论房屋次承租人优先购买权

引    言 

随着我国市场经济的快速发展，房屋租赁市场也随之蓬勃发展。我国法律明确赋予了房屋承租人以优先购买权，但是对房屋次承租人是否享有优先购买权目前无明确规定。随着房屋转租的发生，因转租而进入到租赁关系中的次承租人的权利问题也引起理论界和实务界的关注。然而，无论是司法实务界还是理论界，对是否赋予次承租人优先购买权存在较大争议。同时，在我国各地、各级法院审结的涉及次承租人是否享有优先购买权案件中，裁判结果差异较大。对于涉及侵犯优先购买权的赔偿案件中，裁判结果亦存在差异。因此，越来越多的学者开始讨论次承租人优先购买权的权利正当性及该权利的构成、行使、救济与保护问题。 目前，对于承租人优先购买权的存废及次承租人优先购买权权利正当性的探讨较多，多是从制度本身的效率、公平、正义等法律价值出发，结合实际情况进行的讨论，但是观点差异较大，理论上尚无定论，法律也未明确赋予次承租人以优先购买权。本文笔者从理论维度、司法实践维度、法解释学维度三个维度对次承租人优先购买权进行论述，从而对房屋次承租人享有优先购买权进行权利的正当性证成。其次，对于次承租人优先购买权的构成要件、次承租人优先购买权的行使程序进行了的论述，并对侵犯次承租人优先购买权时的赔偿问题进行了探讨。在租赁权日益物权化的今天，因租赁和转租而产生的法律纠纷日益增加，诸多案件的裁判者在案件审理过程中无法找到明确具体的法律指引，笔者希望本文可以为立法者和实务工作者提供理论上的参考和借鉴，以促进我国司法的统一性和权威性，维护司法的公信力。 
根据我国《合同法》第二百二十四条的规定1，经出租人同意的、符合法律规定的转租系合法转租，违背出租人意愿、违反法律规定的为非法转租。对于非法转租的房屋次承租人，由于法律规定承租人非法转租的，出租人可以解除合同，此时承租人与次承租人之间的转租合同无法继续履行，出租人如欲出售房屋，即可行使其解除权，使承租人退出租赁关系并失去其优先购买权；次承租人亦得承担因承租人的违约产生的损失，并返还租赁物。笔者认为非法转租关系中的次承租人无权向所有权人主张先买权。因此，笔者将在合法转租的基础下，探讨次承租人的优先购买权。  
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一、 房屋次承租人优先购买权的正当性证成 

承租人的优先购买权作为一项民事权利，是由民事法律即我国合同法及相关司法解释所确认的权利。在合法转租关系中，次承租人作为转租合同的一方当事人，其是否可以享有与承租人一致的因租赁合同而享有的同等条件下优先购买租赁房屋的权利？同时当承租人优先购买权与次承租人优先购买权发生权利冲突时，何者该优先？目前我国法律法规及相关司法解释对以上问题均无明确规定，因此笔者将从理论维度、司法实践维度、法解释学维度对上述两个问题进行论述，从而对房屋次承租人享有优先购买权进行权利正当性证成。 

（一）理论维度分析
无论是追溯历史还是放眼各国民事法律制度，先买权制度都是颇为重要的一项民事法律制度。先买权制度可以实现稳定社会、经济秩序的秩序价值。学者张学文认为，先买权制度可以使租赁物所有权主体简单化，从而减少因所有权变更产生的纠纷，稳定既存的经济、社会秩序。笔者认为，从先买权维护秩序价值意义出发，次承租人优先购买权正当性基础根源于先买权制度的价值追求。在存在转租的多重租赁关系中，租赁房屋的占有、使用与所有权是相分离的，租赁房屋处于所有权人、承租人、次承租人等多元主体的控制之下。多个主体控制同一财产的情况下，各个主体对各自权利的行使不可避免地会发生冲突，解决冲突的最好办法就是主体的同化和归整。不同利益主体归整为一个主体，利益和价值多元化也就随之消灭，权利冲突也就不复存在。1基于归整为一的考虑，在转租关系中，当次承租人实际占有、使用房屋时，赋予其先买权可以维持基于其占有房屋而形成的稳定的社会和经济关系，将占有人与所有权人向同一主体转化，既可以解决权利冲突，亦可维护稳定的经济、社会秩序。同时，先买权的制度价值亦在于侧重保护交易安全。在现代社会，法律制度存在的基础发生了变化，现代经济的发展，需要立法者更加关注财产在流转中的增值和交易上的安全，而不是财产静态的安全。2赋予次承租人优先购买权，可以减少目前因立法缺失所产生的权利纠纷并改变目前次承租人在租赁关系中的权利不确定性，维护交易安全。 先买权的效率价值在于该制度可以最大限度地提高资源的使用效率，发挥资源的社会经济效益。法律赋予承租人优先购买权即是为了提高作为社会重要资源的房屋的使用价值和利用效率，从而更好地体现效率价值。对于存在转租关系的房屋租赁关系中，赋予次承租人优先购买权，可以减少因房屋所有权变更产生的次承租人的搬迁、重新寻找租赁房屋成本及出租人与他人缔约、磋商的时间和经济成本。 先买权的正义价值随着社会经济的不断发展发生了一定程度的转变。先买权制度的设计之初在于顺应实质正义的价值追求而倾向性地保护作为承租人的社会弱者。然而，随着市场经济的高度发展，先买权制度的实质正义的追求也应随之发生变化。以房屋租赁关系为例，无论是国外还是国内，赋予承租人优先购买权均是为了保障承租人的居住权。那么，在商品房租赁中，承租人是否应享有优先购买权不无疑问。同时，在存在转租关系的住房租赁关系中，次承租人相对于承租人而言既是对房屋最为需要的人，也是法律所保护的社会弱者。所以，遵从先买权制度价值，次承租人优先购买权作为民事主体享有的一项民事权利有其正当性基础。但是对于其行使的方式、顺序等，法律应细致、明确地进行规定，从而使先买权制度在运行过程中实现其制度本身所追求的各种价值。关于次承租人优先购买权的构成要件及行使程序，笔者将在后文进行详细论述。 
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（二）司法实践维度分析 
笔者以“承租人优先购买权”为关键词检索了中国裁判文书网、北大法宝中共计 579 个案件，其中包含中华人民共和国最高人民法院 2 件，各省市高级人民法院 53 件，各地中级人民法院 315 件，各地基层人民法院 209 件。在上述579 件案件中涉及次承租人的案件 24 件，其中争议焦点为次承租人是否享有优先购买权的有 17 件。通过检索案例，笔者发现涉及次承租人优先购买权纠纷的裁判结果存在较大差异，存在明确否定次承租人享有优先购买权的法官、存在明确肯定次承租人享有优先购买权的法官、还有部分法官不直接论述次承租人是否享有优先购买权，直接因其他因素确定裁判结果。在上述 17 件涉及次承租人优先购买权的案件中有 5 件案件是经过两审甚至是“三审”即经过两审后又进行再审的案件。 下面，笔者将结合几个典型案例阐述司法实践对于次承租人优先购买权的处理思路，并分析次承租人优先购买权的权利正当性。检索目标案例：苏巧云与连云港市强农物资公司等房屋租赁合同纠纷案1；四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司与四川省简阳金盾花岗石厂房屋租赁合同纠纷案1；邝展东与广州市东迅房地产发展有限公司等房屋优先购买权纠纷上诉案2，陈某某与阮甲、阮乙等优先购买权纠纷案3。以（2011）沪二中民二（民）终字第 39 号为例，该案一审判决中4直接认定次承租人无优先购买权，二审时法官回避了次承租人是否享有优先购买权，而是以双方当事人的合同中关于“在租赁期间，房屋出租方如将房产所有权及出租经营管理权转移给第三方，不必征得陈某某同意”的约定为切入点，法官认为该内容表明，租赁商铺产权的变更无需征得陈某某同意，陈某某已经放弃了购买房屋产权的权利”的表述系放弃优先购买权，因此不具有优先购买权。
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三、  次承租人优先购买权行使程序与效力 ........... 23 
（一）行使程序 .......... 23 
（二）次承租人优先购买权的行使效力 .......... 25 
四、  次承租人优先购买权受侵犯时的救济 ........... 27 
（一）赔偿责任的请求权基础 .......... 27 
（二）赔偿范围 .......... 29 
（三）赔偿责任的法律适用 ...... 30 
（四）赔偿当事人 ...... 30 

四、 次承租人优先购买权受侵犯时的救济 

目前《房屋租赁合同司法解释》第二十一条1规定，当出租人未履行其法律义务，致使承租人优先购买权受侵害时，请求出租人赔偿损失是承租人主张救济的方式。首先，笔者赞同在次承租人优先购买权受侵犯时，比照承租人优先购买权受侵犯的情形，以“赔偿”的方式救济次承租人，但是对于如何承担赔偿责任、赔偿责任的范围如何，法律无明确规定，因此笔者将对如何进行赔偿及赔偿范围进行论述，希望可以为司法实践和立法者提供参考。 通过检索中国裁判文书网中关于承租人优先购买权纠纷中涉及赔偿的 56个案例，笔者发现在司法实务中对于承租人优先购买权受侵犯，承租人主张赔偿责任时，各级、各地法院的判决结果存在差异。主要存在以下做法：1、确认出租人应承担赔偿责任，但是不予论述赔偿范围，对原告主张的损失通过案件中原告的其他诉求予以确认。22、判决出租人应承担赔偿责任，对承租人因优先购买权受侵犯而发生的实际损失予以支持。33、判决出租人应承担赔偿责任，对承租人因优先购买权受侵犯而发生的实际损失及可预见的间接损失均予以赔偿。4以上三种做法中，第二种做法的比例相对较高。笔者将对上述三种做法进行评析，并结合以上做法进而提出自己关于侵犯次承租人优先购买权时如何赔偿的拙见。 

（一）赔偿责任的请求权基础 
根据我国现行《合同法》的规定，存在出租人侵犯承租人优先购买权情形的，承租人可以诉至法院，请求出租人承担赔偿责任。但是笔者认为，该责任的承担应以承租人事实上有购买意愿及购买能力为前提。因此在司法实践中，如承租人起诉要求出租人承担赔偿责任，应提供适当的证据证明其有购买房屋的意愿及购买承租房屋的能力，否则，在承租人不具备购买能力又起诉要求出租人承担赔偿责任时，对出租人而言显失公平。同时，规定承租人有一定的购买能力，也可以防止承租人恶意、虚假诉讼，浪费国家司法资源。 首先，关于承租人优先购买权受侵犯产生的赔偿责任，，其请求权基础为何种权利，理论上尚存在争论，目前主要有侵权责任说1、缔约过失责任说2、违约责任说3、独立责任说4。笔者认为，侵犯次承租人优先购买权时，责任人应承担违约责任。理由如下：从该赔偿请求权基础而言，其属于违约责任与侵权责任的竞合。在“同等条件”下，出租人负有与次承租人强制缔约的义务，在出租人未按法律规定履行通知义务或在次承租人行使优先购买权时设置阻碍时，因出租人的过错致使次承租人无法行使其合法享有的优先购买权时，该行为构成侵权。但是，在原租赁合同的有效期内，我国《合同法》规定了出租人的法定通知义务，即使双方的租赁合同中无此条款，法律对于优先购买权制度的权利、义务内容也附属于双方的租赁合同，除非双方在合同中明确排除了此权利、义务内容。所以，基于法律的规定，出租人在未履行法律规定的通知义务时，即构成法定的违约，违约责任人应承担相应的违约责任。也就是说侵犯优先购买权人的赔偿责任是依据我国《合同法》及其相关司法解释所做的一般规定确立的赔偿责任，所以在侵犯次承租人优先购买权时，责任人应承担相应的违约责任。因此，关于此类损害赔偿责任的讨论可以适用我国《合同法》中计算违约损害赔偿的一般理论。 
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结    语 

法律是调整社会关系、解决纠纷的重要工具，通过裁判者对法律的适用，能够帮助人们解决纷争，化解社会矛盾，从而维护公平与正义。然而，当法律制度本身存在空白、不确定性和模糊性时，不同的裁判者在处理类似案件时可能形成差异甚大的裁判文书，此时，法律的工具价值将大打折扣。本文从理论维度、司法实践维度、法解释学维度分析了次承租人优先购买权的正当性基础，证成了次承租人优先购买权的权利正当性。  在肯定了次承租人优先购买权的正当性基础上，笔者讨论了次承租人优先购买权的构成要件、行使程序及效力，并根据转租的不同情形，结合先买权制度、承租人优先购买权制度的价值追求及优先购买权所涉及的多方利益衡量，探讨了各种情形下承租人优先购买权与次承租人优先购买权行使的顺序。同时，由于目前我国法律仅规定了承租人优先购买权受侵犯时出租人承担赔偿责任，但是未规定次承租人优先购买权受侵犯时的赔偿问题，亦未对赔偿范围作具体规定。笔者结合侵犯承租人优先购买权的性质问题，认定侵犯次承租人优先购买权的责任人应承担相应的违约责任，并结合我国《合同法》规定的赔偿范围及司法实践中裁判者对于赔偿范围的认定，确定了侵犯次承租人优先购买权的赔偿主体及赔偿范围。  
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参考文献(略)