房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究

发布时间：2017-07-28 08:43

1 绪论

1.1 选题背景

纳税筹划于 19 世纪在西方国家出现，之后逐渐被政府认可，并且普遍应用于纳税主体中，甚至纳税筹划已成为一种职业。但是在我国，纳税筹划还只是近年来才开始被人们碰触、了解、并研究的新兴领域。对企业而言，纳税筹划有三重意义：一是通过纳税筹划使企业税负减轻；二是有助于规避税务风险；三是有利于提升企业整体经营管理水平。我国正处在城镇化飞速发展的进程，房地产行业成为该进程中举足轻重的角色，为国家创造了可观的税收收入，其涉及的税种较多，包括营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税等。其中，土地增值税政策自 1994 年实施以来，因没有相关的配套制度辅助，很长一段时间都处于预征阶段，但随着房地产市场步入高速发展阶段，房地产泡沫不断扩大，为此近年来国家不断出台政策，要求各地税务机关从严开展清算工作，以遏制投机者牟取暴利的行为，保护正当房地产开发的稳健发展。对房地产企业来说，通过科学有效的土地增值税纳税筹划降低税负、实现利润和收益最大化，将成为房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段。

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1.2 选题意义

自1994年首次确定了土地增值税法律地位后，从1995到2015年，土地增值税税收总量增长了10，000倍，在房地产企业税收中占据了相当大的份额，成为地方财政收入的重要组成部分。作为目的是调控房地产而出台的税种，土地增值税是一种双重征收的税种，既在土地交易阶段征收，也在房地产交易阶段征收。从宏观来看，土地增值税是国家的重要税收杠杆，执行好土地增值税相关政策，不仅可以规范房地产市场的交易秩序，促进房地产市场的健康发展，保证国家经济的整体进步，也是回应社会矛盾，对房地产这类高收入高回报的土地增值类行业进行合理收入分配调节的需要。而从房地产企业的角度来看，土地增值税不但是土地税类目中分量最重的一个，也是房地产税中仅次于营业税、企业所得税的重要税种之一,对房地产行业有着非常重大的影响，尤其在当前国家正在采取各项宏观调控措施促进房价稳定、房地产行业由“暴利”转向“平利”的阶段，税收成本作为房地产开发企业成本费用的重要组成部分，极大地影响着企业的经营效益。深入系统的土地增值税纳税筹划，可以有效地降低企业的税收成本和风险，增强公司的盈利能力和竞争力，实现企业价值最大化的战略目标。

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2 土地增值税纳税筹划策略及方法

2.1 土地增值税概述

在我国关于土地增值的相关法规中，国务院在 1993 年开始实施暂行条例，并且在 1994 年全面推广。同时，我国财政部也于 1995 年颁布了关于土地增值税的法规，对暂行条例进行补充说明。土地增值税是在使用土地或者建筑物而获得收益的个人、单位，通过转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税，向国家缴纳税赋，但是，不涵盖无偿转让房地产的相关行为。土地增值税纳税人主要是指为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

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2.2 纳税筹划的概念及特点

本文中的纳税筹划，是指在法律规定许可或者法律未禁止的范围内，通过预先对企业经营中各个环节的活动进行筹划和安排，使企业整体利益达到最大化的行为。纳税筹划的目标是使纳税人达到税负最轻、税后利润最大化、企业的利益最大化。一、纳税筹划具有合法性。合法是税收筹划的前提，税收筹划的合法性有两层含义：第一，税收筹划是在国家的法律法规许可范围内进行的，符合国家税法的立法意图，具有政策导向性，甚至是税收政策予以引导和鼓励的。第二，由于现行立法的缺陷性，纳税人可以在法律未明文禁止的范围内，以“非违法”手段选用对自己最有利的方式来处理应税事项，需要注意的是，这种行为等于打法律的“擦边球”，虽然没有违反法律，但也不符合税法立法精神，具有一定的风险。

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3 Y 房地产公司土地增值税纳税筹划案例分析...............19

3.1 Y 房地产公司基本情况................19

3.2 Y 房地产公司土地增值税纳税筹划方案设计................22

3.3 Y 房地产公司土地增值税纳税筹划方案比较..................31

4 土地增值税纳税筹划管理机制................35

4.1 土地增值税纳税筹划存在的问题...............35

4.2 土地增值税纳税筹划管理机制构建...............36

4 土地增值税纳税筹划管理机制

4.1 土地增值税纳税筹划存在的问题

首先，土地增值税的税基是土地使用权或不动产所有权发生转移时出现的收益，带有典型的财产税特征，其预征方式类似于流转税，清缴方式又类似于所得税，使得其征税程序较其他税种而言相对繁琐复杂；其次，由于房地产市场发展的不稳定性，导致国家为了避免房地产行业的剧烈震荡和过热发展，所采取的宏观调控手段也在不断变化，相应的，土地增值税相关法律制度和规定为适应形势，也在不断的进行调整和变化。由于土地增值税税制的复杂性和变化性，企业从事纳税筹划的人员，想要完全、正确、熟练、及时掌握各类税收政策和相关规定是有一定困难的，并且由于目前土地增值税在具体的税收事项上还留有一定的弹性空间，税务机关拥有一定范围内的“自由裁量权”，企业在对税法规定的理解中，很容易产生与国家和税务部门之间的分歧，导致纳税筹划方案出现失误，甚至导致由此而产生的法律风险。

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4.2 土地增值税纳税筹划管理机制构建

由于土地增值税纳税筹划存在前述的诸多问题，迫切需要建成科学、有效的纳税筹划管理基础架构，从而带动整个纳税筹划管理实现突破提升。从企业的管理层开始积极树立纳税筹划意识，由某个具体统筹部门，例如财务部，负责指导协调、组织实施税收筹划管理工作。对外积极联络获取涉税信息：加强与税务部门之间的沟通，避免发生认识分歧。在理论上，税收筹划与偷税、漏税和恶意避税是易于区分的。然而，在实践中，由于纳税人和税务机关所处位置的不同，往往对同一政策存在不同的理解，甚至这些理解会完全相反，在这种情况下，要筹划的具体操作者分清企业的具体节税行为是否属于合法的纳税筹划，往往是非常困难的。因此，企业制定和选择的税收筹划方案，在具体实施前最好的税务机关沟通和确定，从而避免违法责任，减少违法的风险。这就要求企业应加强与税务部门的沟通和交流，处理好与税务部门的关系，吸收税务人员的意见和建议，争取得到税务部门的理解、认可和支持。

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结论

随着国家对房地产市场的持续调控，为了追求更高收益，企业必须在基于法律税收规定的有关政策下，合理分配规划房地产住宅开发收入与支出，找寻最佳的税收计划，以尽可能低的企业税收负担，降低企业开支，实现企业收益与税收支出的最佳节点，以减少土地增值税的支出，提高企业盈利水平和资金使用效益。笔者以 Y 房地产开发企业为对象进行土地增值税的实证研究，，结论如下：一、好的纳税筹划方案需要综合考量土地增值税纳税筹划不是一蹴而就，也不是独立存在，与其他经营筹划事项互不相干的，它从头至尾贯穿在企业经营的方方面面，各个环节，且与其他纳税筹划方案是相互联系、相互制约的。因此，土地增值税纳税筹划不能局限于该税种本身，也不应仅仅着眼于节税，而是应该考虑到各个税种之间的利益抵消因素，考虑到企业整体利益最大化。一个好的土地增值税纳税筹划方案的认定不应在于把节税指标制定得如何完美，而应该着眼于它是否能够加强房地产开发公司对各个环节的管控，协调公司各部门在实施这一方案过程中的关系。促进各部门之间的相互沟通，使整个开发项目协调一致。并且好的土地增值税纳税筹划方案必须是能够充分考虑到各项具体情况，做出最合适的选择，从而使公司整体利益达到最大化。

参考文献（略）

本文编号：583121