YG房地产开发项目的成本控制研究

发布时间：2016-11-26 07:27

第 1 章   绪   论 

1.1   论文背景与选题意义
我国正处于经济改革与变革时期，尤其最近几年里城市化的进程已进入稳定发展期，大量的务农人口涌入城镇，居住房屋的刚性需求越来越高，在这种背景下国内的房地产业进入飞速发展阶段，在经济发展占据支柱产业的地位，在资本逐利影响下，越来越多的房地产企业开始出现，房地产市场竞争不断加大。为了引导房地产市的发展，我国陆续颁布一系列法律法规，房地产企业也由原来对宏观调控处于观望状态中走出来，在进行投资开发活动时态度更加谨慎，行业发展预期发生重大改变，市场交易呈现出萎缩状态，整个行业处于不景气的状态之中，再加上我国经济增速持续放缓，开发商融资难度持续加大，房地产行业从 2014 年开始由全线快涨时代转变成普遍下跌，房地产市场开始由卖方市场转变为买方市场。由于房地产项目本身具有投入大、周期长等特点，房地产开发过程中不可预见的风险因素较多，是一个高风险行业。与国外相比，国内大多数房地产企业的管理者由于一直处于体制、政策的限制之下，在风险管理方面能力有限，没有敏锐的风险意识，对待风险缺乏应对能力，进一步加剧了房地产开发项目的风险问题。显然，房地产开发企业曾经的粗放式管理模式已被时代所淘汰，高额利润已成为历史，房地产转型是必然趋势，规模化、品牌化、规范化的运作模式将是房地产企业的方向，只有把项目管理水平提上去，对开发成本做到有效控制，这是企业最有效、最直接的盈利途径，也是提高竞争力必可缺少的条件。 在国外的房地产开发项目中，项目管理者始终将成本控制体现在整个开发项目内，为了实现有效控制，项目管理者从决策之时就制定出严密的计划，针对不同的阶段制采取不同的控制办法，把项目立项的控制、市场定位、确定规划方案、工程设备到原材料采购、以及财务管理等所有环节都要采取成本控制，在对技术和经济指标进行综合考虑后，制定出切实可行的设计方案。虽然对成本控制的重视度越来越高，但是与国外相比差距仍然很大，很多企业对于成本控制的理解不全面，对于合同执行和施工监控比较重视，而忽略全过程的成本管理，管理控制不利的问题在我国房地产企业中普遍存在。 
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1.2   国内外研究现状
国外的成本控制思想最早形成于 14 世纪，随工厂制度的出现而诞生。经过多年的发展，大约在 19 世纪八十年代到 20 世纪初，成本控制体系逐渐趋于完善，目前我们所做的研究和实践都在此基础上进行的。此后，工业革命使经济得到了飞速发展，以经营核算为目的的成本控制成为主流，成本的事中控制逐渐转变为事前控制，大量的成本控制方法与理论开始出现，目前采用较多的有价值工程成本控制法、目标成本控制法、成本动因理论、激励制度法与价值链分析成本控制理论等[1]。由于建筑工程项目是一种周期长、环节复杂的工程，国外的学术界与实务界很早就将成本控制理论运用到房地产开发项目中，已经取得了很好的成果。 Henry 率先提出房地产开发项目的目标成本控制思想，提出房地产开发项目可以根据预先制定的项目以及各阶段的成本计划而进行，并由此设立成本目标值，在具体运作中以目标值为限进行成本控制[2]。Zhi·H 将 L·G·Miles 的价值工程法应用在美国的建筑行业的报表统计中，经过测算采用这种方式在节约工程项目初始投资效果较好，节约比例可达 5 至 10 个百分点，而且价值工程法的投入成本极低，占总项目投资的 0.2%[3]。R.Barker 等引入“思想-战略-管理”的方法来改善房地产成本管理的绩效评估，通过对资源进行高峰诊断的手段以降低资源和成本的投入[4]。Kashiwagi 等专家的研究是从成本和控制的角度展开的，引用信息理论和产业结构理论，对建筑业的产业价值链加以研究，制定出节省成本的规划[5]。而 Nie 的研究则利用了联机分析处理法，为实施统一方法的动态成本控制提供了平台，并对应用项目管理活活动应用 OLAP 管理的灵活性做出客观的评价[6]。而 Leslie 则作业成本控制和传统成本控制进行研究并提出存在的区别，提出房地产开发项目在执行成本控制时起到的作用是不同的，传统成本控制管理者要对所管辖的责任区的成本进行控制，而应用作业成本管理则为企业提供整体的视角，而且需要注意的是作业成本进行管理的前提是成本从属于责任区域的作业活动[7]。专家 Sobotka 则以建筑企业的供应链物流、信息流为研究目标，为改善供应链的效率而制定出有效的策略，并给出模拟控制的模型[8]。Grimes 的研究另辟蹊径，把成本控制放在房地产开发企业的整个战略实施中，，提出房地产企业在制定年度预算目标时，需要在战略和运营目标的基础上进行，在形成企业运营的成本指标，在预算指标建立后再与其它部门沟通，使企业所有部门共同执行，最终才会实现预算目标[9]。 
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第 2 章   房地产成本控制的相关理论概述

2.1   房地产开发项目成本构成
从其定义上看比较简单，但实际操作时的区别和学问却很大，是为了实现项目的的总目标而进行的各项活动消耗人力、物力等资源而产生的各种费用的总和。对于房地产开发企业来说，其最主要的业务是开发、生产房地产商品，房地产开发项目的成本涵盖面较广，指的是在决策立项、设计规划、建设施工、竣工结算以及销售等过程中耗费的所有费用的总和。我国虽然被称为农业大国，但是相对于众多的人口我国的耕地面积并不多，为了保障全国人民的生活需求，国务院出台各种保护土地的文件，核心精神是必须保障 18 亿亩耕地红线，只有达到这个要求，才能够开发城市用地。土地是不可增的稀缺资源，任何国家对土地问题都予以足够的重视。我国一直以来采取严格的方式控制土地一级市场，在城镇商品房建设中土地成本常年增加。开发企业获取土地的方式主要有三种，协议出让、招标出让、拍卖出让。而从获取土地的成本研究分为三种情况：征用农村集体土地，要支付征地费用；城镇国有土地取得费则按拆迁费计算，大体包括补偿费、安置费以及相关的税费；从市场取得土地使用权所负担的费用就是取得价格，一般来说数额庞大。
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2.2   房地产开发项目成本控制
房地产开发商要控制项目投资，成本控制是必不可少的，具体在房地产成本管理层面，所占的地位非常关键。不论是成本预测还是决策核算，其根本目的是为了实现成本控制。具体来说房地产成本控制的定义是，房地产企业在项目投资立项、设计、投标、建设施工、竣工这五个阶段中，采取科学的方法把建设项目的投资控制在批准的投资限额里，而在开发过程中发生偏差是再所难免的，需要及时做出调整，在项目开发时要对人、财、物做到科学合理使用，不但可以使计划得到顺利实施，同时也会取得良好的经济效益、社会效益、环境效益。房地产开发项目工期长、涉及环节众多，因此项目所包含的成本也是多种多样，因此需要借助项目成本管理与控制的实际绩效评价报告来掌握项目预算的实际执行情况。报告中通常会列举出项目成本预算额与实际发生数值，并反映出之间的差值，用以评价、考核项目成本控制的执行情况。 
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第 3 章   YG 房地产开发项目的成本控制分析 ....... 18 
3.1   YG 房地产开发项目简介 ..... 18
3.1.1   公司介绍 ....... 18 
3.1.2   项目介绍 ....... 18 
3.2   YG 房地产开发项目的成本构成情况 ............ 19 
3.3   YG 房地产开发项目各阶段成本控制现状分析 ..... 20
3.4   YG 房地产开发项目成本控制存在的问题 .... 25 
第 4 章   YG 房地产开发项目的成本控制措施 ....... 29 
4.1   项目立项阶段成本控制措施 ......... 29
4.2   项目设计阶段成本控制措施 ......... 30
4.3   项目招标阶段成本控制措施 ......... 31 
4.4   项目施工阶段成本控制措施 ......... 32 
4.5   项目竣工阶段成本控制措施 ......... 34 
4.5.1   有效控制竣工验收 ......... 34 
4.5.2   加强竣工结算的审查 ..... 35 
第 5 章   YG 房地产开发项目成本控制实施的组织优化与保障 ......... 36 
5.1   项目成本控制的组织体系优化 ..... 36
5.2   技术保障 ..... 42
5.3   经济保障 ..... 43
5.4   人力保障 ..... 44 

第 5 章   YG 房地产开发项目成本控制实施的组织优化与保障 

5.1   项目成本控制的组织体系优化 

房地产开发项目的成本控制体系要能优化成本、纠正成本偏差，因此在保障经济效果的同时还必须节约成本，尽可能避免那些收效甚微、华而不实的繁琐过程，成本控制优化体系需要控制关键因素，强化系统的经济性与实用性。因此，构建的项目成本控制优化体系必须遵循经济原则。在制定项目成本控制优化体系时应当结合 YG 房地产开发项目的自身特点进行，需要针对 YG 项目目前在成本控制时存在的问题来进行，制定的优化体系要保证实效性与定制性，不能完全照搬其他企业或项目的做法，更不能始终延续传统方法。YG 房地产开发项目的管理者必须以身作则，充分重视并全力支持成本控制工作，保证制定的成本控制举措能够顺利实施下去。因此，建立成本控制优化体系还应该以管理团队推动为原则。项目立项阶段成本目标：按照 YG 项目的可行性报告以及平面图、开发周期等，还要考虑到项目的经济技术指标，明确成本核算对象和内容，编制立项阶段成本测算表，在此基础上对方案设计阶段进行有效的成本控制。 方案设计阶段成本目标，按照审核通过的规划与建筑施工方案，对成本测算表进行研究修正使之更加科学合理，在此期间要确定产品限额设计工作，确定后将作为依据参与施工图设计，并成为造价的主要依据。 施工图预算阶段的成本目标，在施工图的基础上对成本测算表进行检查、修订和细化，使其更具科学合理性，指导负责部门进行招标、施工、采购等各环节进行成本控制。 

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结   论

成本控制贯穿于整个房地产开发项目，是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。本文从 YG 房地产开发项目管理者角度出发，通过对国内外有关成本控制文献资料的收集与整理，结合房地产开发项目成本控制的原理与方法，将项目的开发全过程划分为立项、设计、招标、施工与验收五个阶段，借助现场调研的方法，深入分析了 YG 房地产开发项目的成本构成情况，列举了 YG 房地产开发项目在各个阶段存在的问题，并基于 YG 项目的实际特点提出了各个阶段的成本控制方法以及对应的组织保障。基于这些研究，本文主要取得了以下几点研究成果： 
（1）基于国内外相关研究与房地产开发项目的实际开发过程，构建了以各阶段成本控制为基础，以最终成本管理为方式的房地产开发项目成本管理模式，针对各个阶段的执行情况，深入分析存在的重要问题，并基于这些困难采用成本控制理论方法提出了对应的应对措施，为 YG 房地产开发项目的成本控制提供了切实有效的途径。 
（2）尽管立项阶段的成本较低，但对房地产开发项目的最终实施影响很大，因此这一阶段要发挥规划作用；设计阶段要关注方案优化与合理性；招标阶段要引入竞争机制且选取最符合项目特点的建筑商；施工阶段要严格控制项目进度、合同管理等；最后的竣工阶段应着重加强审核工作。 
（3）房地产开发公司的各级人员都对成本的形成具有影响，因此房地产开发项目成本的有效控制离不开项目组各级人员的活动，其成本管理主体应该体现全员参与的概念，各级人员都应该充分认识职责范围内的成本管理工作，并承担相应的管理责任。 
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参考文献(略)

本文编号：193931