S 公司“地铁+物业”联动开发模式的分析与研究

第1章 绪论

1.1 课题背景

1.1.1 我国目前轨道交通发展的两大难题

首先，地铁项目投资具有资额大、周期长、运营成本高，投资难收回的问题。这也是地铁公司、地方政府乃至国家都不可避免要面对的挑战。地铁每公里的投资成本一般在 3 亿至 8 亿之间，详见表 1-1 所示，而且目前我国地铁投资主要还是依靠政府投资为主，但是随着地铁建设规模的扩大，单靠政府投资将无法满足巨额的地铁投资。其次，地铁相较于其他交通设施项目，技术要求高，建设难度和进度均受到社会因素和水文土质等自然因素的影响，平均建设周期在 4-5 年，甚至更长，因而地铁建设投资周期长，融资成本高，详见表 1-2 所示。最后，经调研，以目前国家批复的轨道交通投资项目为例，只有不到 40%的资本金得以落实，其余资金需要各地政府自行筹集。然后从 2011 年起，经济金融大环境遇冷，宏观经济形势不容乐观，土地出让金收入锐减，财政收入增幅放缓，地方政府更是因为中央政府“四万亿”投资政策而债台高筑，因为相关金融政策的出台而融资渠道全面收紧，这些因素合力导致了地方政府在筹措地铁项目开发资金上遇到了非常大的阻碍。

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1.2 研究的意义

在我国城市轨道交通发展势不可挡的情况下，对于这样一类特殊交通基础设施项目，如何认清轨道交通项目自身的盈利能力，借鉴香港地铁的成功，充分利用轨道交通项目自身资源，外部效应内部化，即充分发掘地铁项目的直接收益，包括票务收入和轨道交通站台的各种商业、服务和广告收入等，同时最大限度的获得地铁运营的间接收益，包括地铁运营所带来的地铁沿线地价的上升、物业和商业收益的提高等，将城市发展 TOD 理念与地铁项目投资建设结合起来，在国家大力推行的 PPP 模式基础上形成一个有效的地铁项目投资开发模式和操作指引，帮助政府形成一套完善可行的轨道交通发展政策，推动我国城市轨道交通可持续健康发展是本文研究的意义。同时也是S 公司作为国内最早基础设施投资商，为了不断增强企业竞争力，拓展企业经营市场，成为国内领先国际一流的“城市基础设施建设运营综合服务商”的大型国企一直以来努力培养的能力和前进的方向。

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第2章 地铁行业状况简介

2.1 国内地铁建设和运营情况

“地铁”的全称是“地下铁道”，其概念有狭义和广义之分。我国国家标准《城市公共交通常用名词术语》对其进行了大致的界定。从狭义上讲，“地铁”是指“用于城市中的一种速度快、运量大、行车间隔小的电动有轨客运系统，其部分线路设于地下隧道内”；从广义上讲，“地铁”也可泛指城市“快速轨道交通”系统，即“通常以电能为动力，采用轮轨运转方式的快速大运量公共交通”，主要包括狭义的地铁、轻轨和悬浮列车。本文所论述的地铁一般指广义上讲的地铁。世界第一条地铁始建于 1863 年，是伦敦城轨，距今已有近 150 多年的发展历史。地铁一般客运量能达到 3-7 万人次每小时，具有安全、快速、便利、容量大的优势，基本不占用城市道路面积，能大大缩短城市两地的距离，为城市居民出行提供便利。但是，地铁造价加高，初期规划内容庞杂，后期运营成本较大，这些均需要政府经济和政策的支持。

随着中国经济的发展，城市化进程的加快，各大城市的人口规模不断膨胀，城市规模急剧扩大，导致交通资源日趋紧缺。由于受到城市空间资源、环境容量等诸多无法改变的约束条件，交通供给提升空间有限，地面交通资源供给严重不足，而且传统的以公交车为主的公共交通出行方式己无法满足现代城市不断增长的客运需求，以小汽车为主的个人交通方式又会对环境与城市交通造成更大的问题。所以，运量大、速度快、安全可靠的轨道交通不仅能有效缓解城市交通紧张的状况，而且因为采用电力作为能源，对环境的污染也较小。国际经验表明，建立城市轨道交通为骨干，常规公共交通为辅助的城市公共交通系统，是解决当今大城市交通问题的唯一可行方法。因此我国各大城市将城市将轨道交通作为城市交通规划的首选，地铁进入了规划与建设的高峰期，全国多个城市的轨道交通建设规划获得国家发展和改革委员会的批准。

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2.2 S 公司概况

2.2.1S 公司业务情况

S 公司主营设计施工总承包、基础设施投资、房地产开发、运营管理四大核心业务板块。2015 年实现营业收入 268.03 亿元，其中施工业务 241.9 亿元（含基础设施投资业务），设计服务业务 15.5 亿元，运营业务 3.9 亿元，其他收入之和 5.37 亿元。2015 年实现净利润 14.8 亿元，其中基础设施投资业务板块净利润 6.6 亿元，占比 44.6%。2015 年新签订单总额 344.35 亿元，其中基础设施投资业务板块贡献订单 111 亿元，占比 32.23%。2015 年轨交类订单约 83 亿元，占比 24.1%，2016 年第一季度轨交类订单已达 32 亿元。

我国地铁每公里的建设成本平均约为 6 亿元左右，随着城市发展水平不断提高，动拆迁成本将不断增加、人工和材料成本将不断提高，未来地铁的建设成本还有将较大的提升空间。按此成本计算，一个城市的地铁项目投资往往达数百亿甚至上千亿，投资规模相当巨大。目前，我国城市轨道交通建设普遍采用政府主导的债务融资模式，由政府直接投资或提供补贴。S 公司已参与的众多轨道交通项目都面临巨大的资金压力，因为资金短缺影响工期，因政府为了节约投资采用最低价中标导致施工单位恶意竞争，以致工程造价严重背离实际，项目存在安全质量隐患等问题。

S 公司在参与的众多轨道交通项目中合作方均为地铁公司，地铁公司作为项目实施过程中的统一协调和管理者，“企业身份”较为尴尬，政府为其“保驾护航”的力度和措施尚显不够。地铁公司在地铁项目运作中应该是自始至终手持“指挥棒”的，但在面对规划、国土、财政等政府部门时有较多无奈，由于多头管理现象在各个职能部门间的普遍存在，导致地铁公司统一协调职能的发挥大打折扣。

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第 3 章 国内外地铁项目主要开发模式分析.......................... 29

3.1 世界各地地铁开发模式简析 ...................29

3.2 我国地铁开发主要模式 .........................31

第 4 章 “港铁模式”成功原因的分析和借鉴........................ 57

4.1 “港铁模式”的盈利原因 ......................57

4.1.1 土地出让与获取方式优势 ..................57

4.1.2 “四同步”支持联动开发模式盈利 ...........57

第 5 章 S 公司“地铁+物业”联动开发模式的可行性分析 ............. 65

5.1 国内效仿“港铁模式”瓶颈的分析 ...............65

5.1.1 政治方面 ..................6

55.1.2 经济方面 ....................66

第6章 S 公司关于杭海城际线项目“地铁+物业”联动开发的分析

6.1 杭海城际线项目概况

杭海城际线位于海宁市与杭州市间，他的建设将有效拉近海宁与杭州的时空距离，建立杭州与海宁之间的快速便捷通道，形成同城效应。将串联海宁市的重要乡镇以及皮革城、海宁高铁西站等重要人流集散点，，为海宁市区以及海宁西部沿线各乡镇提供轨道化的交通服务。将有助于沿线的用地开发，进一步带动沿线用地沿走廊呈轴向发展，促进海宁城市经济的发展。将促进海宁旅游、农业资源重塑，提升产业能级。项目途经杭州余杭区、许村镇、长安镇、周王庙镇、盐官镇、斜桥镇、海宁主城区，线路总长约 47.722km，设站 12 座，线路总投资约 138 亿元。当地政府坚持“谁投资，谁受益”原则，以“轨交+物业+产业+特色小镇”为综合开发理念为指导，考虑以 PPP模式实施该项目，并已列入全国首批 PPP 示范项目名单。S 公司正在积极与政府洽商，争取以“地铁+物业”联动开发模式参与本项目全生命周期的工作。

杭海城际线“地铁+物业”联动开发的分析坚持 TOD 理念为导向，PPP 模式为基础，围绕以下三大政府诉求开展工作。

诉求一：以 TOD 理念为导向，梳理沿线各城镇经济发展状况、人口情况、产业特色和土地情况,明确产业定位,依据城际线沿线各镇人口情况和产业的发展特点，在轨道交通站点规划住宅和与产业相配套的服务业，进一步吸引人流的同时支撑城际线沿线各镇发展和产业转型升级。

诉求二：坚持 PPP 模式，综合考量项目资源，量身打造该项目投融资模式。综合考量本项目的投资成本和站点周边的土地资源，以实现“以地养铁”为目标，量身打造适合本项目的投融资模式。

诉求三：优化土地利用格局，最大化招商引资和吸引人流和客流。进行轨道交通站点周边土地一二级开发测算分析，对现有土地资源进行梳理。

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结论

本文 S 公司通过对国内外地铁投融资模式的分析，重点对“港铁模式”的研究，归纳总结了“港铁模式”在国内的效仿和借鉴情况，并在“港铁模式”基础上提出了在 TOD 理念下，以 PPP 模式为基础的“地铁+物业”联动开发模式，该模式在国内适合的城市和轨交线上，政府意识开发，发挥职能作用，协调管理好参建各方关系，平衡好各方的责、权、利，积极出台配套土地政策和相关优惠政策，实施主体具备“港铁能力”，真正落实“四同步”的前提下是可行的。

PPP 投融资模式是我国大型基础设施项目的首选。TOD 作为一种公共导向、以人为本及对土地高效利用的城市发展模式，是新常态下的必然选择。“地铁+物业”联动开发模式是地铁运营可持续发展的必由之路。S 公司将积极致力于在业内尽快资源整合，建立强大的金融、规划、设计、运营、法律的综合性专业团队，向“港铁”看齐的同时，积极配合政府出台相关扶持政策，服务政府，积极探索建立一个具有中国特色的“地铁+物业”联动开发的实施模式，为城市建设助力，为社会经济长远发展贡献力量。

S 公司作为国内大型国有企业，将“城市基础设施建设运营综合服务商”作为公司的发展目标和要求，地铁项目正式多年来 S 公司的主营板块中的重点，多年来在参与的国内众多交通项目时频频遇到阻碍，无法真正发挥企业产业链优势服务项目，做到共赢。

参考文献（略）