马云说十年后的房价_房地产经纪人资格证_房地产投资学内容简介及目录信息

发布时间：2016-07-17 15:05

  本文关键词：房地产投资学，由笔耕文化传播整理发布。

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基本信息 ·出版社：复旦大学出版社
·页码：301 页
·出版日期：2002年06月
·ISBN：7309032357
·条形码：9787309032352
·包装版本：第1版
·装帧：平装
·开本：32开
序言目录 前 言
第一章 不动产简介
第一节 不动产定义
第二节 不动产性质
第三节 不动产权益
第四节 不动产业和不动产市场
第二章 不动产投资学的数学基础
第一节 财务数学初步
第二节 不动产投资学中的计算机应用
第三节 不动产投资中信息技术的应用
第三章 不动产投资可行性研究
第一节 项目研究的方法与步骤
第二节 项目可行性研究与财务分析
第三节 市场可行性研究
第四节 比率分析与获利能力分析
第五节 前门法和后门法
第四章 不动产经营风险和风险分散
第一节 风险分析
第二节 不动产经济波动和不动产投资组合
第三节 现代投资计划评估方式
第四节 夏普资产定价模型和不动产投资组合的新效率前缘
第五章 不动产投资与金融市场
第一节 不动产金融市场概要
第二节 不动产抵押贷款方式
第三节 不动产证券化的发展与演变
第六章 不动产投资与资产经营
第一节 资产经营的涵义
第二节 不动产业资产经营可行性分析
第三节 不动产资本经营的效益实现
第四节 资产经营与住宅产业化的实现
第七章 我国不动产业与不动产市场研究
第一节 我国不动产业现状分析
第二节 我国不动产经济波动的特征
第三节 我国不动产经济周期的表现形式
第四节 对不动产业增长与波动的因素分析
第八章 不动产投资中的市场营销管理
第一节 市场机会和市场细分
第二节 市场营销组合和市场营销计划
第三节 价格策略与消费者行为分析
第四节 市场营销中的CI战略
第五节 不动产营销中的几个特殊问题
附 录 不动产营销策划案例一则
第九章 不动产投资中的广告运作
第一节 不动产广告概述
第二节 不动产广告中的案名设计
第三节 不动产广告语的撰写
第四节 不动产广告的媒体策划
附 录 不动产案名设计案例
第十章 不动产投资中的法务问题
第一节 不动产法律概述
第二节 我国土地管理法律制度
第三节 我国房地产开发法律制度
第四节 我国房地产交易法律制度
内容简介 本书共分十章，从不动产业基本状况入手，对不动产投资、融资、经营及相关的法务、企业形象设计问题进行具体的阐述分析，从而有助于读者从总体上把握整个不动产业运行的诸环节。本书力求内容丰富详实，注重原理与实务的合理平衡，并增加了应用于不动产业的最新技术方法、投资与营销理念。
本书适合各大专院校房地产、经济、治理等专业师生，也适合作培训之用。 作者简介媒体评论 前言
不动产业(房地产)是国民经济的重要组成部分，它以其投资金额之巨大、运行周期之长、前后相关联之广泛，对一国经济增长和社会发展起着不容忽视的影响作用。
我国不动产业历史悠久，但真正与现代市场经济接轨意义上的不动产业却起步较晚，然而其发展势头却极为迅猛。也正因为如此，在经历了由非理性盲目膨胀向低迷盘整的转变之后，暴露出了诸多问题。因此，了解不动产业运行变化的规律，掌握不动产投资和营运分析的原理、方法，对不动户从业人员以及高等院校中的相关专业学员而言都是至关重要的。
本书共分十章，从不动产业基本状况入手，对不动产投资、融资、经营及相关的法务、企业形象设计问题进行具体的阐述分析。从而有助于读者从总体上把握整个不动产业运行的诸环节。本书力求内容丰富详实，注重原理与实务的合理平衡，井增加了应用于不动产业的最新技术方法、投资与营销理念，希望能开拓思路，活跃思维，以满足新世纪不动产专业人才培养的需要。 专业书评其它推荐 本书共分十章，从不动产业基本状况入手，对不动产投资、融资、经营及相关的法务、企业形象设计问题进行具体的阐述分析，从而有助于读者从总体上把握整个不动产业运行的诸环节。本书力求内容丰富详实，注重原理与实务的合理平衡，并增加了应用于不动产业的最新技术方法、投资与营销理念。
本书适合各大专院校房地产、经济、管理等专业师生，也适合作培训之用。 文摘 书摘
二、不动产权益简介——以美国为例
美国是世界上对不动产权益规定相当完善的国家之一，下面我们就具体介绍美国的情况。
1．政府的不动产权益
土地的所有权可能归市民所有，因此政府保留税收、政策力量、土地征用和土地归还权力是必需的，下面具体分析这四种权利。
(1)财产税(Property Taxes)。政府朽向土地所有者征收财产税的权利。在所得税出现之前，从土地址税是政府财政的主要来源。土地征税是一种增加财政收入的合理方法，原因有二：其一，直至始于18世纪中期的工业革命，土地和农业是收入的主要来源，谁的土地越多，其财产也就越多，故实行土地征税叮以增加政府税收；其二，黄金或钱等有价之物易于隐瞒，而土地不能隐瞒，有利于确定税负。
不动产税的产生已有几个世纪的历史，如今它依然是政府财政的主要来源。其中最主要的变化是原来的不助产税收用于政府各项开支，包括国防开支，今天，国防开支由所得税负担，而不动产税则是城市，在部分地方也是国家财政的主要来源。对国家和地方政府一级来说，不动产税为学校、公园、图书馆、消防和治安提供资金。为促使不动产所有者及时、足额地交税，税收权也允许政府没收拖欠税收者的不动产并可售卖来抵充税收。
(2)土地征用权(Eminent Domain)。政府有不考虑所有者意愿而征用私人拥有不动产所有权的权利，即土地征用权。用于学校、快车道、街道、公园、旅馆、城区改建、公共停车场和其他社会公共用途的土地都是征用的。私营公共事业的组织，如公用事业公司和铁路公司，依照国家法律也允许因公用线路、管道和轨道征用土地。土地征用过程中，必须给予财产所有者相当于市场价值的补偿。事实上征用常常是通过所有者和公共实体的代理人之间的谈判进行的。如果双方能达成都可接受的价格，不动产就自然交接；如果不能达成协议，土地征用的正式程序是向法庭起诉所有者，法庭听取双方请来的估价师的专业意见，并确定财产所有者必须接受的补偿价格。
当一块土地只有一部分被征用，可能在对实际征地补偿之外增加分割损害补偿。例如，一条新的高速公路需要从160英亩的农场中征用狭长的40英亩的土地，农场主将不仅能获得40英亩的补偿，还会因农场完整性受到破坏而获得分割损害的补偿。
一种相反的征用是财产所有者要求征用其土地的程序。例如，在许多城市，住在飞机场跑道终端的居民要求机场管理机构收购其住宅，因为飞机在起飞时会产生震耳欲聋的噪音，影响其生活质量。当土地不被征用而其有用性将因附近土地被征用而下降时，所有者能得到损害补偿。这些都是间接损害(Consequential Damages)，应当得到补偿，例如，当土地被征用来建污水处理厂，顺风土地的私人所有者将因臭气而使土地价值损失，从而可索取损害补偿。
(3)政策力量(Police Power)。政府为公共秩序、安全、健康、道德和财富而制定和实施法律的权利叫政策力量。政策力量运用在不动产上的例子包括分区法、规划法、建筑、健康和消防法规以及出租管理。政策力量和土地使用法之间的关键区别是尽管政策力量控制不动产怎样使用，但占有不动产却是不合法的。当然，由于政策力量的使用而使所有者财产价值受损是不需要补偿的。任何一个政府不可能以两种无准备的反复无常的方式使用政策力量；任何限制所有者可能怎样使用其不动产的法律必须是被认为是基于公共利益，并被不偏不倚地合理应用。在政府对土地拥有的各权益中，政策力量对土地价值影响最大。
(4)土地归还(Escheat)。当一个人去世并没有留下继承人和处置动产和不动产的遗嘱时，或当财产被抛弃时，财产的所有权归属国家，这一归属被称为土地归还，它解决了财产无主问题。
2.保护所有权(Protecting Ownership)
在任何国家或地区都必须有一种体制和方法来保护对土地和改良物使用的正当权利。如在美国，联邦政府负有义务组织防御部门来防止外来力量对地产权利的侵占。一般来说，国际上用武力来防止外来的强夺，国内则用契约、公共记录、合同和其他文件代替野蛮的力量来证明和保护不动产的所有权。
3．完全所有权(Fee Simple)
不动产所有权被表达为一束权利时，这一概念更易于理解。在自主制度(Allodial System)下，税权、政策力量、土地征用权和土地归还权属于政府所有者。剩下的权束称为完全所有权，是司以为私人所有的。完全所有权束可以由个人或其继承人一直拥有，直到政府不再保护那些权利为止。完全所有权束主要包括：占有和使用权、建筑权、通行权、抵押权、不动产使用权、抛弃权、出售权、排他权、出租权、特许权、自愿馈赠权、不动产使用权等等。
资产(Estate)是指某人在土地上的合法权益，而不是如地图上所示的物理数量。完全所有权是个人能拥有的土地上的最大资产，绝大部分不动产出售都为完全所有资产。一个人声称他拥有不动产的所有权，一般是指完全所有资产。其他土地的次级资产如：租用资产、终生资产都是从收费资产中产生的。不动产与权束中的各项权利都存在紧密的关系，因此，我们需要认识不动产有多少项权利，它们有什么用处，及谁拥有不在权束中的权项。在上述认识基础上，我们将表述当权项从权束中移走时将发生什么。

一般而言，西方国家通常将可行性研究划分为三个时期，即投资前时期、投资时期、生产时期。可行性研究主要在投资前时期，后两期是实施和强化组织管理时期。
作为项目建设前期的调查研究，可行性研究的工作内容大致可划分为：
1．机会可行性研究
其任务是以资源条件和市场预测为基础，建议投资方向，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。该阶段的工作主要依靠粗略的估计而非详细的分析。一般的建设项目是以已有的类似工程来估算投资额，按照当时当地的市场价来估算项目收入及税费支出。所以精确度较低，允许误差达 30％，投入费用约占项目总投资的0．1％—1％，所需时间为1—2个月。
2．初步可行性研究
适用于大型的投资项目，基于前阶段机会可行性研究，初步判明投资是否可行，决定是否进行下一步详细可行性研究。可见是一种过渡性研究，区别在于结果精度和分析深度，误差范围在 20％，所需费用占投资总额的0．25％—1，5％，时间为2—4个月。
3．可行性研究
该阶段将占有大量的原始资料，对拟投资项目进行全面技术经济论证。研究的问题包括：
(1)市场调研——拟开发项目的市场供需情况，市场价格问题，项目竞争能力；
(2)环境分析——拟开发项目所面对的产业政策，限制条件，优惠措施及资源状况等软硬环境的研究；
(3)规划研究——拟开发项目的规划设计方案的比较研究，方案选优；
(4)进度安排——从筹建到规划设计、工程施工、竣工到交付使用等整个项目投资建设过程的进度计划；
(5)项目成本及投资估算；
(6)财务分析——项目筹资方案分析，资金平衡分析，现金流量收益分析，偿债能力分析；
(7)项目经济效果估算——租售、转让的收入，税金估算，毛收入及净收入估算；
(8)项目经济效益评价——对项目报酬率高低运用投资回收期、投资收益系数等静态评价方法及净现值、内部收益率等动态评价方法，以及盈亏分析、概率分析等不确定因素的估算；
(9)项目社会及环境效益评价——由于全球日益重视可持续发展理论，对具体的建设项目我们也要从全社会和整个国民经济的角度来考虑它所带来的经济意义和消极影响。

1．存款机构
存款机构(Deposit Institutions)的主要形式为银行和储蓄贷款机构。银行发行活期存款，可开支票的存款(Checkable Deposits)和储蓄存款(Saving Deposits)来筹集资金，再贷出商业性、消费性和购物贷款。储蓄贷款机构在早期是通过吸收储蓄存款来发放房屋贷款。为了降低成本，美国政府对储蓄存款利率采取了限定管制措施。这项政策在20世纪60年代末之前的低通货膨胀时期得到了顺利的维持。到了60年代末期，高通货膨胀率一直上升，储蓄贷款机构发现他们在五六十年代贷出的长期低利率贷款所获得的利息已经不足以支付70年代的利率。针对这种情况，美国国会通过专门法案，解除了许多储蓄贷款机构的营业限制，从而使得储蓄贷款机构和银行的分野变得越来越模糊。除了以上两种机构，还存在两种以合作形态出现的小存款机构，分别为共同储蓄银行(Mutual Savings Banks)和信用联盟(Credit Unions)。所谓合作形态是指存款者即为该金融机构的股东。共同储蓄银行的主要业务和储蓄贷款机构类似，信用联盟则集中于商业和消费性贷款。
2．合约性储蓄机构
合约性储蓄机构(Contractual savings institutions)包括人寿保险公司(Life Insurance Companies)和政府及私人的退休基金机构(Government and Private Retirement Funds)。 人寿保险公司向保户定期收取保险费，然后用其来购买公司债券和房屋抵押贷款。人寿保险公司可以购买股票但数额受到限制。退休基金定期从受雇者抽取一部分薪金存入受雇者的账户，雇主也会贡献一定百分比到退休者的退休账户。
3．不动产共同基金
基金又称共同基金，是指基金发起人通过发行基金份额或收益凭证，将投资者分散的资金集中起来，由专业投资机构进行管理，并将投资收益分配给基金持有人的投资形式。基金的称谓在不同国家和地区有所区别，有的称共同基金，有的称证券信托基金，也有的称单位信托基金。在我国通行的称谓是基金或投资基金。
基金是一种金融信托资产，基金管理人员根据与投资者订立的委托协议，对基金进行管理，，把基金适当地分散投资于各种金融产品，如股票、债券、期货、不动产等，实现对投资者关于投资收益、风险和投资限制等方面的承诺。基金的信托关系不同于债券的债务关系，基金不承诺某一固定的最低收益回报，其收益完全取决于基金经营的收益水平；基金也不同于股权的所有权关系，基金购买后，投资者可以转让，也可以退股，如开放型基金的持有人可随时要求按一定价格赎回其份额。基金的收益特征介于股票和债券之间。由于基金进行分散投资，降低了非系统性风险，使基金的收益水平较为稳定，对于常见的股票基金和债券基金来说，其收益水平介于债券和股票之间。对于专门投资于某一类资产的基金，如黄金基金、地产基金等，其收益水平则取决于这些资产市场的表现，而收益波动较单个资产小。
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