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很多人转给我看一篇关于房价的文章，由安信证券地产团队的陈天诚、毛雨琼和杨臻所写，题目叫做“房价之谜：有一种永远震荡上涨的房价”……
“永远震荡上涨”，听起来果然荡气回肠——但我想问一下，“永远”到底有多远？
诚实的说，这篇文章不仅题目上荡气回肠，内容上也绝对是高端大气上档次，号称研究了23个国家近60年的房价趋势，数据翔实庞大，图表丰富多样，对那些唱衰房地产的论调都一一反驳：
错把房地产产业到顶等同于房价到顶；
错把人口当做衡量房价周期的核心因素；
错把房价收入比当成判断房价过高的依据；
错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势；
错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间；
错把房价当做唯一大幅上涨的生产生活用品；
……
然后，作者通过23个国家60年的房价走势经验认为，房价上涨是常态，我们不会重蹈日俄覆辙，有希望走出美国的房价慢牛模式……
就这样，三位作者由此得出了一个让政府、让央行、让已买房民众都吃了定心丸一样的结论：根据国际惯例，房价就应该永远震荡上涨，中国房价不会跌……
如果说这篇文章的逻辑还有不完美的地方，应该是在文章最后一部分，文章提到汇率问题是影响中国房价走势最不确定的因素，如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将形成较大的下行压力……
即便是这个冒屎的漏洞，也在前几天被人民日报给堵上了。
7月9日，《人民日报海外版》在二版头条刊文，题目叫做：“稳汇率”与“保楼市”之争是伪命题，提前反映了这篇文章的观点，强调说“中国不是俄日，无需套用模式”，在谈到人民币汇率问题的时候说：在美联储加息、英国脱欧等外部冲击之下，这种贬值压力已经充分释放，目前人民币汇率已接近均衡水平……
你看，人民日报都说了，汇率已经接近均衡水平，根本没有什么问题，那房价当然就也没有什么问题了！
可是，这个世界上难道真的有所谓“永远震荡上涨”的房价规律么？
诚实的说，初看文章，我本人也被文章中各国房价的历史数据给惊艳了，从来没有见到一篇文章中有如此全面的关于各国房价的历史数据，而且他所批驳6条唱衰房价的观点看起来也都红口白牙、有理有据，并非信口雌黄。
尽管有如此多的各国房价历史数据做支撑，而且小逻辑上也相当自洽，但我还是要说，这篇文章关于中国房价必将永远震荡上涨的结论完全不靠谱！
话说太满容易被打脸——李宁运动鞋告诉我们，Anything is possible……
既然未来一切皆有可能，那就绝不是什么“永远震荡上涨”这种斩钉截铁的结论。
关于唱衰房价的那6个论点的批驳，单独一条条来说，从概率上来说倒也能站得住脚，但是——如果这6个问题现在已经同时出现的话，这篇文章的批驳就会显得非常苍白无力，更不能说明在接下来的时间里，房价必将“永远震荡上涨”！
就像一个病人，他手脚不会动了，眼睛也闭上了，身体也没反应了，心脏也不会跳了，体温也变凉了，甚至呼吸也停止了——从任何单一因素看，我们都不能断定病人已经死亡，但如果6种征兆同时出现，那么至少我们可以更有把握的说，这个病人可能已经死亡。
进一步的，你要是从这6个死亡征兆中能够看出来病人未来必将更加健康、更加活泼、更加强壮，那才真是见了鬼了！
尽管用了如此多的历史数据，而且逻辑分析也貌似合理，但这篇文章却有一个关键逻辑分析有问题——作者说，中国大城市的房价泡沫问题可以通过居民收入的提高来化解，所以不存在问题，而且在适当的刺激条件下还会继续上涨，走出美国房价的慢牛走势。
好吧，就拿美国和中国的房价做个对照。
在中国特色的楼市中，房价收入比也许的确不能说明房价有多大的泡沫，但房价绝对值总可以吧？以中国人目前的收入水平，中国现在的大城市房价绝对值已经太高太高了，远远高出美国主要大城市的房价（以美国人的收入来到中国几个大城市也未必买得起房）。
换句话说，中国的房价泡沫恰恰就是透支了作者说提到的未来所有可能的收入上涨，在中国人均收入只有美国1/5的情况下，目前的大城市房价已经假定中国将来能够达到美国人收入水平，如果我们的收入水平增长速度不能够像过去15年一样，哪怕只是稍稍放缓增长速度，都会对房价形成巨大压力——要知道，中国人过去15年的收入增长是在一个特殊的时期形成的现象，连中央政府都说了，未来的中国经济将进入“新常态”，其实就是说经济增长放缓将成为常态，从原来10%以上的增长率变成6-7%甚至更低，难道作者会认为中国未来10年的居民人均收入会像过去10年一样增长？
更何况，在此情况之下，如果我们再叠加上被作者所批驳的人口拐点理论，想想看，还有作者说的那么乐观么？
更何况，我还曾经提出一个观点，不管是房地产泡沫还是股票泡沫，最终的资产接盘者一定是普通民众，房价一定要让普通民众买得起（美国房地产泡沫最鼎盛期，就是2006年美国最穷的人都能通过0首付买到房的时期），如果说房价已经涨到了让普通人想当接盘侠都当不了的地步（美国2007年之后房地产掉头向下，到现在10年过去了，还没有超越2007年的水平——何来什么永远震荡上涨之说？），房价泡沫也就到头了。
反过来想一想，如果地产泡沫盛宴你不让普通民众来接盘，不让普通民众来当冤大头，难道你想让李嘉诚给你当冤大头和最高价位接盘侠？或者，想让巴菲特给你当冤大头和最高价位接盘侠？
更何况，如果真有在北京上海深圳能够买得起一套房的人，以现在的价位，只要他稍有生存能力，他已经完全可以将北上深的房子卖掉，移民到国外，买一所面朝大海、春暖花开的房子，全家都能享受更好的空气、水质。土壤和医疗、教育、法治环境——然后，还能剩下一大笔钱供自己和家人逍遥度日——这也叫“套利”，跨市场的地产套利。
进一步的，说到产权问题，中国的房屋产权最多只有70年，前几天温州还闹出了沸沸扬扬的补交土地出让金事件……
更要命的是，过去几年，中国政府一直在推行在房屋产权信息联网系统，目前已经完成，一旦政府掌握了所有房屋的产权信息，你说他想干嘛？财政部长楼继伟前几天说什么来着？“义无反顾推进房产税制改革”——要知道，前几天的新闻刚刚报道说，中国的县级以上城市的建成区和开发区，可以容纳34亿人口——这得有多少房子呢？你懂了那句“义无反顾推进房产税制改革”的意思了么？
这么多年，猪终于养得这么肥了，杀猪刀也磨好了，该考虑杀法的问题啦……
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如果我仅仅只会用文字上的逻辑分析，以众所周知的内容驳斥“房价永远震荡上涨”的理论，看起来还是有点
图样图森破……
其实，我也会用图表……
先问一个问题：树为什么不能长到天上去？
按道理来说，就像愚公移山一样，只要树一直长一直长，咋不能上天涅？
原因在于：在开始生产阶段，树是可以按照指数增长的，但一旦长大足够大之后，地心引力以及各种制约因素就会出现，指数增长就会减缓甚至停下来，树会变老、死亡……
生物界（如果你认为人类是生物的话）的所有事物，都不可能永远以指数形式增长，像中国大城市房价过去10多年的超指数增长，更是不可能持续。
我详细查看了作者所批驳的6条看衰房价的观点，发现他很聪明的没有提到“信贷规模扩张才是房价增长的核心原因”这个论点——而这正是我一直以来的观点。
说到底，从1970年代人类进入纯信用纸币时代以来，阿拉伯数字表现中所谓的“房价永远震荡上涨”，其实只不过是一种货币幻觉，而且，这种货币幻觉只不过是1970年以来人类开创纯信用货币时代的规律造就，并不是什么历史的必然结果。
其实，过去的很多年里，德国房价就没有出现作者所说的那种“永远震荡上涨”走势，如果刨除掉1970年以来西方国家的信用货币扩张泡沫，除极短时期内外，包括美、日、德、法、英等主流市场经济国家，几乎没有一个国家的房价出现真实的持续的上涨！
我们不妨先来看一张图，这是中国自2003年以来广义货币供应量M2（可以代表中国整体的信贷规模）与商品房销售均价涨幅的对比情况，你有没有发现整体趋势上相当一致？区别就是在于，2010年以前，，商品房价格的涨幅总是远远高于人民币M2的增幅！
中国房价、尤其是特大城市的房价早已出现明显的透支
到了2010年，相比信贷规模，中国房价已经涨至非常高价位，其整体价格增长速度终于再也跟不上M2的增长——我们来看一张2010年以来北上深港的房价与人民币信贷总量（用广义货币供应量M2表示）的对比图表。
由图可以看出，全国房价也只是略高于官方公布的CPI数据，除了深圳，连北京上海的房价也赶不上中国信贷扩张速度。
在这种情况之下，如果再遇到人民币信贷增长速度减缓呢？
不幸的是，现在就是这种情况！
下图就是岭峰资本所做的人民币M2的指数增长拟合曲线，结果，在2014年6月……
没错，从2014年6月信贷规模增长与原有的指数增长速度开始出现背离，也正是从那个时候开始，房地产价格增长停滞，而实体经济陷入通缩……
未来，信贷规模的这种指数型增长还有可能恢复，并持续下去么？
基本上不可能！下图就是在未来十八个月内，央行按照既定计划，M2以13%的年增速上涨。则未来M2会产生大约35万亿元的缺口。
看了以上分析，你还认为中国房价、尤其是大城市房价还会“永远震荡上涨”么？
结论：
如果考虑到1970年代以来全球信用货币的膨胀速度，几十年来全球各国房价的“永远震荡上涨”只不过是一个货币幻觉；如果人民币汇率不出现大问题，在中国信贷增长速度大幅放缓和房价已经严重透支未来可能的居民收入增长的情况下，中国整体及大城市房价都很难再获得什么大的上涨机会！
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