美好汇邻湾房地产项目风险管理研究

第 1 章 绪论

1.1  研究背景

进入新世纪以来，中国房地产业快速发展，取得了令人瞩目的成就，尤其在改善广大城镇居民的住房条件、改变城镇面貌、促进经济增长、扩大就业四个方面，更是发挥了巨大的作用，房地产业已经成为国民经济的主导产业和支柱产业。然而随着房地产业的发展，一系列问题和矛盾也出现了，房地产行业虽然投资回报率较高，但是投资额巨大，并且开发周期长，受政策影响也比较明显，存在很多不确定因素，风险较高，成功与否有着很大的不确定性。如果完全不考虑房地产投资项目的风险因素，必然导致投资失败，因此，加强对房地产项目风险管理研究具有非常重要的理论意义和现实意义。

房地产项目具有复杂性、长期性等特点，更受政策、投资环境等不确定因素的影响，投资风险在日益激烈的市场竞争中必然存在。风险管理包括风险识别、风险评估与评价、风险防范和风险控制。然而我国房地产项目风险管理在建设领域还不是特别成熟与完善，缺乏相应的意识，没有形成规模性的、系统性的体系。建立完善的风险控制和管理机制是保障房地产项目顺利实现的重要途径，通过防控体系可以有效减少风险损失，降低风险发生。

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1.2  研究目的及意义

1.2.1   研究目的

目前房地产在我国仍有着大量的刚性需求和投资需求，很多投资者为了追求较高的利润，将大量资金投资房地产项目。但是与较发达国家相比，我国的房地产行业还处于起步阶段，仍然存在很多困难，影响房地产投资项目收益的因素千变万化，正确认识房地产投资，未雨绸缪提早制定好风险管理计划及应对措施，才能把握机遇将风险转化为商机。

汇邻湾置业（徐州）有限公司把以人为本，为人着想，让人满意作为宗旨，通过“美好·汇邻湾”项目的开发，将用一流的建设成果和一流的物业管理向社会展示公司有实力、负责任的形象。为保证项目的顺利开展和项目目标的顺利实现,针对项目进行过程中国家政策、区域环境、公司管理能力、项目自身等多方面因素的影响，对项目开发的各个过程的风险进行识别，进行评估和风险监控应对，以求项目顺利实现。

1.2.2   研究意义

（1）通过对美好·汇邻湾项目进行分析，识别项目面临的主要风险，可以有效提高项目投资决策的科学性。

（2）在对美好·汇邻湾项目进行风险评估后有针对性地提出应对措施，可以防范、降低甚至规避项目即将面临的风险，从而实现项目的经济效益和社会效益。

（3）美好·汇邻湾项目作为汇邻湾置业（徐州）有限公司的重点项目，对其进行风险管理不仅有利于该项目目标的顺利实现，也可以为公司日后房地产投资项目的开展积累经验。

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第 2 章  汇邻湾项目分析

2.1  汇邻湾项目简介

2.1.1  项目建设背景

房地产行业在国民经济中占有重要的地位，温家宝总理在 2008 年 11 月 10 日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出了对房地产行业定调，温家宝总理用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外，金融业为房地产项目提供广泛的信贷资源，房地产行业的复苏能有效促进金融业的稳定，有利于国民经济的稳定上行。近几年来，继续稳定发展的宏观经济形势和房价的快速上升及其他因素共同作用于房地产业的发展，房地产市场预期提高，将推动企业努力发展使库存增加，房地产开发和投资继续保持快速增长。

徐州市位于江苏、山东、河南、安徽四省接壤地区，交通四通八达，地理位置及其优越。徐州市为江苏省省辖市、第二大城市，是中华人民共和国的特大城市，是国务院确定的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈（徐州都市圈）核心城市，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一。 

江苏省委、省政府要求，徐州要加快特大城市建设，构建徐州现代化城市圈。徐州国民经济和社会发展第十一五年规划纲要，对徐州市的城市建设提出了：按照“高标准、现代化、强辐射、生态型”要求，突出城市个性，塑造城市品牌，构筑老城区、新城区、徐州经济开发区互动发展的“三核”型空间结构，逐步形成功能合理、布局优化、协调有序的特大城市建设格局。

2011 年 188 项城镇重点工程确定。今年的城镇重点工程项目包括市重点管理项目 25 大项 91 子项，区管理项目 37 大项 97 子项。其中，续建项目 50 项，项目总投资 335 亿元，年度计划投资 110 亿元；新建项目 138 项，项目总投资322 亿元，年度计划投资 149 亿元。 

数据统计研究机构显示，2011 年 10 月，徐州市（含区县）共成交商品房7370 套，日均成交 238 套，环比 9 月上升 92.7%，同比下降 6.5%，，其中，市区（含铜山区）共计成交商品房 5197 套，日均成交 168 套，环比 9 月上升140.9%，同比上升 25.4%。其中，市区成交面积 43.77 万平方米。在市区各大行政区中，经济开发区成交 2030 套数遥遥领先，日均成交 65 套，占市区成交总量的 39.06%，成交面积 12.66 万平方米。

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2.2 汇邻湾项目影响分析

2.2.1  项目环境和生态影响分析

本项目为居住型房地产开发项目，施工期产生的短暂污染不会对周围环境产生影响，投入使用后只要加强管理，亦不会对周围生态环境产生影响。其建设施工阶段主要污染物污染源为：

1.大气污染  建设项目施工期间产生的大气污染物主要是扬尘。运营期大气环境污染物主要是汽车尾气及烹饪产生的厨房油烟。

2.废水 建设项目废水以项目建成投入使用后对外环境影响更为显著，营运期废水主要是生活污水等。

3.噪声污染 建设项目噪声污染以施工期较为严重，各类施工机械设备和车辆均会产生噪声，是噪声污染源。 

4.固体废弃物  主要为施工期产生的建筑垃圾以及项目运营期产生的生活垃圾，主要包括废纸、废塑料垃圾及少量玻璃、金属、煤渣等。

在项目施工前，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须制定污染防治措施的施工方案，项目施工时，严格按照既定方案采取合理可行的控制措施。

2.2.2  项目经济影响分析

1.行业影响分析  本项目总建筑面积 99240 ㎡，能进一步缓解徐州住宅市场的压力。在建设过程中，广泛推广应用新技术，在节能、节地、节材、节水等环节上进行创新，对推动徐州房地产产业结构、技术进步将起到一定作用。

2.区域经济影响分析  本项目对带动本地区经济的发展起到一定的带动作用，可以提高该地区的土地利用率，周边环境配套建设可以增加就业机会，同时，可以带动周边消费的增长。

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第 3 章  汇邻湾项目风险分析 ............... 17

3.1  汇邻湾项目风险类型 .............. 17

3.1.1  系统风险 ............. 17

第 4 章  汇邻湾项目风险评估 .................. 27

4.1  汇邻湾项目风险评估指标体系 ......... 27

4.2  汇邻湾项目各阶段风险评估 ............ 27

第 5 章  汇邻湾项目风险应对 ................ 33

5.1  汇邻湾项目各阶段风险应对措施 ......... 33

5.1.1  投资决策阶段风险应对 ............... 33

第 5 章  汇邻湾项目风险应对

5.1 汇邻湾项目各阶段风险应对措施

5.1.1  投资决策阶段风险应对

投资决策阶段是房地产开发项目的第一阶段，外部的投资环境是投资决策的重要决定因素，这些外部的投资环境包括国家政策和当地的经济发展水平、居民的购买力等。投资决策阶段主要是要准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定符合国家政策和地区经济环境的开发策略，制定符合房地产企业特点的科学合理开发投资方案。同时这一阶段一定要树立风险意识，建立健全的风险管理体系，制定积极主动的风险应对措施方案和系统，并不断完善进行风险规避。风险规避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析，在预测到某项房地产投资活动将带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。

汇邻湾置业（徐州）有限公司准确把握当地房地产政策和经济发展趋势，主动与土地资源局、发改委等政府部门沟通，了解当地的房地产政策和经济发展水平，搜集大量资料，了解当地房地产市场的情况。同时，公司选择了比较专业和权威的人员和机构对当地的经济发展水平和房地产市场的情况进行调查，分析和整理，争取拿到最准确最科学的信息，为投资决策和风险应对提供最可靠的数据与基础。同时应当从整体出发，对搜集到的资料进行专业的分析，对房地产整个过程进行风险分析识别与评估，从而建立风险防范计划，规避风险，将风险可能带来的损失降到最低。

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结论

房地产行业是我国社会经济的主要组成部分，住房需求是社会生活的刚性需求，在今后的很长一段时间内还有继续增长的趋势。我国近几年房地产行业的快速发展使该行业出现泡沫，为了保持国家经济的总体稳定，房地产泡沫不会随意就破灭，但房地产投资行业面临的风险也不容小觑。国内外学者对于房地产项目投资风险管理的理论研究已经形成一定体系，对优化房地产项目方案、降低投资风险具有一定的指导作用。

本文在查阅大量文献和案例了解了房地产项目投资风险的基础上，结合汇邻湾房地产项目实际情况，利用 SWOT 分析法对该项目进行分析，结合房地产开发面临的具体风险因素，将项目全过程划分为投资决策阶段、前期准备阶段、建设施工阶段和项目销售阶段四个阶段，指出四个阶段所可能面临的风险。同时，利用专家调查法对项目所遇到的各种风险进行评估，从而明确各个阶段风险的重要程度。然后，利用财务指标分析法、盈亏平衡分析法和层次分析法等多种方法对该项目各阶段风险进行评估和分析，并针对其所面临的风险提出具有可操作性的风险应对措施。

本文通过对汇邻湾项目全过程的风险识别和分析，认识到各种风险因素对项目的影响关系及其复杂，风险不能完全消除，只能通过制定完善的防范措施将风险控制在可接受范围内。房地产项目投资风险管理是一个涉及众多领域的课题，由于本人学识有限，缺乏实践知识，对该问题的认识囿于本人的浅薄认识之中，不能站在更高的视角进行论述。在今后的工作学习中，本人将不断积累知识，争取能在这方面有所建树。

参考文献（略）