简析房屋买卖不破租赁与房屋承租人优先购买权

发布时间：2016-03-21 07:50

　　论文摘要：房屋买卖不破租赁与房屋承租人优先购买权最初存在宗旨为保护房屋承租人生存权利，但在实际实施过程中非但没有尊重此原则立法精神，反而更加严重损害承租者利益，并且忽视房屋所有人与新继受人利益，激发了三者矛盾之争。随着整个社会公平意识的提高，我们不仅需要以更加合理方式尊重制度存在宗旨，保护社会最底层者居住利益，更需要协调房屋出租人、承租人与新继受人之间利益关系，淋漓尽致地发挥上述制度效用。

　　论文关键词：利益纷争；房屋买卖不破租赁；房屋承租人优先购买权

　　一、房屋出租人、承租人、继受人之间的利益纷争

　　居住是每个人在激烈社会环境中最基本目标，在此背景下孕育了房屋买卖不破租赁与承租人优先购买权。但上述制度法律规定不完善，在出租人、承租人、继受人之间出现众多利益纷争，使两种制度作用大打折扣。
　　（一）各大城市仍存在供不应求、租金高昂状况
　　五年前相关部门对进城务工人员数量的统计已经达到1.6亿的状况下，联系当前实现国内生产总值增长7%的宏伟目标，使各大城市房租赁呈现供不应求加之租金居高不下境况。出租人为自己利益最大化会与有潜力的买受人私下磋商提高租金逼迫承租人挪出房屋，使买卖不破租赁制度形同虚设，无法保护人最基本生存需求。
　　（二）房屋承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权存在冲突
　　我国存在房屋承租人与共有人两种优先权，但没有两者优先权发生冲突时，如何选择适用的相关规定。查看现有案例，法院更愿意保护共有人权利。房屋买卖不破租赁制度的目的是为保障弱者生存利益，但上述现象与该宗旨相违背，这无疑会激发出租者、承租者与继受人相互矛盾。
　　（三）我国法律层面登记制度缺失
　　《城市房地产管理法》有关于租赁的房屋应登记的描述，但不是效力性规定，当事人是否登记不会影响租赁合同效力。如果该行不涉及继受人无伤大雅。一旦涉及第三人，没有登记信息而出卖人又隐瞒信息，必定会影响买受让对房屋的使用利益。不难想象，在带气继续履行先前合同的继受人，难免会对承租人摆出颐指气使的态度，这必定会使三者矛盾炙热化。承租人不仅居住利益得不到保障，还默默承受来自各方给予心理上压力。
　　（四）对出租人信息通知义务缺乏规制
　　《合同法》230条提出出租人有责任将房子欲转手的事情告知买受人，将房子出租状况告知购房人，但此条缺失消极法律后果并不能发挥实质性作用。这两项制度在多大程度上发挥最优效果与出租人告知责任的履行效果有莫大关系。在弱肉强食的竞争市场里，为获得金钱利益，房子出卖者更愿意向买受者发出友好信号弹，采取私下磋商手段提高租金方法，故意制造房屋承租者与买受者之间种种不同等假象，如果上述状况无法缓解必然导致三者利益冲突。

　　二、房屋出租人、承租人、继受人相互利益协调

　　住房问题仍是国家安定与否的瓶颈，能够在大千世界安身立命是每一个人的追求。我们不能像判例法国家一样，以判例的形式详细规定该制度，但可以出台相关司法解释从源头上协调三方利益。
　　（一）对承租人利益进行更深层次的保护
　　1.城乡户籍一体化下对低保户承租人利益保护
　　2015年城乡户口一体化改革，吸引更多人员进入各大城市，对于一无所有的他们只能靠承租房屋解决居住问题，但昂贵租金使他们望而却步。我们应该进一步完善廉租房制度，注意廉租房制度适用人群的扩大，使更多低收入人群能够获得国家福利的庇护。使低收入人群不至于由于买受者与出租者暗箱操作无法租房。因此应该将廉租房制度与房屋买卖不破租赁与承租者先买权相结合，使三方当事人的利益纷争减少。
　　2.学习推定驱逐制度保护承租人居住环境
　　居住问题不仅包括有无居住处所，在当今时代下更重要的是良好的居住环境。现行法律只有合同法中象征性规定出租人具有维修或者提供适合约定用途房子的义务，并没有具体涉及房子所有者提供适宜居住环境的责任，更不用说对出租人没有做好提供适居房子的情况下，承租者应该怎样保护自己居住利益的规定。美国19世纪就开始关注居住环境，并将由于房子所有者没有为承租者营造适宜居住环境而使承租人无法继续居住确定为推定驱逐原则，以此来保护承租人的利益——赋予其解除合同或者减少租金的权利。我国虽然不一定引进推定驱逐这个制度，但是可以对出租人没有尽到提供适宜居住房屋责任时做出否定性法律后果界定——要求房子所有者为承租者营造适宜居住环境或者是赋予承租者减少租金或者解除合同权利。既能保障承租者居住利益，又能使承租者、出租者、买受者在相对公平的状态下使租赁市场健康发展。
　　3.房屋承租人优先购买权优于房屋共有人优先购买权
　　我认为租赁权属于有权占有，我国法律既然承认占有保护请求权，并且从物权返还请求权仅针对无权占有人的规定看，对于占有的保护并没有比对物权保护的程度更低。并且基于这两项制度本就是为弱者居住利益维护，因此在此两者发生冲突时，应该使前者优于后者。
　　（二）对买受人与房屋新继受人利益的保护
　　1.登记对抗原则逐步建立
　　公示公信一直是物权法秉承的重要原则。既然租赁权是基于法律对有权占有保护而承认其对抗效力。不管是出于占有是变异物权的特质还是其外在对抗效力，都需要对房子租赁行为界定公示方法。既然在法律上承认房屋买卖不破租赁制度存在的合理性，就应该在法律高度上而不仅应该以行政法规的层面上规定登记。为了保护新买受人知情权，原则上应该坚持登记对抗原则。
　　2.承租人优先购买权与房屋买卖不破租赁的协调
　　《合同法》229条使用与230条需要进一步协调。笔者认为，房虽被租，但是出租人仍是房屋所有者，所有出租人继续具有处分权能，仍可以处分此房，但是由于出租人肩负提供适居义务，因此在房被转手前，要在法定有效期告知承租人，如果承租人有意愿在与第三者相同条件下购买，首先应该满足承租人购买意愿，如果承租人不愿在相同条件下购买就应该保护买受人利益，不能为了房屋承租人生存利益维护而影响商品市场流通。《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》118条已经被废止，但是“应该提前三个月通知承租者”中的三个月仍然可以为合理期限确定提供参考标准。在这个合理期间内，如果出租人通知了承租人，告知房屋需要转让的需求，如果承租人在此时已经获得购买了房屋的能力，，承租人可以优先购买此房屋，既保障自己了生存利益，又便利了出租人，使其无需寻找下家转让房屋，这虽然是一种房屋租赁、买卖中最令人满意方式。但是此时，承租者仍然无力购买房屋，而房屋拥有者有急需转让房子，根据承租者拥有地优先购买权，出租人需要给予承租人因为其转让房屋所造成的损失，那么获得经济补偿的承租人仍然可以继续寻找将要租赁的房屋，而出租人也可以按照其意愿转让房屋，这样既变相维护了承租人的利益，又能按照出租人的意愿流转房屋，并且房屋买受人也可以获得无权利瑕疵的房屋，可以不受原租赁合同的限制，可以享受买卖合同带来的全部利益。因此，在房屋所有者按照《合同法》230条，尊重承租方优先性权利，就不该受此原则束缚，因为该原则的适用已经切实保障了承租人利益，如果在该情况下，仍然适用该原则，无疑会影响商品自由流通而忽视租赁市场其他参与人的利益。

　　三、结语

　　居住是每个人最基本的生存需求，虽然房屋买卖不破租赁与承租人优先权确立宗旨为保护社会低收入者基本居住需求，但由于现行法律法规的不完善之处，不仅没能切实实现该宗旨，还损害了承租者、买受者利益，使三者矛盾激化。因此我们可在户籍改革大背景下使更多低收入者获得国家福利庇护，学习美国推定驱逐制度，改善居住环境，使承租者利益获得最大程度保护。同时应该通过登记对抗公示方法与两者制度内部协调，保护出租者、新买受人利益，最终使三方当事人利益达到最大限度平衡，房屋租赁市场健康发展。

本文编号：35900