在建工程抵押估价QA
本文关键词：工程评估
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由于在建工程抵押有诸多限制，而且在建工程抵押价值评估技术上也有很多难点，不仅导致企业和银行在第一次接触时很迷惑，而且估价人员在估价过程中也会遇到不少难点。笔者将在建工程抵押估价实务中企业及银行的一些疑惑、估价人员技术交流的一些心得体会以及笔者的一些思考以问答的形式反映出来，供大家分享和讨论。
【Question】符合在建工程抵押的基本条件？
【Answer】根据《城市房地产抵押管理办法》，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
(3)已投入在建工程的工程款；
(4)施工进度及工程竣工日期；
(5)已完成的工作量和工程量。
因此，要进行在建工程抵押，必须要满足以下条件：
(1)在建工程所占用土地使用权的土地出让金必须取全部缴清，且得《国有土地使用权证》；
(2)必须已取得所在项目的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
(3)要求有明确的施工进度及工程竣工日期，因此一般也要求取得了《建筑工程施工许可证》；
(4)要求投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上；
(5)另外按照各地房管局的规定，在建工程抵押必须要有《面积测绘报告》。
【Q】能以在建工程为他人债务提供担保吗？
【A】《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押是为取得工程继续建造资金的贷款，因此在建工程仅能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保，不得为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保。但《物权法》中规定可以用作抵押的债务人或者第三人有权处分的财产中包括正在建造的建筑物，也可以理解《物权法》实施后，在法律上在建工程允许为其他用途的债务提供担保，但是目前大部分抵押登记部门仍然仅接受为本项目建设贷款提供担保的在建工程抵押。
【Q】担保公司能接受在建工程做抵押吗？
【A】《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押是抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，因此抵押权人必须是银行。因此，担保公司或其他非银行的机构和个人无法作为抵押权人接受在建工程抵押贷款，不过，若担保公司通过银行进行委托贷款以银行作为抵押权人时，则可以办理在建工程抵押登记。
【Q】已办理预售许可证，能抵押吗？
【A】对于在售项目，可以就其未售部分的在建工程及其分摊土地使用权进行抵押，但抵押权人和评估人员应特别关注项目的销售状况和所在土地使用权的抵押状况。对于抵押中的在建工程，抵押权人也应密切关注其销售状况。
【Q】在建工程所在建筑物规划总层数为18层，目前建至5层，能否按照整幢建筑物进行抵押？能否将其所在整宗土地使用权纳入抵押范围？
【A】按照《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押标的是以抵押人合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。因此，在评估确定在建工程抵押价值时，遵循合法原则和谨慎原则，只能包括已完工工程及其分摊的土地价值。
对于在建工程纳入的抵押范围，在理论界有两种观点，一种是将整个在建工程及其所在整宗土地使用权作为一个整体进行抵押登记，抵押价值按照已投入部分确定；一种是仅将完工部分及其分摊土地使用权作为抵押标的物。两种方式各有好处，前者将项目作为一个整体进行抵押，可以有效的避免重复抵押，也与在建工程处置方式一致；而后者在实务中更好灵活、方便和易操作，特别是对于正在销售的项目。因此，目前接触到的地区房管局办理在建工程抵押时，都采用了第二种处理方式，但是基本上都规定同一在建项目不能有两个抵押权人，也基本上可以避免重复抵押的问题。
【Q】一幢甲级写字楼，共30层，其中地下2层为车库，地上1-4层裙楼部分为商业，5-28层为办公，估价时点已主体全部完工，在评估起在建工程价值时，采用了成本法和假设开发法评估，但由于评估原理不同，成本法评估结果各层价值均相同，而假设开发法的分层价值是根据各层完工后价值不同而不同的，这就导致对于单层而言，两种方法的评估结果可能差距很大，请问在取权重的时候如何考虑？
【A】这是一个经常遇到的问题，这也是我认为在建工程评估中应该将一个项目作为整体考虑的原因之一，但在实务中，往往委托人要求将分层甚至分套的评估结果进行列示，以便于抵押后的分批解押。一般的解决方式是将整幢在建工程作为一个整体确定两种方法评估结果的权重，然后每层分别计算，而且对于每层而言，，其权重取值应完全一致，这样能保证整幢在建工程的评估结果合理性，但是无法解决分摊到每层的价值的合理性，致使价值量相对较低的楼层分摊的价值偏大，在分批解压时，如果先解除价值量相对较低的楼层，就会导致剩余抵押物价值量偏低。
笔者试图寻求一种较为合理的方式，在这之前应该弄清是什么导致房地产分层价值的差异，笔者认为，导致房地产分层价值差异的主要原因是区位，是相对于地面的垂直位置，这种区位的差异在实质上与水平区位差异是没有区别的，由于土地是一个空间的概念，因此，这种分层价值的差异可以说主要是由级差地租带来的。
如果可以将土地按照垂直空间进行划分的话，那么将会得到一块块价值不一的宗地，这种土地使用权价值的差异通过各层房地产的市场价值的差异反映出来。采用成本法对在建工程进行评估进行土地使用权分摊时，一般采用的是按建筑面积平均分摊土地面积，如果我们按房地产价值平均分摊土地价值，会更符合土地重置空间区位的分布特点，在建工程分层价值的两种方法估价差异的问题也会得到解决，同样也可以解决地下车位土地使用权分摊的问题。这是笔者的个人观点，欢迎讨论。
【Q】采用成本法评估在建工程时，土地使用权价值能否使用剩余法？
【A】在估价实务中，适宜在建工程估价的方法一般为成本法与假设开发法，在成本法中关于土地使用权价值的计算不宜采用剩余法，因为土地剩余法与在建工程的假设开发法的原理是相同的，这就导致成本法与假设开发法两种方法实际上只是一种方法。
这在理论上也能得到解释，我们抛开利息、利润及税费来看，假设开发法的估价原理可以简单表示为：在建工程价值=完工后价值-续建成本，而成本法的估价原理则可以简单表示为：在建工程价值=土地使用权价值+已完工工程价值，如果采用剩余法评估土地使用权价值，则土地使用权价值=项目完工后价值-整个项目建筑物建设成本，即在建工程价值=项目完工后价值-整个项目建筑物建设成本+已完工工程价值=项目完工后价值-(整个项目建筑物建设成本-已完工工程价值)=完工后价值-续建成本。
从上面的推算可以看出，如果采用剩余法对土地使用权价值进行评估，就会导致成本法与假设开发法的重复性，因此，在采用成本法评估在建工程的时候，土地使用权价值的确定，应采用市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法，若周边类似土地的直接客观收益能够获取，则也可以选用收益还原法，但不宜采用房地产收益剥离的方式求取土地收益，原理如出一辙。诚然，导致分层价值差异很多，比如视野、通风等因素，这里为了方便理解垂直空间的级差地租，笔者将不考虑其他因素的影响。
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