我国房地产税：税制改革分析与批量评税实证

发布时间：2016-04-21 07:40

第一章   绪论 

第一节   选题意义 
本文首先从我国经济的“新常态”开始研究，从经济的“新常态”中探索出经济“新常态”所带来的税制结构方面的变化—直接税对税收收入增长的贡献不断增加；进而研究了财产税的重要支撑部分—房地产税，总结了当前房地产税制所存在的问题并探讨了房地产税制改革的进一步方向；接着研究了使房地产税更加完整、更加具有现实操作可能性的重要方法—房地产评税的相关理论，并且搜集了大量的房地产交易数据进行实际评税计算，对北京市朝阳区和房山区的房地产税基评估进行了实证研究。 
理论意义方面，1994 年的分税制改革是现代化我国税制，使其与当前市场经济的基本特点相适应的重要方法。然而，分税制体系还处在进一步的完善过程之中，一个收入充足、结构完整的地方税体系还没有完全建立起来。房地产税的税基较为固定，该税种的征收与地方公共服务水平密切相关，天然地具备地方税的特点。在国外，与房地产相关的税收收入在地方政府收入中享有一个较大比例，而我国在房地产保有环节的主体税种存在重大缺陷，房地产相关的税费零碎、杂乱，一个链条清晰、结构完整的房地产税制尚未重构成功。因此，研究房地产税制改革的理论意义在于为我国地方税体系的完善和分税制改革在省级以下政府的落实提供理论基础，丰富了中国特色的税制理论体系；而正确地评估房地产的计税价值是开征房地产税的前提条件，房地产评税方法的选用和调整是房地产税制的一个不可分割的部分。 
现实意义方面，目前我国对于房地产税的政策基调是房地产税立法速度要加快并且房地产税制改革也在适当时机予以推进，研究房地产税制改革中的税基确定方法问题完善了房地产税具体操作细节。在长期，开征房地产税也在一定程度上有利于现代国家治理体系的建立和巩固。这是由于，房地产的税基评估系数的调整、税率的确定都需要一个公开透明、民主高效的讨论和表决机制。 

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第二节   已有的研究现状以及文献综述
房地产税立法相关问题探讨方面，党的十八届三中全会在会议的纲领性文件中明确提出了房地产税立法速度要更加的快而且改革在适当的时候要向前迈步。我国财税界专家学者也在房地产税立法的一些重大方面也有很多颇有成效的探讨。安体富（2015）指出，我国土地所有权国有并不构成开征房地产税的法理障碍，土地使用权征税视同“用益物权”，是一种具有排他性、收益性的权利，因此可以做为征税标的物。英国、新加坡、中国香港等经济发展到一定阶段的地区都有相应的就土地使用权征税的实际做法；土地出让金与房产税是“租”与“税”的关系，二者并不矛盾，也不存在重复征税的问题。李稻葵（2015）认为，在长期，房地产税的税权应当划分出一定的自主权给地方政府，地方政府可以根据本地实际情况在一定的范围内自主决定房地产税的征收范围以及税率。黄燕芬、陈金科（2014）认为，房地产税立法有利于我国健全现代国家治理的方法体系；刘剑文、陈立诚（2014）认为，房地产税立法是落实税收法定原则尝试于税收体制完善的一个宝贵机会，应该在法治化路径下重构改革进程，房地产税立法应当正确处理立法与行政、国家与纳税人、中央与地方三对关系,充分发挥人大的立法职能尤其是地方人大在行使本地方税权中的独特作用。 
美国评估促进会(AF)推出了一套完整的准则体系之于批量评估的批量特点、国际估税官员协会(IAAO)则综合了批量这一特点和税务目的这一独有特征细化了批量评税准则；国际评估准则委员会(IVSC)则博采众长，融合了各国在批量评税实践中积累的有效操作方法，制定了一个统一的国际评估准则框架，该标准被还没有建立房地产批量评税体系的国家竞相借鉴。另外，考虑到业主和税务机关对同一宗物业可能出现的不同的评税意见的争议，国际估税官协会(IAAO 又颁布了批量评税申诉准则,该准则针对各种可能出现的争议设置了明确的有说服力的解决方案，它规定了提交争议的时间期限、完整的申诉程序流程、明确的复议规则和宽限期限，而且考虑成立具有公平性的专门机构进行批量评税争议的妥善解决，最大限度还原客观的评税价值。 

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第二章 经济“新常态”呼唤房地产税制改革

第一节   经济“新常态”的表现 
金融危机之后我国迎来了“十二五”，在这个阶段，我国国民经济的发展出现了一些逐渐趋于稳定的、迥异于往常情况的新特点。2014 年 5 月，习近平总书记在河南考察时第一次提出，我国经济出现了“新常态”，步入了新的稳定了的运行轨道和发展态势，我们要正确认识中国经济发展出现的最新的阶段性特征，进一步增强信心，适应变化了新的稳定常态。2014 年 11 月习近平总书记在 APEC 大会的开幕式上首次全面阐述了我国经济的“新常态”特征—经济增速放缓、经济结构优化、收入分配差距缩小。 我国经济增长速度在改革开放 30 多年以来一直保持着年均近 10%的骄人速度；尤其在“十一五”时期，GDP 实际年均增长达到了 11.2%的惊人高速，遥遥领先于同期世界主要体经济；我国的经济总量经过多年高速增长的积累也有了庞大的绝对数量的提高。
我国经济中长期存在的粗放型和投资驱动增长方式的短板也暴露出来；在资源环境约束越来越趋于紧张，人口红利走向逐渐衰竭，人力成本出现明显的长期提升趋势的背景下；经济需要永续发展，我们必须在保持一定的经济增长速度的条件下，更加注重积极主动地调整经济结构，解决我国经济“大”而不“强”的问题，力求发展的质量更高、发展的效益更好。 
“十二五”这几年，我国经济增长的速度出现了稳定的放缓趋势，我国经济进入了新的发展格局。（如图 1 所示）

产业结构方面，长期以来，我国的经济增长主要是投资驱动型，经济主要依靠基础设施投资也即建筑业、房地产业来拉动，2008 年金融危机以后的短期刺激政策更是通过加大了第二产业的投资力度来维持特定的经济增长速度，避免出现经济硬着陆的严峻问题。然而，在前期的刺激政策效果渐渐趋于平静以后，我国产业结构逐渐出现了第二产业贡献率逐渐走弱，第三产业贡献率逐渐走强的趋势。

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第二节  经济“新常态”引致的税收“新常态”变化趋势 
经济增长“新常态”意味着我们将主要依靠产业结构升级和创新驱动这种经济基本面“质”的改变来实现长期稳定的增长态势，将劳动密集型、资源消耗型产业升级为技术密集型和高附加值的产业，大力发展环境友好型产业和高新技术产业，在供给层面实现经济增长内生禀赋的优化和经济结构的转变。同时，市场在我国经济增长的资源配置中起决定作用， 社会主义市场经济的运行模式将有一场深刻的变革。 
经济增速放缓意味着我们需要保持宏观税负稳定的挑战即将出现，之前的税收收入的增长速度高于 GDP 增长速度的模式将难以继续出现，我们更需要做的就是保持税收收入的增长与经济增长的步调一致，减少税收对经济的深层次干扰。 
产业结构的优化和收入分配差距的缩小则会引致我国税收收入的来源主体发生一次深刻的长期的变化；税制结构的变化表现在，传统上主要依靠于间接税的税制变为直接税与间接税“双主体”的税制，税制对间接税的依赖度降低，直接税对税收收入的贡献将会提高。当前我国的税收收入来源主要集中于经济运行较为前端的生产经营环节，对于经济运行后端的收入和财富环节的税源开发不足。收入环节的税源仅有企业所得税和个人所得税对其征税，财富保有环节尚缺乏一个独立完整的主体税种。 
该挑战主要表现在经济下行以及结构性减税放缓了税收收入增长速度。金融危机与“四万亿”短期刺激政策导致税收收入增长幅度出现较大波动。一方面金融危机当年，受危机影响，经济下行压力增大，因此税收收入出现了大幅下降；另一方面，2009 年四万亿的出台，强力刺激了基础设施投资，相应的，工业方面的增值税和建筑业方面的营业税大幅上升，税收收入猛增。然而短期刺激政策带来的虚假繁荣并不能持久，因此经过 2010、2011 两年的政策消化期以后，税收收入的增长率呈一个明显的稳定的下降趋势，逐步向宏观经济增速靠拢，与 GDP 的长期稳定态势的增长率趋于一致。

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第三章房地产税制改革的现实情况以及未来构想 ................... 18 
第一节 房地产税制的概念 ...................................... 18 
第二节  我国房地产税制的现状 ................................ 19 
一、 我国的房地产市场 ........................................ 19 
二、我国现行的房地产税收制度总结以及主要问题介绍 ............ 19 
第三节  房地产税制改革的意义 ................................ 21 
一、 房地产税制改革有利于重构一个独立完整的地方税体系 ........ 22 
二、房地产税有利于形成现代国家治理体系 ....................... 23 
第四节   房地产税制改革的历史进程 ............................ 23 
一、 房地产税计税价值模拟评税试点 ............................ 24 
二、 2011 年上海、重庆房产税实际开征试点 ..................... 24 
第五节 推进房地产税制改革，立法先行 ........................ 26 
一、这是最大限度凝聚共识的需要 ............................... 26 
二、这是法理上理顺税制改革的法律依据的需要 ................... 26 
三、这是税权回归的突破口 ..................................... 26 
第六节   房地产税制的未来设想 ............................... 27 
一、 课税对象 ................................................ 27 
二、 计税依据 ................................................ 27 
三、 税率 ................................................... 28 
四、征收管理 ................................................. 28 
第七节  房地产税制改革的配套措施 ............................. 28 
一、 不动产登记制度 ......................................... 28 
二、农村集体经营性建设用地产权流转制度改革 ................. 29 
第四章 房地产评税的理论概述 .................................. 29 
第一节 房地产评税的含义 ...................................... 29 
第二节 房地产评税的原则 ...................................... 30 
一、准确简捷原则 ............................................. 30 
二、聚类原则 ................................................. 30 
三、时效性原则 ............................................... 30 
第三节 房地产评税的特点 ...................................... 30 
一、注重整体税负结果的公平，不关注个案细节 ................... 30 
二、评税数量巨大，空间覆盖广阔 ............................... 30 
三、评税工作属于特定目的的鉴证行为，评税工作无偿 ............. 31 
四、评税一般采用批量评估的形式为主，个案评税仅仅作为一种辅助手段 . 31 
第四节 房地产批量评税流程 .................................... 31 
一、 原始数据的取得 .......................................... 31 
二、确定待估的批量房地产类别 ................................. 32 
三、确定待估的批量房地产的评税分区 ........................... 32 
四、建立评税模型 ............................................ 32 
五、 模型检验以及校准 ........................................ 32 
六、 计算计税价值 ............................................ 33 
七、 评估结果审查 ........................................... 33 
第五章   收益法批量评税模型实证研究--以北京市朝阳区建外 SOHO 地区为例 . 33 
第一节 建立计税年租金多元回归模型 ............................ 34 
一、指标选取以及量化值设定 .................................. 34 
二、 抽样 ................................................... 34 
三、 获得有效回归方程 ....................................... 35 
四、 评估结果应用价值检验 ................................... 36 
第二节  确定还原利率 ........................................ 37 
一、无风险利率的确定 ......................................... 38 
二、 待估区域商业地产平均市场收益率的确定 .................. 40 
三、风险溢价系数β的确定 ................................ 41 
四、还原利率的计算结果 ..................................... 42 
第三节 收益地产评税结果的获得和检验 ........................ 42 

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第六章   市场法批量评税模型实证研究--以北京市房山区住宅类型房地产为例

第一节  房山区概况
房山区位于北京市西南郊区，总辖区面积 2019 平方公里，山地、丘陵和平原呈平均分布、各占 33%；辖区内乡镇、街道、地区办事处共有 28 个，行政村共有 459 个，社区居委会 132 个；常住人口全区共计 101 万人。从国务院制订的《北京城市总体规划（2004 年-2020 年）》来看，房山区的定位是城市开发新区和生态涵养保护区，主要有承接首都经济发展、保持首都生态平衡、容纳中心城区人口疏解转移和休闲度假消费需求等职能。 
  房山具有丰富历史文化资源，已建成 328 处文物保护单位，其中 9 处为国家级重点文物保护单位，，周口店北京人遗址更是首批申请成功的世界文化遗产之一，更有远近闻名的西周燕都遗址，该遗址距今 3000 多年，是北京城开始形成的重要标志。
房山交通便捷，京原、京石、京九等铁路穿过全境，国道 107、国道 108、京港澳高速、京昆高速、长周路、京良路畅通区内外，轨道交通房山线 20 分钟连接市中心。     房山区将新型城镇化战略贯彻到底，以“三化两区”为基本发展战略思路，即：加快城市化、工业化进程，发展成为产业繁荣同时生态宜居的新房山;以构建“一区一城”为新房山的发展目标，一区是指首都高端产业新区，新城是指现代生态休闲新城;  构筑“三大城市组团、两条城市发展带、一个城市发展环”的地理分布。三大城市组团，即以长良、燕房、窦店等原本城镇化水平较高、产业发育较为成熟的地区为龙头，全力形成世界级城镇示范区。两条城市发展带，就是南沟城市发展带、北沟城市发展带，以山区和半山区乡镇为主体，全力促进转型发展。一个城市发展环，即以平原快速路网为交通联络线，密切重要节点乡镇经济联系，创造条件让农民就地完成城市化、非农化就业，形成若干区域性中心城镇。 

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结论

在我国经济新常态的大背景下，我国的税制结构也会迎来长期的重大变化，在未来相当长的一段时间内，我国的税制结构将面临间接税与直接税“双主体”这样一个独特结构，因此完善我国的直接税体系建设短期来看是一个紧迫的现实问题。为了适应经济“新常态”的需要，完善我国的直接税体制，我们必须建立财权与事权相匹配的地方税体系，而房地产税制的重构是构建地方税体系的重要一环。 
我国现行的房地产税制体系的主要问题一是税种过多，我国目前与房地产相关的税种多达10余种；二是税基重叠交叉，房地产各项相关税种的税基存在重复的情况；在征收环节方面，房地产流转环节税种多、税负高；而房地产保有环节缺失主体税种，税负低。在短期，房地产税制改革是完善我国地方税体系的重要举措，在长期是形成地方政府现代国家治理体系的重要推动力量。房地产税立法是推进房地产税制改革的必然选择，因为需要通过立法过程，最大限度地听取民意、凝聚共识，寻求最优方案，减少改革阻力，同时也是依法治税、税权回归的需要。房地产税制改革的配套措施主要有两项，分别是不动产登记制度、农村集体土地产权自由流转制度。其中，不动产登记制度是贯穿于房地产税征收环节的始终，是房地产税制改革的一项基础性措施和批量评税制度的前提；集体土地产权自由流转制度则为远期将房地产税的征收范围扩大到广大的农村地区、建立城乡统一的房地产税制提供了可能。 

参考文献（略）

本文编号：38962