我国房地产业营改增问题研究--基于价格效应与福利效应视角

发布时间：2016-04-19 23:22

1.导论

在设计和实行增值税制度过程中，房地产业占据重要领域，也是公认难以处理的领域。对房地产业营改增问题进行研究，在促进房地产业徤康良好发展以及促进社会和经济的稳定发展有重要意义。住房作为普通百姓的必需品，房地产业营改增将影响居民福利。因此，本文从居民福利的角度，通过测算房地产业营改增的价格效应和居民福利效应，并结合国际对房地产业增值税处理的经验，为我国房地产业营改增整体改革方案提出政策建议。郭家华（2011)以交通运输企业为例，研究增值税“扩围”改革对第三产业的影响，从企业税负、国家财政收入、征纳双方效率的角度分析了增值税“扩围”的必要性.何骏（2012)以上海2007年投入产出表测算增值税“扩围”改革对当地现代服务业带来的税负变动和税收弹性变动，并据此对试点行业的短期和长期效应进行评估。研究结果发现：就短期而言，除软件业、文化艺术也和租赁业以外，增值税“扩围”改革大幅降低现代服务业行业税负并急剧降低其税收弹性。同时，当年上海市税收收入减少。从长期而言，随着行业产值的增加和增值税抵扣链条的不断完整，税收收入将稳定增长。增值税“扩围”改革有利于上海现代服务业的发展。

.......

2.营业税改征增值税的理论基础

2.1财政收入原则

税收最基本的职能是筹集财政收入。财政收入原则是税收活动在保障组织财政收入过程应当遵循的基本准则。它是制定税收政策、法律和措施，设计税制、规范税收活动的基本出发点。财政收入原则要求达到足额和稳定的标准。?财政收入的足额标准是指税收要为政府筹集足额的资金，以满足政府向社会提供公共品的财力需要。财政收入的足额是一种相对标准，政府职能的大小决定了税收收入的多少，同时政府提供公共品的能力又受到财政收入的制约。财政收入的稳定标准是指税收与国民生产总值或国民收入的比重应相对稳定，不宜经常变动，以避免税收对经济正常秩序造成冲击。财政收入的稳定也是一个相对的概念，，当社会经济发生重大变革时，由于政府开支结构发生重大调整，税收收入的稳定与平衡会被打破。但由于受到财政税法规定的制约，税收收入的变动不能任意扩大。

2.2公平效率原则

税收公平原则，是指税收负担应该在纳税人之间平等、公平地分配。公平原则又进一步引申为受益原则和能力原则。受益原则是指每个纳税人义务人应根据其从政府提供的公共服务中得到的收益的多少而相应纳税，受益多就多纳税，受益少就少纳税。能力原则是指按纳税人义务人的纳税能力的大小来纳税，具体包括横向公平和级向公平。横向公平是指纳税能力相同的纳税人必须缴纳相同的税；纵向公平是指纳税能力不同的纳税人应缴纳不同的税收。税收的累进性是税收公平原则的一种体现，意味着支付能力越强的人缴纳的税收越多。住房是人们最基本的生活必需品，房地产行业营改增将涉及到千万普通民众的住房权益，在改革时应考虑税收公平原则。

3.我国房地产业税收的基本情况 ........13

3.1我国房地产业税收制度和税负情况.... 13 
3.2我国房地产业的营业税制度现状.......15
4.价格效应分析.......20
4.1增值税和营业税的价格效应 ..........20
4. 2基于投入产出表的价格效应模型....21
4.3营业税改增值税的价格效应测算.........23
5.福利效应分析........27
5.1福利效应理论背景.........27
5. 2福利效应模型构建.........28 
5.3居民福利效应测算.......33

6.房地产业增值税制度的国际比较与借鉴

6. 1国际房地产业増值税制度的比较

至于有关居住用不动产的再次销售行为和租赁行为，加拿大相关税法则是按照免税待遇处理。另外，有关政府机关、学校团体、医疗机构以及非营利性慈善机构等公共机构进行的所有有关不动产的交易行为都获得免税待遇。在对加拿大有关不动产交易的增值税处理有了一定了解后，我们不妨对. 加拿大的房地产税收体系进行简单的了解。对于不动产转让行为，除了需要征收GST/HST这类流转税外，仍需缴纳其他各种税负，如土地转让税、公证费、登记费等。此外，针对不动产的保有环节，加拿大地方政府将根据不动产每年的市场价值征收财产税。财产税是加拿大地方政府的重要财政收入来源。同时，财产税的税基是通过财产估值来确定的，也是加拿大征收GST/HST的重要依据。

6. 2房地产业増值税征税法处理和免税法处理的比较

在对居住用不动产的再次销售行为和租赁行为釆取免税处理，则是由于估算居住用房的租金在实践中难以操作所釆取的折中做法。在居民居住期间，不会对其相应的估算租金进行征税。若对承租人租赁居住用不动产的租金做征税处理，实际上会造成对承租人的歧视，使得消费者更倾向于通过购买住房的形势来获得住房服务。可见，加拿大对居住用房的相关处理，体现增值税的中性原则以及税收公平原则和税收的效率原则。同时有利于房价的稳定，避免房价的高涨情况的出现。选择宽税基的增值税制度有利于实现增值税的公平性和中立性，在更大程度上消除重复征税。然而，考虑到我国房地产业的宏观税负重的情况，过重的税负并不利于房地产业的健康发展，也不利于房价的调控，甚至出现普通居民难以承担住房服务的可能。因此，从行业发展跟居民生活的角度，若在不动产釆用增值税宽税基，则应相应选择低税率以平衡不动产的增值税税负。加拿大的货物和劳务税的税率为5%，相当于我国现行营业税制度中对于“销售不动产”的税率，因此，在我国的房地产业营业税改增值税的改革中，应尽量选择较低的税率。
.........

7.结论与政策建议

7.1主要结论

在价格效应分析中，通过投入产出的价格效应模型，测算出不同税制安排下的各行业的最终商品的价格变化率。营改增后，对原增值税行业而言，其税负的变化取决于其他行业商品价格的变化以及其他行业对该行业的中间投入的比重。对于扩围行业而言，营改增前后使用税率的变化、改革后可抵扣的中间投入的占比等因素都对其税负有所影响。在现行营改增的进程上，建筑业的商品价格略微上升0.41%,仅为0.006%。当房地产业和建筑业纳入营改增改革后，房地产业商品价格均有所下降，当房地产业适用6%的增值税税率时，商品价格变化率为-7. 87%，当适用11%的增值税税率时，商品价格变化率为-4. 22%。对建筑业而言，当适用增值税税率为6%时，商品价格变化率为0.2%;当适用11%的增值税税率时，商品价格变化率约为2%。房地产业和建筑业纳入增值税体系后，其他行业，包括原增值税行业、已纳入营改增的第三产业以及其他第三产业的价格均有所下降。

7. 2我国房地产业营改增的政策建议

“营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。税收改革对社会的多方都有影响，房地产业作为国家的支柱产业，与普通百姓的生活息息相关。因此，本文以居民福利效应为视角，考察了房地产业营改增对各部门商品的价格影响，并进一步测算房地产业营改增对居民福利的影响。房地产业是公认的较难以适用增值税一般规定的行业。通过借鉴国外发达国家对房地产业增值税处理的经验，结合福利效应测算结果，笔者认为低税率宽税基的增值税制度比较符合我国国情。

.........

参考文献（略）

本文编号：38670