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居间合同纠纷 ——重庆市南岸区人民法院(2007-2-26)

居间合同纠纷



重 庆 市 南 岸 区 人 民 法院



民 事 判 决 书



(2006) 南民初字第618号

原告：向邦东，男，1956年6月24日出生，汉族，重庆市佰仟房地产经纪有限公司经理。住址：(略)。 身份证号：(略)。

委托代理人：刘崇洪，重庆市红岩律师事务所律师（特别授权）。

被告：重庆新大陆房地产开发有限公司。住所地：重庆市南岸区南坪西路31号1单元6楼1号、3号、4号。组织机构代码：62191174-7。

法定代表人：张忠富，董事长。

委托代理人：贾开友，重庆三力律师事务所律师（特别授权）。

委托代理人：易天才，男，1965年12月16日出生，汉族，系该公司办公室主任，住(略)。

原告向邦东诉被告重庆新大陆房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向邦东及委托代理人刘崇洪、被告重庆新大陆房地产开发有限公司的委托代理人贾开友、易天才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2005年初原告通过徐辉了解到四川省攀枝花市米易县攀莲镇城北新区安置房项目（以下简称安置项目）需要招商引资，并将有关信息告诉了被告。被告在详细了解和研究了此项目后，于2005年6月1日与原告签订了“居间协议书”，确定了双方的权利义务关系。协议签订后，经原告牵线撮合,被告与攀连镇政府签订了安置项目合同，并进行了实施，房屋已部分销售，但被告并未按协议约定支付居间报酬。故原告诉至法院，请求判令被告支付居间报酬1,462,500元，违约金14,625元，诉讼费由被告承担。

被告辩称：原告向被告提供安置项目信息、与原告签订居间合同、被告与攀连镇政府签订了安置项目合同、已销售部分房屋属实。但原告不具备房地产经纪人资格，原、被告签订的居间合同无效。原告未履行合同义务，安置项目是被告自己联系中标完成的，原告无权要求支付报酬。被告与攀连镇政府签订的安置项目合同标的只有20.25亩，并非48.75亩，而且该项目尚未验收竣工。故请求驳回原告的诉讼请求。

原告就其诉请举证如下：

（一）原、被告签订的居间合同，以证实原、被告居间合同关系及被告应按合同约定支付居间报酬1,462,500元的事实；

（二）原告房地产经纪人资格证书，以证实原告具备房地产经纪人资格，原、被告签订的居间合同合法有效的事实；

（三）被告法人执照、代码证、质量管理认证书、公司概况等，以证实被告委托原告牵线撮合被告与攀连镇签订安置项目合同的事实；

（四）攀枝花市泰坤房地产开发有限公司(以下简称泰坤公司)投标文件、中标通知书，以证实被告承接的安置项目，并非被告自己联系中标完成的事实；

（五）被告开发安置项目工程施工许可证、房屋户型图、施工现场照片、平面图、售楼收款统计表、工程概况牌等，以证实经原告提供信息及撮合后，被告已与攀连镇签订安置项目开发合同、2005年12月18日已开始销售房屋、居间合同已成立、被告与攀连镇的安置项目合同开发土地面积为48.75亩的事实；

（六）原告往返米易县的车票、在米易县的住宿票、米易县城北安置房领导小组成员徐辉的证词、米易县华天酒店服务员证词、米易县城北安置房会议记录等，以证实原告履行居间合同义务，为撮合被告与攀连镇签订安置项目合同做了大量工作的事实。

被告抗辩举证如下：

（一）原告个人资料，以证实原告没有在个人资料中注明有从事房地产经纪人资格的事实；

（二）攀连镇城北新区开发指挥部成员名单，以证实徐辉并非指挥部成员的事实；

（三）攀连镇人民政府证明及徐辉的证词，以证实在安置项目洽谈、联系中，没有原告参与，原告没有履行居间合同义务的事实；

（四）被告与攀连镇签订的“米易县城北新区安置区整体开发建设合同”、建设用地许可证、红线图、国有土地使用证，以证实被告与攀连镇签订的安置项目土地面积为20.25亩，并非48.75亩的事实；

（五）原、被告居间合同传真件，以证实原告未履行合同义务的事实。

庭审中，经当庭举证、质证，被告对原告举证（一）至（五）的真实性认可无异议，但对原告举证（一），认为原告无房地产经纪人资格，应为无效合同；对原告举证（二），认为系重庆市经纪人协会颁发的资格证，经纪人协会不具有发证的权力，该证不具有法律效力；对原告举证（三），认为该组证据是被告交给原告联系安置项目所用属实，但原告现仍留存，证明原告并未履行居间合同义务；对原告举证（四）、（五）要证实的事实不予认可；对原告举证（六）的真实性及所证实的事实不予认可。

原告对被告举证（一）至（四）的真实性认可无异议，但对其要证实的事实不予确认，一是个人资料并不能证明原告不具有房地产经纪人资格，二是镇政府指挥部名单不能证明徐辉不是米易县城北安置房小组成员，三是原告对外联系业务均是用向东的名字，并非向邦东的名字，外人均不知道有向邦东其人，四是被告举证（四）仅证实被告开发建设的一部分，实际承接开发的安置项目应为48.75亩。对被告举证（五）的真实性及所证实的事实不予确认，一是该证据为传真件，不能为证，二是原告从未向被告传真该修改合同，也从未修改原、被告居间合同。

经审理查明，2004年4月8日，米易县向外发出公开招商报名须知，对米易县城北新区开发建设拆迁安置房建设项目公开招商。2004年4月25日，泰坤公司完成招标文件参与投标。2004年5月8日，泰坤公司与攀连镇签订中标通知书确认安置项目由泰坤公司中标，并与泰坤公司签订了《米易县城北新区安置区整体开发建设合同》，后因故泰坤公司与攀连镇解除了该合同。

2005年3月，米易县建总司副主任徐辉将安置项目需招商引资情况告知原告，希望原告能联系开发商承接该安置项目。2005年5月，原告向被告介绍攀连镇安置项目，经原、被告多次协商，双方于2005年6月1日签订居间合同约定：被告委托原告牵线或撮合攀连镇安置项目；面积为约48.75亩；原告负责联系承接的真实、可靠的合法性；被告负责审查、定夺；被告与攀连镇签订建设工程合同，即按每亩30,000元向原告支付报酬共计1,462,500元；付款方式为合同生效，房屋销售30日内，支付10%，攀连镇向被告支付工程款后7日内，支付50%，安置房竣工后7日内支付40%；合同特别约定，如经原告牵线或撮合被告与攀连镇签订正式开发建设工程合同后，被告不按前述条款支付报酬，视为违约，应按报酬总价款的10%支付违约金；此合同与被告和攀连镇安置项目合同同时生效。合同签订后，原告与被告经理张忠富等人一同到米易县考查,经原告牵线、撮合，被告于2005年7月6日与攀连镇签订了《米易县城北新区安置区整体开发建设合同》。合同约定：因泰坤公司因故退出安置项目，经米易县城建与管理小组研究同意被告承接泰坤公司原合同的权利义务；项目用地面积约48.75亩（以红线实际测量为准）；承接方式采用定价回购，镇政府补差1,740,000元给被告；被告取得工程竣工证明、质量合格证明等合法手续后15日内，镇政府支付补差款给被告等条款。安置项目合同签订后，2005年7月，米易县建设环境保护局出具红线图，确认安置项目用地面积为20.25亩。2005年7月29日，米易县国土移民局以“米国用（2005）字046号”国土使用证确认安置项目使用土地面积20.25亩。2006年1月米易县规划和建设管理局以“2006-04号”规划许可证确认安置项目用地面积为20.25亩。被告承接安置项目后，即实施开发建设，同时对外进行商品房预售广告，并于2005年12月18日开始对外销售预售商品房，现已销售三分之一，但工程尚未竣工验收。

被告在开发建设及已销售部分预售商品房后，并未按原、被告居间合同约定向原告支付居间报酬。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付居间报酬1,462,500元及违约金14,625元。

本案争议焦点：1、合同是否有效？2、原告是否履行了合同义务？3、原告主张居间报酬1,462,500元及违约金是否成立？针对争议焦点及原、被告举证和庭审查明的事实分析评判如下：

1、原、被告居间合同是否有效问题。被告主张合同无效的理由是原告不具有房地产经纪人资格。本院认为,原、被告签订的居间合同不违反法律禁止性规定，应合法有效：其一、根据人事部、建设部人发（2001）128号通知印发的“房地产经纪人员职业资格制度暂行规定”第十六条规定：“建设部或其授权的机构为房地产经纪人执业资格的注册管理机构”，2004年6月29日，建设部“建办住房（2004）43号通知”明确规定“已经成立房地产经纪行业组织的地区，按照《行政许可法》和国发（2004）16号文件规定，将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织”。重庆市经纪人协会系重庆市房地产经纪行业组织，其颁发给原告的经纪人资格证书，符合人事部、建设部相关规定；其二、重庆市人民政府2003年12月21日的渝府令160号，明确规定经纪从业人员资格核准调整由经纪人协会发放；其三、根据国家工商总局“2004年8月28日第14号令”规定，自然人、法人和其他经济组织均可成为经纪人主体；其四、《合同法》确立了居间合同法律制度，自然人从事提供订立合同机会或提供订立合同的媒介服务的居间行为，并不违反法律禁止性规定；其五、双方合同约定，原、被告居间合同与被告和攀连镇安置项目合同同时生效，现被告与攀连镇的安置项目合同早已生效实施，即原、被告居间合同的生效条件已成就；其六、被告举证（一）不能反驳原告未取得房地产经纪人资格及该资格证书的效力，一是个人资料并不能证明原告有无经纪人资格的事实，二是原告个人资料的截止时间是2004年6月，而原告取得资格证时间是2005年5月18日；其七、被告主张合同无效无有效证据支持；其八、被告作为专业的房地产开发企业，原告仅为一自然人，就原、被告对抗，原告显处弱者，被告与原告签订居间合同，应当是被告真实意思表示，被告应当对其民事行为承担责任。故原、被告居间合同应当合法有效。

2、原告是否履行合同义务问题。其一、《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。即居间人的义务是提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务；其二、原、被告合同第五条约定，原告的主要义务是对该业务的真实性、可靠性、合法性，被告负责审查、定夺，该约定符合居间合同的特性，即居间人虽也是受委托人的委托为委托人作成交易服务的，但其在交易中仅是一个中介人，既不为交易的当事人一方或其代理人，也不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务上并不体现居间人的意志；其三、根据原、被告居间合同的内容，已充分证实原告已向被告提供与他人订立合同的机会即安置项目名称、安置项目地点、订立合同的对象、开发建设数量等，而且被告正在履行与攀连镇的安置项目合同，证实原告提供订立合同的机会真实、可靠、合法，原告已履行了合同义务；其四、原、被告合同第九条特别约定，“如经受原告牵线或撮合被告与攀连镇的安置项目，被告与攀连镇洽谈联系、签订正式开发建设安置项目合同后，被告就应当按约支付报酬”，该约定证实被告与攀连镇签订项目合同是经原告牵线而成，并非被告所称是自己中标完成；其五、居间人的居间活动除双方签订的居间合同和委托人与第三人签订的合同外，通常不留存其他书面证据或物证，因为居间人并非委托人的代理人，这是众所周知的事实，也是居间人非交易双方当事人的特性而决定的；其六、原、被告均用徐辉的证词证明各自的主张，但徐辉出具给原告的证词中证实原告将项目介绍给被告，并与被告经理张忠富等人一同到米易县考察安置项目，出具给被告的证词中证实是被告直接与攀连镇联系、洽谈安置项目、签订合同，其实质并不矛盾，一份证词是证明介绍被告到米易县考察项目的事实，另一份证词是证明被告与攀连镇联系、洽谈签订合同的事实，被告举证（三）不能证实原告未履行居间义务；其七、被告举证攀连镇证明称，“在该项目联系、洽谈中，未接待一个叫向邦东的人参与被告方与我方的联系、洽谈”，根据《合同法》规定及原、被告合同约定，原告无须与攀连镇联系、洽谈签订项目合同的义务，攀连镇联系、洽谈项目合同的对象也非原告，，而是被告，攀连镇也无义务接待原告，故被告以该证据证实原告未履行居间合同义务的理由不成立；其八、被告举证（五），一是传真件，非原件，本身的真实性无法确认，二是被告不能证实其来源，三是原告当庭不认可，故该证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认；其九、根据原、被告居间合同载明的内容，如果是被告自己在攀连镇联系，自己中标的项目，最终在攀连镇签订项目合同，原告未提供任何信息，未提供被告在攀连镇签订项目合同的机会，未联系或撮合被告与攀连镇签订项目合同，被告作为房地产开发专业企业，不可能不知道房地产居间合同的内涵及结果，在原告对被告无任何信息价值和行为价值的情况下，与原告签订巨额报酬居间合同，有违常理，且被告该抗辩理由与双方签字认可的居间合同内容完全相悖；其十、居间合同的生效，是以被告与攀连镇签订项目合同为条件，只需被告与攀连镇的项目合同生效即足以证实原、被告的居间合同已生效。为此，本院认为，根据居间合同的特性及原、被告居间合同的约定、被告经原告提供的订约机会和牵线已与攀连镇签订安置项目合同并已实施等事实，证实原告牵线提供的信息真实、可靠、合法，达到了居间合同的目的，原告已履行了居间合同的全部义务的事实应予确认。

3、原告主张居间报酬1,462,500元及违约金是否成立问题。原告称居间合同约定，被告应当支付报酬1,462,500元，被告辩称开发用地应以规划许可证、土地使用证、红线图确认的20.25亩为据。本院认为：其一、原、被告合同约定约48.75亩，应为待定数；其二、被告与攀连镇项目合同约定约48.75亩（以红线实际测量为准），同样是待定数；其三、原告举证平面图系设计单位的设计图，设计单位非土地管理部门，国有土地的使用，应以规划和土地管理部门颁证确认的数据为准；其四、原告称被告举证红线图、规划证、土地证仅为项目的一部分，但无有效证据支持其主张；其五、居间报酬以居间合同约定，原、被告居间合同约定的报酬数额是以被告与攀连镇安置项目合同实际用地量为基础，根据庭审查明及原、被告举证证实，确认用地量为20.25亩，确认居间报酬总金额为（20.25亩×30,000元）607,500元，并非原告主张的1,462,500元；其六、合同约定房屋销售30日内付10%，未明确约定“开始销售房屋”起计时30日内，也未明确约定销售房屋完毕或一定比例时起计时30日内，根据居间合同的性质、目的，居间合同履行的常例，除非合同有明确特殊约定，应当认定为被告开始销售房屋起计时30日内支付10%。根据被告售楼“收款统计表”及“住房单价表”证实，被告于2005年12月18日开始销售房屋，庭审中，被告认可已销售房屋30%，故被告应在2006年1月17日内向原告支付居间报酬的10%；其七、攀连镇向被告支付工程款7日内付50%，竣工验收后7日内付40%，根据被告与攀连镇安置项目合同约定，攀连镇向被告付款时间为工程竣工验收、质量检验、办理完毕财务手续后15日内，现工程尚未竣工验收，各种手续尚未完毕，亦无证据证明攀连镇已付款，故第二、三项支付条件尚未成就，原告主张支付居间报酬仅有10%已到约定付款期限，90%尚未到合同约定付款期限，为此，原告现主张报酬中的90%及违约金，尚不成立，本院不予支持。

综上所述，本院认为，原、被告签订的居间合同，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应确认合法有效。原、被告居间合同内容明确认定了原告已向被告提供了签订合同的机会，使被告与攀连镇签订了安置项目合同，并已实施的事实已证实原告提供的信息、介绍的业务准确、真实、合法，原告已履行了居间合同义务，现要求被告按约定支付居间报酬，证据充分，法律事实清楚，符合法律规定及合同约定，应予支持。但原告主张居间报酬1,462,500元及违约金，其数额及期限一是不符合合同约定，二是无有效证据支持，其超出合同约定的数额及未到期部份的居间报酬和违约金，本院在本案中不予支持。被告未按合同约定支付居间报酬，显属违约，应承担本案民事责任。

为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：

一、被告重庆新大陆房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内向原告向邦东支付已到期的居间报酬（607,500的10%）60,750元及违约金607.50元，合计61,357.50元；

二、驳回原告向邦东其他诉讼请求。

案件受理费17,400元，其他诉讼费5,220元，合计22,620元，由原告向邦东负担20,358元，被告重庆新大陆房地产开发有限公司负担2,262元（此款原告已垫付，被告在支付第一项款项时一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审 判 长 唐明成

代理审判员 周 倩

代理审判员 范云飞

二○○七年二月二十六日

书 记 员 张 怡

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