中央国家机关老旧小区综合整治项目工程造价管理方案

1 引言

1.1   研究的背景

2013 年开始，国家为促进经济发展、改善居民生活环境，决定使用财政性资金，对全国范围内的老旧小区进行综合整治，其中中央国家机关老旧小区综合整治项目是其重要的组成部分。

中央国家机关老旧小区综合整治项目一般情况下是一个系统性、复杂性、多样性的项目，为了保证资金安全、合理、高效的使用，很多投资主管部门或建设单位聘用工程造价咨询单位，参与到老旧小区建设的管理工作中来，工程造价咨询单位为投资主管单位或建设单位在设计阶段、招标阶段、施工阶段、结（决）算阶段提供咨询意见及工程造价管理方案。

中央国家机关老旧小区改造范围包括：室外绿化工程，室外道路及路灯工程，给排水工程，采暖工程、墙面保温工程，公共区域照明工程，公共区域装饰工程，加固工程，安防门禁工程等；老旧小区建造年代多为七八十年代，普遍存在绿化率低，管道锈蚀严重，线路老化，保温性差，结构不安全，缺少安全防范系统等现象，因此亟需对老旧小区进行综合治理；老旧小区资金来源于中央财政预算内资金；由于建设单位不唯一，涉及国务院系统中的各部委及事业单位，因此制定一套行之有效的工程造价管理方案十分必要。

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1.2   研究的目的和意义

第一，中央国家机关老旧小区综合整治项目工程造价管理方案，有利于规范老旧小区综合整治项目的建设管理，规范资金使用，提高建设项目投资效益，实现项目管理科学化。

第二，中央国家机关老旧小区综合整治项目工程造价管理方案，有利于保证造价咨询单位工作程序合理合规，形成程序性、模块化工作流程，老旧小区综合整治项目应严格履行建设程序，并实行项目专业化管理。

第三，中央国家机关老旧小区综合整治项目工程造价管理方案，有利于投资主管单位或建设单位提高管理项目的主动性，对于潜在的、已经发生的风险性事件进行规避或者转移。

第四，中央国家机关老旧小区综合整治项目工程造价管理方案，有利于各参建单位统一协调，无缝衔接，为共同建设好项目提供指导，为共同服务好项目投资主管单位或建设单位提供依据。

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2 老旧小区综合整治项目工程造价管理方案

2.1招标阶段

综合整治项目启动施工招标应具备以下条件：

1.  投资主管部门已经批准项目的初步设计方案和投资概算；

2.  施工图设计审查已经完成；

3.  各项审批或备案手续已经办理完毕；

4.  已经完成拆除工程可回收物的清查、盘点和登记造册工作；

5.  概算分解已经报投资主管部门审批或备案。

建设单位在施工总包招标前，应就以下关键事项与造价咨询单位达成一致意见。

1.  工程量清单；

2.  招标控制价；

3.招标文件约定的招标方式、招标范围、招标内容、投标保证金、评分标准、合同模式、计价原则、费用索赔、非甲供主要材料/设备的技术标准和要求、工期、工程款支付方式，以及施工现场和外围条件等。

建设单位编报的概算分解，应执行投资主管部门统一制定的《概算分解控制表》格式。概算分解未经投资主管部门批准，项目不得启动招投标程序。

建设单位资产账中的拆除工程可回收资产应根据《中央行政事业单位国有资产处置管理办法》（国管资〔2009〕168 号）、《关于进一步规范中央行政事业单位国有资产处置工作的通知》（国管资〔2010〕165 号），以及投资主管部门批准的处置方案，在北京市产权交易所进行处置。处置收入按照收支两条线原则进行管理。

综合整治项目实行政府集中采购和合格承包人名录制度。

1.  项目主要参建单位（包括设计单位、监理单位、施工单位和工程造价咨询单位等）均须从投资主管部门认可的承包人名录中择优产生；

2.  施工单位和监理单位应实行二阶段招标模式。先委托专门机构采用封闭评审方式从投资主管部门认可的合格承包人名录中选择 7 家入围单位，然后委托中央政府采购中心在北京市建设工程交易中心或其自己的平台上进行招标。

3.  对于电梯单价在 10 万元以上的电梯工程，其招标采购不宜纳入施工总包的招标范围，原则上应由建设单位单独委托中央国家机关政府采购中心进行。 建设单位原则上应以投资主管部门批准的初步设计和投资概算为单元单独组织项目的招标工作，并实行总承包项目管理模式。特殊情况下，可以将相同行政区域范围内的 2 个及以上项目进行打捆招标，但不得违背基建财务“独立建账、独立核算”的要求。

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2.2施工阶段

建设单位应将户内施工视同“隐蔽工程”进行管理，并实行监理工程师的旁站制度。户内施工完成后，建设单位应及时组织五方验收，形成户内施工五方验收单。参与验收的五方包括建设单位、设计单位、监理单位、施工单位和住户。

安置补偿费应专款专用，并以批复投资概算中的相应金额为最高限额，实行总额控制，据实列支。 建设单位可在项目投资概算批复后，施工总包招标前，向投资主管部门一次性申请动用安置补偿费，但须满足以下条件：

1.  对于抗震加固工程，安置补偿协议签署率应超过 95%；

2.  对于房屋翻建工程，安置补偿协议签署率应达到 100%。

建设单位应在小区居民完成腾房后，按月支付安置补偿费。

建设单位应严格按照投资主管部门批准的初步设计方案所约定的建设规模、范围、内容和标准，精心组织项目的施工。未经投资主管部门批准，建设单位不得擅自扩大建设规模、调整建设范围、增加建设内容和提高建设标准，也不能在单项单位工程之间调剂投资。

工程变更应遵循“先审核、后实施、现场签认、量清价定、同期支付、总量控制”的原则。对于建设规模、建设内容、建设标准发生较大变化的重大变更，建设单位应依据《中央国家机关基本建设项目工程变更管理办法（试行）》报送投资主管部门审定后方可执行。未及时履行签认或审批手续的工程变更，不予计价。

综合整治项目的预备费只能由投资主管部门决定全部或部分动用。建设单位欲使用预备费须向投资主管部门履行报批手续。预备费使用需满足以下条件。

1.  在批准的初步设计范围和建设标准内所增加的工程费用，包括设计变更和局部地基处理等增加的费用；

2.  一般性自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用，但对于已进行工程保险的项目，其费用降低；

3.  阶段性验收或竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；

4.  市场价格波动较大或国家和地区出台新的价格调整文件或规定时，对合理涨价因素导致的工程增加费用。

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3 老旧小区综合整治项目工程造价管理方案 ................... 5

3.1  设计阶段 .................. 5

3.2  招标阶段 .................... 6

4  中央国家机关老旧小区综合整治项目 工程造价管理方案实施建议 .......... 10

4.1  概算分解控制与审核 ................ 10

4.1.1  概算分解控制 ................... 10

4.1.2  概算分解审核 ................. 11

4 老旧小区综合整治项目工程造价管理方案实施建议

4.1  概算分解控制与审核

4.1.1  概算分解控制

建设单位要加快推进项目前期工作，合理安排项目立项、初步设计及评审、施工图设计及审查、工程量清单编制、工程招投标、施工许可办理等各环节时间，叠加交叉开展相关工作，提高工作效率。

项目立项批复后，建设单位应与投资主管部门签订《中央国家机关老旧小区综合整治项目建设管理责任书》；项目初步设计及投资概算批复 4 个月内应完成开工前各项准备工作并开工。

参照《中央国家机关建设项目概算分解控制办法（试行）》（国管房地〔2007〕291号）有关要求，简化概算分解控制流程。

建设单位负责根据批准的项目初步设计投资概算、优化后的施工图、工程量清单等，结合建设项目实际情况，将投资总概算按照合同和费用构架进行预控分解，编制《中央国家机关老旧小区综合整治项目概算分解控制表》（以下简称《概算分解控制表》，见附表 A）。建设单位可请工程量清单及招标控制价编制单位协助编制《概算分解控制表》。

1．工程建设费用

一级分解：将批复的初步设计投资概算中工程建设费用分解为施工总包合同、若干个甲方直接发包合同等预控金额。

二级分解：施工总包合同再次分解为固定费用、暂估材料设备总额、若干个暂估工程等预控金额；甲方直接发包合同再次分解为暂估材料设备总额、若干个暂估工程等预控金额。

三级分解：将施工总包合同、甲方直接发包合同内各自暂估材料设备总额进一步分解，列出主要暂估材料设备，其中外窗、外墙外保温、上下水管材、卫生洁具、暖通管材、暖气片、无负压供水等主要大宗材料、设备信息，应在《概算分解控制表》附表《主要暂估价材料设备表》中列出。

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结论

2016 年和 2017 年将是中央国家机关老旧小区资金投入最多的两年，几十亿甚至上百亿的资金将投入到老旧小区改造项目当中，如此庞大，而且涉及部门又多的资金如何合理合规，，依法依规的使用将是一项复杂性，系统性的工作，要让国家的资金能得到经济高效使用，让国家投入的人力、物力、财力得到最大的经济效益和社会效益，是本方案制定的核心目的。本方案详细设计了投资主管部门在设计阶段、招标阶段、施工阶段、收官阶段的主要工作内容及关注重点，并结合实际工作中的经验，得出以下主要结论：

1、概算分解是建设单位根据投资主管部门的立项批复，优化设计方案，预控合同金额的重要手段，投资主管部门应督促建设单位按时完成，最终实现项目总投资不突破投资概算的目标。

2、招标阶段，招标内容要严格按照批复概算内容进行招标，不应扩大招标范围、规模、标准。严格按照《招标投标法》，政府采购中心等相关要求进行招标。对于打捆招标现象，要根据投资计划分开单独建账，独立核算。

3、合同审核时，应重点关注拟签合同的实质性条款与招标文件中的相关约定是否保持一致，合同模式、计价方式、计价原则、变更原则等条款要重点审核。

4、对于工程中的重大变更，首先要报投资主管部门审核备案，经投资主管部门审核批准后方可实施。

5、资金支付涉及单位较多，各单位要相互配合，相互协调，对资金支付所需要的资料，前文已有详细约定，资金支付，签合同时要有所约定。由于资金支付需财政部等相关部门办理手续，时间跨度大，因此建设单位、投资主管部门需要做好协调工作。

6、工程竣工结算和财务决算，其审核资料的准确性，完整性、合规性十分重要，建设单位，造价咨询单位要督促施工单位完善手续资料。

本文存在的不足：笔者毕竟只是站在造价咨询公司的角度来分析和阐述问题,未能对中央国家机关老旧小区综合治理项目造价控制与审核有全面细致的了解和认识,本文搜集的资料大多来自所经历的工程项目,观点和看法也大多从工作实践的角度和立场出发,难免失之片面和偏颇,对于中央国家机关老旧小区综合治理项目造价控制与审核管理方案的探讨还需要经过实践的检验,不断创新和丰富。

参考文献（略）