaton的四象限模型是有效的。然而,如上模型的成立需要三个基本的假设：房价和租金的关系微弱；房价能够显著的影响供应量；供应量不能显著地影响房价。在随后的实证模型中,采用基于省际的面板数据模型,对上述假设进行了实证检验,分析结果基本验证了这三个假设。最后,文章分析了导致我国非均衡的城市化的原因,并据此提出了相关政策建议。
【学位授予单位】：华东师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F299.2;F293.3;F224

【参考文献】