山西新农村物业管理模式与路径研究

发布时间：2016-04-15 18:54

第 1 章 绪论 

1.1 研究背景与目的
多年来山西省新农村建设围绕着“生活宽裕、生产发展、村容整洁、乡风文明”的目标，取得阶段性的成果。但是在建设过程当中普遍存在“重建设，轻管理”的问题。因此，建好新农村的同时，完善对新农村的管理，，让新农村建设成果长久保持发展下去，解决新农村建设的后续管理问题，势在必行。 目前，许多文献就山西省新农村建设与管理进行了理论上和实践上的探讨，存在各种关于山西省新农村建设与管理应如何发展的理论和观点，这对维护新农村建设成果具有极大的促进作用和指导意义，但较少引入物业管理制度来促进新农村的建设与管理。随着新农村建设的不断向前发展，对新农村建设与管理在理论和方法上要有新的突破，从而为新农村建设与管理提供理论和技术储备。因此，本文拟从山西新农村管理中引入现代物业管理制度作初步探析。 本文研究的目的是在深入了解现代物业管理制度在农村管理方面存在的独特优势，根据山西省新农村发展实际情况以及其中所存在的问题，分析山西省新农村中引入物业管理制度的必要性与可行性，借鉴国内外物业管理制度进入农村市场的成功经验，提出山西省新农村管中物业企业、与政府的发展对策。 
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1.2 国内外研究现状 
对中国大陆地区而言，物业管理作为一个舶来品，它发源于十九世纪六十年代的英国。发展到现在，英国物业管理已经成为一个整体水平处于世界一流地位的行业，同时西方发达国家的物业管理整体水平也高于东方。中国大陆地区物业管理与西方发达地区物业管理的区别在于，中国大陆地区物业管理源于西方，但并不仅仅是将西方发达地区的物业管理全部引入，而是结合国家文化、经济背景及其自身的发展需求而进行了批判的吸收，使其具有中国本土特色。对于广大的中国人民而言，物业管理是伴随着房地产改革而来的新鲜事物，是一种新的住房管理模式，因此在国内研究物业管理模式的文献并不多，并没有形成规模。王鹏于 2005 年提出载我国体制转轨和社会转型的特定背景下，社区管理必须选择“政府主导”模式，他强调应加快职能转变，培育社区消费意识，推动住房管理市场化建设，健全社区管理制度和体制。王志国于 2006 年以公共治理理论为基础探讨社区管理中的代理委托结构的问题。这些观点对本文的研究有较大启示[1]。2009 年贾艳梅提出应大力发展物业管理行业，促进社区管理规范化及为业主资产保值增值。杨正国 2015 年提出中国物业管理存在的问题及发展趋势，总体认为物业管理作为一个朝阳行业，会为业主提供更方便快捷的服务，同时能够创造巨大的经济效益。 关于社区管理与物业管理之间的关系问题，2010 年有许多学者及行业资深专家提出了新的观点，北京盛世物业服务公司董事长刘刚认为物业管理企业所提供的物业服务，在构建和谐社区的框架中起着重要的作用，但物业管理企业作为市场化服务提供商，不大可能从根本上解决所有社区和谐问题，他认为社区和谐的构建，应该从社区管理的机制入手。周梅（2012）也提出了从社区管理工作入手来提高物业管理服务水平的观点[2]。 
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第 2 章 物业管理理论与社会主义新农村建设研究 

2.1 物业管理理论
中国大陆地区“物业”一次由香港地区引入，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其附属的设备、设施及相关场地。按照使用功能分为四种类型：（1）居住性物业，指供人民生活居住的建筑物及其附属的设备、设施及相关场地，包括普通小区、酒店式公寓等、保障性住房等；（2）商业性物业，特指通过经营实现利润的建筑物，包括酒店、写字楼、商场等；（3）工业性物业，是指从事生产活动所使用的房屋；（4）特殊物业，主要是指以上三种类型以外的物业类型，包括码头、机场、图书馆、体育馆等， 根据《物业管理条例》第二条的相关规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同的约定，对房屋及附属的设备、设施及相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 1981 年，深圳市物业管理有限公司成立，标志着物业管理这一市场经济的产物由香港引入国内大陆地区。深圳理所当然地成为我国大陆地区物业管理行业的发源地。当时引进物业管理行业主要是因为外资需求，所以在全国发展和推广都非常缓慢，直到 90 年代，建设部逐渐认识到物业管理模式可以很好的维护房屋，配合当时的房地产政策，是实行住房制度改革的重要保障。于是经过调研和研究，颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，在全国范围内强制推广物业管理模式，当时要求每一个新建的住宅小区都必须实施物业管理，代表着社会化、企业化、专业化的物业管理才在全国迅速发展。并逐渐由最初的只接管住宅小区，逐步延伸到商业物业、工业物业及学校、医院、酒店等一些特殊物业里面，由此物业管理行业进入一个飞速发展的阶段，物业管理覆盖率逐年提高。2012 年，深圳物业管理覆盖率达到了 95%，覆盖的业态有住在小区、工业厂房、学校、政府办公大楼、医院、市政公园、车站码头、宾馆、写字楼、商场等几乎所有的领域，出现了中海、金地、中航、福田、万科、华润、恒大、万厦等在全国市场拥有较高影响力 的著名物业服务企业。特别是伴随着物业管理行业的发展，为促进行业市场竞争和健康快速发展，我国出台了相继出台了《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《物业管理条例》等一大批物业管理相关法律法规。规范和引导了整个行业的健康发展，引进了市场竞争机制，促进了建管分离。物业管理行业进入了跨越式发展阶段。2007 年，国务院根据新颁布实施的《物权法》的有关相关规定，重新修订了《物业管理条例》促进了建管分离，新建住宅小区全面实施招投标制度，物业管理市场化全面启动。优胜劣汰，促进了整个行业的快速发展。由此，我国物业管理业进入了规范化、法制化的发展阶段。   
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2.2 委托代理理论
委托代理理论是制度经济学契约理论的重要的组成部分，是指一个或者多个行为主体根据一种隐含或的明示契约，雇佣、指定另外一些行为主体为他们服务，同时给予后者相应的决策权利，同时根据后者提供的服务的质量和数量支付给对方相应的报酬。授权者是委托人，被授权者是代理人。 委托代理关系源于“专业化”的存在。当存在“专业化”时就会出现一种关系，在这种关系中，代理人具有相对优势从而代表委托人进行行动。现代意义的委托代理的内涵最早是由罗斯提出的:“如果双方当事人，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些决策权，标志着代理关系就随之产生。”[5]委托代理理论从不同于一般微观经济学的视角来分析企业的内部、企业与企业之间的委托代理关系，它在解释许多组织现象时，优于传统的微观经济学。委托代理理论认为：委托代理关系是随着生产力的大发展和规模化的大生产的产生而出现的。究其原因是一方面生产力发展使得社会分工更加细化，权利的所有者由于能力、精力和知识的原因不能行使所有的权利了；另一方面专业化大分工出现了一批具有专业知识和技能的代理人，他们有能力、有精力代理行使好被委托的权利。但是在委托代理的关系当中，由于代理人与委托人的效用函数不同，委托人追求的是使自己的财富最大化，而代理人则更注重自身的工资收入、闲暇时间和奢侈消费最大化，这就会导致两者的利益矛盾。在不具备有效的制度管理下代理人的行为极有可能损害委托人的相应利益。而现实中不管是社会领域还是经济领域都普遍存在着委托代理关系。 
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第 3 章 山西新农村建设及管理现状调查 ....... 14 
3.1 山西新农村建设现状 .......... 14 
3.2 当前山西新农村管理现状及存在的主要问题 .... 15 
3.2.1 专业化、社会化的物业管理在山西农村覆盖率极低 ...... 16 
3.2.2 新农村居住环境满意度不高 ..... 16 
3.2.3 新农村公共设施管理粗放 ....... 17 
3.2.4 新农村农村文化生活单调 ....... 17 
3.2.5 新农村治安防范、交通管理存在较大隐患 ....... 18 
第 4 章 山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性 ....... 19 
4.1 现代物业管理制度引入山西新农村管理中的必要性：基于比较视角 ..... 19
4.2 山西新农村管理中引入现代物业管理制度的可行性：基于三方视角 ..... 23
第 5 章 山西新农村物业管理的主要模式与实施路径 .... 27
5.1 山西新农村管理中现代物业管理制度的引入模式 ....... 27 
5.1.1 以村委会为主体成立物业服务企业模式 ......... 27 
5.1.2 委托专业物业服务企业进行管理的模式 ......... 28 
5.1.3 完全按现代企业制度组建物业服务企业 ......... 28 
5.2 山西新农村物业管理的实施路径：基于王国村模式实例研究 .... 29 

第 6 章 推进山西新农村物业管理的建议 

6.1 基于政府层面的相关建议

目前，物业管理行业归房地产行政管理部门主管，而乡镇一级没有设立房地产行政管理部门，因此多数乡镇没有物业管理行业归口行政管理部门，没有专门部门引导这种模式在自己的辖区扩展下去。行政管理的缺失，使得在新农村管理中引入物业管理模式虽然值得推广和引入，但无人可做和无人能做[22]。根据走访调查，大部分物业管理模式走进农村的案例都是有物业服务公司先介入，然后政府才推动发展。所以，物业管理模式要想在农村生根发芽，迅速发展，应有专职人员管理协调。各乡镇能将乡村物业管理划归镇政府某一部门领导(如乡镇建设管理办公室)，使现代物业管理制度在新农村管理中的推广与使用有相应的体制保障。 在山西新农村中引入物业管理公司会面临很多问题。例如：技术、服务人员不专业，导致村民满意度不高，缺乏物业管理忠诚度；物业管理费用无法收缴，公司业务开展举步维艰等。这些问题不及时解决就会产生很多问题[23]。物业公司要及时分析困境，提前做好预案。如加大服务管理力度，提高物业服务水平，提高满意度和忠诚度，使村民切实享受到与缴费相一致的物业服务，同时应加大对农村物业的保值增值，使农村享受到物业服务带来的收益。 

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结论

本文通过阅读大量学者的研究文献，吸收与本文相关的理论研究就在山西新农村管理中引入物业管理的模式和路径，并且在理论的指导下创新性的提供了相应的建议。 文章通过调研对社会主义新农村建设中引入物业管理制度中政府、企业以及村民的不同诉求，可以知道社会主义新农村建设与管理中引入物业管理模式具有必要性与可行性，山西省在新农村建设与管理中引入物业管理模式可以保障新农村建设成果促进新农村建设与管理进入一个新的阶段。为此，依据山西新农村发展的不同情况，对经济发达地区农村、经济不发达地区农村、城中村等三种不同特点的农村物业管理提出不同的发展模式，为广大农村引入现代物业管理制度提供借鉴。文章对比王郭村等的成熟实践经验，在山西新农村引入物业管理时要突出抓好以下几点：以安全管理为切入点奠定基础；以环境管理为突破口争取认同； 以“政企互动”的运作模式搭建平台实现双赢；以“以人为本的服务理念” 彰显企业精神、体现人文关怀的长远发展路径。最后基于政府层面和物业管理服务企业层面提出了相应的建议使实施物业管理促进山西新农村社区建设更具可操作性。 
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参考文献(略)

本文编号：38233