天津创智天地项目建设过程成本控制分析

1 绪论

1.1 研究背景

纵观当今的经济总体环境，竞争压力的逐渐增大，服务产业的日益增长，信息及生产技术的不断进步，使得经济性质发生了很大的变化。促使企业经营、经济形势不得不改变方式，所有的这些改变促进了成本管理活动的发展。

企业的经营以盈利为目的，而盈利的多少取决于投入成本及产出价值的差额，在当前竞争激烈市场环境的下，产出价值的高低受到市场环境的制约，使得如何控制成本就成为了追求更高利润的有效手段。针对我国的房地产业，国家相继出台了一揽子宏观调控政策，在政策影响下，房地产市场越来越规范化，迫使房地产企业不得不抛弃以往的粗放式管理，着眼于成本投入的科学管理，才可以满足市场变化需求，一味依靠抬高房屋售价，以达到获取利润的时代已经一去不复返了，使得控制和降低开发建设成本成为了房企提高经营利润的主要途径，同时房地产企业也以此作为提升自身竞争力的有效手段和促使企业生存发展的致胜法宝。

房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,自 2000 年开始产业泡沫迅速膨胀，使得市场风险不断增大，我国政府也相继出台了一系列调控政策，但收效甚微，在经历了 2011 年我国历史上最为严厉的调控政策的洗礼之后，行业形势有所好转。随着中国经济形势的不断改善，地产市场也在逐步回暖升温，甚至在 2012 年底更是空前高涨的上演了土地、售房的新高潮。面对严峻的市场环境，中央政府一再强调未来绝对不会完全放松调控政策，未来的地产市场的发展也会以稳定为大的主题。

我国 2012 年中央经济工作会议于 12 月份在北京胜利召开，会议将“稳中求进”作为 2013 年政府工作的基本方针，将积极调控、保持地产市场稳定健康作为经济工作的重点任务，坚决做到地产市场调控政策不动摇。2013 年，政府调控楼市的手段在日常工作中逐渐显现，楼市调控的显著效果体现了政府将楼市调控到底的坚定决心。展望 2014 年，随着政府新一轮政策的相继出台，房地产市场的竞争将会愈加激烈，未来的楼市调控政策依旧会围绕“稳”字而展开。

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1.2 研究意义

笔者所就职的天津陈塘园区建设投资有限公司，最初的定位是以城市配套和公共设施建设为主，后来逐渐涉足商业楼宇建设，尤其是近年来天津滨海新区的成立，给天津的建筑市场带来了无限的生机。公司抓住有力的历史机遇，加大商业楼宇的开发力度及建设投入，公司项目逐年增多，销售产值也显著增加，但企业效益却一直无法实现预期。往往认为利润丰厚的项目，却因缺乏有效地成本控制手段致使施工成本远远高出预算而使得大部分利润流失。为改变企业运营状态，公司必须抓住项目管理环节中的重点，加强项目建设成本控制的管理力度，不断发现和总结造成成本浪费的根源，找出应对成本控制难点的方法对策。期望以此提高企业的盈利空间和市场竞争能力。

本文通过对创智天地项目的全程总结分析，理论联系实际，对地产开发项目建设过程中各个环节进行成本控制研究分析，通过实例总结成本控制管理的方式方法，强化成本管理体系建设，用实际案例加快完善成本管理理论，使房地产企业在成本管理的问题上更加科学、系统、规范。本文的研究意义表现在： 

1）通过对创智天地项目建设过程中具体情况的分析，对成本管理理论进行实际推广应用探索。

2）完善本文作者所在企业的成本管理手段，提升成本控制水平，降低地产项目建设成本投入，扩大企业经营利润空间，提升企业市场竞争力。

3）为企业积累成本控制经验，总结并积累合理的成本数据，为企业开发新项目提供有力的数据支持。

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2 相关理论综述及国内外研究现状

2.1 相关理论综述

2.1.1 项目、房地产项目、房地产开发项目

美国的项目管理协会认为：所谓项目就是有针对性的对某种服务或者商品而付出的努力，这种努力具备阶段性的特点。一般来说，项目具有明确的目标性和独特的功能性。每个项目的共性特点是：不可复制性、唯一性、可变性、投入成本相对固定性。

正常来说，项目的实质是一系列复杂的、独特的，相互有联系的活动统称，这些活动有着明确和统一的目标，都是在规定时间与有限资源的限定内，依照规定款项来完成。项目范围、项目质量、项目成本、项目执行时间是影响项目的四大主要参数。

房地产项目是指在规定时间内、耗费一定费用，达到规定质量标准的要求下，按照事先规定好的操作程序建成具有使用功能或特定生产能力的不动资产，此项工作具备一次性且不可复制的特性。

房地产开发项目是工程项目中的一个种类，其本身有着很复杂特性：①项目本身实现时间周期有一定的限制，地产项目根据其自身所需资金量较大、市场需求瞬息万变、同行竞争激烈等特点要求施工周期尽量缩短。②对于自身质量要求相对较高。③所需费用具备很强的目标性。④具备很强的系统性，对操作程序具有特定要求，对组织系统具有特殊要求。⑤受复杂多样的法律法规、政策条文等影响较大。⑥终端客户复杂的多样性。

2.1.2 成本控制

成本控制是指，成本控制的主体通过采取相应的预防和调节举措，来满足其在职权范围内，对企业生产的准备阶段和生产过程中影响成本变化的因素进行控制的过程，是实现企业科学控制管理成本的行为。成本控制过程中，企业通常采用系统工程的原理，对系统统计的各种生产经营成本，进行有效地管理和过程监控，发现成本增加的节点，从科学管理角度入手，找出一切有可能降低成本的有效方法。

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2.2 国内外研究现状

2.2.1 国外研究现状

1950 年，美国由于典型的武器系统的运营和支撑成本投入太大，占产品购置成本的 75%，因此，美国国防部在可靠性考研过程中，建设性的提出了全过程成本想法。

从 20 世纪 50 年代到 70 年代，涌现出了大量关于全过程成本控制的研究文献，这一时期被称之为全过程成本理念的酝酿和探索阶段。

1995 年，美国开始在各个自治州的公共设施工程建设中使用全过程成本控制的手段。1996 年 J. Infrastruct. Syst.对采用过程成本控制的美国各个自治州公共设施建设工程进行调研分析，发现全过程成本解析方面存在问题，继而提出了相应的调整方案，同时提出了全过程成本分析应该使工程项目全过程总体成本最优化的概念。

2003 年，Makarand  Hastak 通过估算合成材料使用寿命周期内的成本，运用实际工程案例进行证明，找出了影响建材成本的原因，构建了全过程成本评价框架体系。

2005 年，Suryawanshi, C. S（2005）构建了混凝土结构工程的全过程成本模型，阐述了全过程设计和全过程成本要素，通过混凝土结构设计对成本投入的影响，验证建筑材料对全过程成本的影响，并强调了混凝土结构全过程设计受混凝土结构的维护保养、质量控制和性能检测等条件的影响。

在国外，人们对于全过程成本理论研究都存在共同的特点：其一，表现为都具备比较成熟的理论研究基础及背景，有着相对完善的研究体系，将定量分析作为研究重点运用到全过程成本研究中，且在全过程成本控制定量分析中普遍使用数学模型。其二是突出实践运用，全过程成本控制理论及方法被广泛用于各种类型的工程项目。

综上所述，国外学者对于全过程成本的理论研究成果为国内开展全过程成本管理与实践提供了十分丰富的研究经验和参考价值。

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3 天津创智天地项目建设背景及基本情况 ...................... 17

3.1 天津创智天地项目建设背景 ................. 17

3.1.1 背景介绍 ............... 17

3.1.2 天津陈塘园区建设投资有限公司简介 ............... 17

4 创智天地项目建设过程成本控制分析 ..................... 23

4.1 公司管理结构模式对成本管理产生影响 ............. 23

4.2 土地勘测工作不到位对成本管理产生的影响 ............. 25

4.3 施工图纸设计缺乏成本控制的管理 ............. 25

5 创智天地项目建设阶段成本控制的调整 ................... 31

5.1 公司管理结构调整 .................... 31

5.2 开工前准备工作的调整 ........... 33

5 创智天地项目建设阶段成本控制的调整

笔者针对文章第 4 章中发现的问题，利用现有的成本控制理论，有针对性的对公司原有管理构架进行了相应的调整，使得公司在项目建设成本控制水平有了很大的提升。

5.1 公司管理结构调整

成本管理是一项综合性较强的概念体系，针对房地产建设项目具有一次性且不可复制的特点，房地产项目的成本管理必须从整体入手，结合不同项目的不同特点，制定出相应的成本控制方案。

房地产项目的管理组织结构是影响房地产项目成本控制目标实现的重要因素，判断一个房地产项目管理模式对成本控制的影响程度，首先要分析其在组织结构，组织分工、操作流程等方面存在的问题。

在本文第四章中，笔者介绍了天津陈塘建投公司的管理构架，从中不难发现公司的管理构架相对混乱，对创智天地项目的开发建设成本的控制产生了相当大的影响。

通过具体分析和细化研究，我们对公司的管理构架进行了调整，并且针对房地产项目建设方面的管理构架进行了有效细化，明确了管理构架中每个环节的责、权、利，从而屏蔽了之前各个部门有过错相互推诿、有成绩相互争抢的现象。 陈塘园区建设投资有限公司管理构架调整如图 5-1 所示

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6 结论与展望

随着我国房地产业的迅速发展，房地产建设项目管理越来越受到重视，特别是随着地产行业竞争的愈加激烈，房地产建设项目的管理模式也越来越科学，越来越先进。受国家宏观政策制约，在国家相关控规的影响下，土地作为不可再生资源，其市场价格日益升高，为了满足地产产品适应市场价格需求，地产项目的建设成本控制就显得尤为重要，为房地产开发企业争取了更多的利润空间，保证了地产项目建设的顺利实施。在房地产项目建设过程中，全过程动态成本控制应运用于项目从立项测算到竣工投入使用的整个建设过程，涵盖了成本概算、组织计划、成本结算及成本分析等内容。

天津陈塘园区建设投资有限公司作为一个老牌国有房地产开发企业，管理形式上受到国有企业通病的影响，管理相对混乱、对工程成本控制不太重视、管理制度不健全等，严重限制了企业的健康发展。如今，随着国家对于国有企业政策的一再调整，使得企业的生存环境发生了很大变化，企业要想在新的环境下站稳脚跟，健康发展就必须要抛弃自身糟粕，用先进科学的管理手段武装自己。

本文通过对天津陈塘园区建设投资有限公司创智天地项目成本管理过程的总结分析，，发现公司在对于项目建设的成本管理方面主要存在以下几方面不足：

1）公司管理结构模式对成本管理产生影响；

2）工程开工建设之前准备工作不到位；

3）施工图纸设计阶段缺乏有效的管理手段；

4）招投标阶段缺乏有效地成本控制管理手段；

5）工程建设实施阶段管理混乱，施工合同签订不够严谨，施工时间安排不得当，现场项目变更签证混乱；

6）成本控制管理方法相对匮乏。

参考文献（略）