余斌资本腾挪术：绿景、天誉的秘密“管道”

  本文关键词：余斌，由笔耕文化传播整理发布。

　　短融长投使得喜欢运用资本杠杆的俞斌陷入困境，余斌的新版图：保留天誉置业而旗下另一融资平台绿景地产(000502,股吧)充当利润输出方缓解天誉置业的资金困境，而业界也传出俞斌或不惜出售绿景地产以保天誉置业的地位。

　　余斌所构建的蓝图：“问题”公司天誉置业（00059.HK）是旗下“大本营”，而2007年收购绿景地产（000502.SZ）由于大量历史遗留问题，是一块尚待雕琢的“璞玉”，本想拷贝“天誉模式”。

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　　然而，看似平稳的天誉置业实则进入“短融长投”危险怪圈，为其解困，从2009年开始绿景地产开始充当天誉置业的利润“输送器”。

　　3月23日，绿景地产公布年报，2009年每股收益比2008年同比下降42.59%，扣除非经常性损益后下降73.55%。由至今已经公布年报的地产企业可以看到，大多数公司战况丰硕，绿景地产的收益巨幅下滑明显不符合地产行业大势。

　　神密山庄的历史使命

　　“金碧御水山庄”系由绿景地产的子公司广州市花都绿景房地产开发有限公司（下称“花都绿景”）开发的项目，在公司网页中这样描述：“金碧御水山庄是公司精心策划、潜心力作、大手笔打造的超大型豪华山水别墅。”实际上，该山庄的开发，最早可追溯至2002年绿景地产（更名前为恒大地产）的老股东恒大集团借壳琼能源之初。2003年恒大集团将其间接控制的花都绿景90％股权与琼能源的相关资产进行置换，由此实现成功借壳。

　　历年来，除2008年由绿景地产另一家子公司恒大地产广州有限公司（下称“广州恒大”）开发的“绿景东山华庭”为公司贡献业绩之外，山庄首一期、首二期、H区、G区、F区等别墅、公寓的纷纷竣工销售，几乎承载着为绿景地产贡献全部营业收入的使命。

　　由此可见，金碧御水山庄确是多年以来维系绿景地产收益的命脉，而其不慌不忙的开发、销售，似乎正是为了某种使命而进行着。在公司需要业绩的时候它做出贡献，在2008年公司不需要业绩的时候它淡然退居。

　　金碧御水山庄的历史使命还远不仅此，2002年绿景地产的前身前恒大地产借壳琼能源时，壳公司留下的债务诉讼至今仍然没有解决，该诉讼致使开发金碧御水山庄项目的花都绿景90％的股权自2003年一直处于冻结状态。按照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第五十三条的规定：“冻结投资权益或股权的，应当通知有关企业不得办理被冻结投资权益或股权的转移手续，不得向被执行人支付股息或红利。”这一规定即造成几乎是公司唯一收入来源的金碧御水山庄开发利得将一直截留在子公司花都绿景中而不能向股东分配。

　　花都绿景地产项目的利润到头来都可能是为他人做嫁衣裳，而实际上，尽管利润分配受限，但资金的来往周转却是自由的。这一点从母公司会计报表中不难看出。截至2009年12月31日，母公司的其他应付款项目的金额高达3.39亿元，而合并报表中这一项目仅为0.46亿，由此可见，母公司占用子公司资金近3亿元。此外，在母公司会计报表中，唯一能与逐年递增的其他应付款相应的是长期股权投资的增加，因此可以说，金碧御水山庄还承担着为母公司的股权投资支付现金流的重任。

　　物美价廉的奢华别墅

　　值得关注的是，绿景地产2009年业绩之所以巨幅下滑，主要原因是与2008年对比产生的。金碧御水山庄为绿景地产的贡献，多年来一直仅仅将公司业绩稳定在微利状态。2008年的变化是由于广州恒大开发的“绿景东山华庭”实现销售造成的。因此，与其说公司业绩在2009年巨幅下滑，不如说是在2008年实现巨幅增长。

　　尽管公司2009年仍然保持微利的业绩，但当年实现销售的金碧御水山庄E区二期（以下简称“E区二期”）项目却呈现出超低的毛利率现象。

　　根据绿景地产2009年年报披露，当年房地产销售收入分别来自“E区二期”项目以及“绿景东山华庭”的少量剩余楼盘，其中E区二期项目实现销售收入4.03亿元，占全部地产销售收入的90％。但该项目的毛利率却极低，其中别墅为28.36％，公寓为8.96％，这一比率远低于同期销售的绿景东山华庭项目49.49％的毛利率。另外，如果将以前年度金碧御水山庄其他各期各区房产的销售毛利率情况统计后不难发现，

　　山庄的销售毛利率在2008年实现较大增长后于2009年骤降，别墅和公寓的该项指标均呈现跳水趋势。

　　针对销售低毛利情况，公司董事会分别就别墅和公寓进行了解释。总体来说，一方面因素是销售时市场低迷，销售价格同比下降；另一方面则因为成本较高，尤其强调了较高装修成本的影响。

　　实际上，根据公司董事会报告，不难计算出房产销售单价与单位成本。2009年绿景地产实现结转销售面积96907.06

　　平方米，其中包括“金碧御水山庄”93821.21

　　平方米。按照这一信息，结合房产销售收入确认及结转销售成本数据，E区二期别墅与公寓的综合销售单价为4293.72元/平方米，成本为3447.20元/平方米。由此可见，金碧御水山庄的确物美价廉。

　　然而，在相关房产信息网站上，我们也不难查寻到金碧御水山庄的房价信息，相关信息显示，山庄别墅销售均价为每平方10000元左右，其中装修单位售价为3800元，而公寓的销售均价在4800元左右，其中装修单位售价为1800元。这一价格与年报数据计算结果之间存在较大差异。

　　根据2009年公司销售收入确认的情况，当年别墅销售收入2.23亿元，公寓销售收入1.80亿元，据此能够得知别墅和公寓在当年均有销售份额，尽管可能因2009年市场低迷，造成销售价格低于目前网上的信息，但巨大的差异也足以使得我们对年报披露超低的平均售价心生疑窦。

　　此外，绿景地产E区二期的房产销售是带装修收入，如果按照公寓装修价格（每平米1800元），可以想象公寓的奢华程度。如此标准装修之后，以该楼盘92平方米最小户型计算，一套价值27.6万元左右的房子，就要配以16万元多的装修。这一数据显示，公司不是在卖房产，而是在卖装修。

　　谁动了地产收益

　　事实上，将房产装修后销售是地产行业进行土地增值税纳税筹划的方法之一。2006年国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，在通知中明确规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。在这种情况下，开发商通过以高价的装修成本加大整个房地产开发的成本来规避高利润地产的增值额，进而减少按照超率累进税率方法计算的土地增值税。或许这可以让我们理解绿景地产的房价中为何有这么大的装修份额。

　　诚然，绿景地产对产品高档装修的定位无可厚非，纳税筹划也未尝不可，正如公司也说明了装修成本对毛利率的影响。从这一说明中，公司为奢华的装修付出了高成本，同时我们也就有理由认为，公司应当确认与此对应的装修收入，即这块收入不应由公司之外的其它公司取得。但是，我们也应该注意到，公司年报计算得到的每平方米平均售价仅为4293.72元，而与之相对应的成本却达3447.20元。

　　尽管我们可以扩大想象空间，也很难在这一售价中寻到高档装修房屋收入的倩影，何况按照公开的销售信息，这一计算结果远低于市场销售价格。那么，如果不是房产销售收入，就是装修收入不翼而飞，或者有必要问一问，山庄奢华的装修成本去向何方。

　　绿景地产2009年年报所披露的关联方交易并不复杂，也没有大额的关联方往来余额，但其中仍然不难寻觅到一丝复杂的味道。如前所述，绿景地产本身的资本历程就几经周折，曾二次易主。2003年恒大集团重组琼能源时将花都绿景注入上市公司，2006年恒大集团又将公司的控制权转让给了现在由余斌控制的广州市天誉房地产开发有限公司。而目前由余斌掌门的上市公司除绿景地产外，还包括香港上市的天誉置业。其实，受其控制的还不仅如此，公司披露的关联方中有三十多家公司受同一实际控制人控制，其中在境外注册的公司即有二十余家。如此盘根错节的资本结构背后肯定的是，2009年整个余斌系面临着重大的资金危机。

　　众所周知，2008年9月发生了美国第四大投资银行雷曼兄弟公司宣布申请破产保护事件，而雷曼兄弟正是天誉置业的股东之一，并对其有巨额的贷款债权。随后，天誉置业因所欠其巨额债务要求偿还而引发了偿债危机，2009年度天誉置业以出售股权、物业地产等进行偿债应对。而同在一个老板控制之下，被媒体喻为天誉置业影子公司的绿景地产，年报却表现的干干净净，其波澜不惊的背后更让人觉得不可思议。其实，绿景地产自身的资金流也不容乐观，2009年在绿景地产旗下的待开发资源，除花都绿景开发的金碧御水山庄之外，还包括绿景誉晖花园、桂林市永福县狮子口水库以及天誉江南花园，此三个项目分属三家子公司开发，均属于建设状态，同样也面临着大量的资金需求。当然，有理由相信绿景地产洁身自好，但也允许在推定和事实之间保留一个演进的空间，即上市公司的确存在转移资金的动机。这一动机又与我们前面分析的毛利和收入异常不谋而合。事实上，公司年报中披露的销售数据与现实销售价格的确不符，一条神密的输油管道在幕后若隐若现。花都绿景股权被冻结的前缘，似乎早已注定它的历史使命以及使命完成之后的归宿，而面对当年E区二期毛利率的异常表现，我们不得不问，谁拿走了地产的收益？

　　应该说2009年是绿景地产不平静的年度，当年8月，任期未满的财务总监司小平突然辞职，时至今日，公司重组的消息又山雨欲来。

　　2010年3月2日绿景地产公告因重大事项停牌，随后公司表示正在筹划重大资产重组，但并未透漏重组方案。在年报中披露：“公司控股股东其所持限售股份已于2010年1月19日上市流通”，在同一天解禁的第二大股东已经在2月5日将其所持绿景地产的股权全部转让。这更加使得重组目的变得扑朔迷离，是横刀断臂，还是等待拯救，绿景地产在整个余斌系绝处觅生时将扮演怎样的角色。（作者单位：新联谊会计师事务所有限公司）

【作者：王宁 来源：证券市场周刊】 (责任编辑：苏俊)

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