存量住宅提质为新安居之所研究

发布时间：2016-04-21 15:18

1 绪论

1.1 研究背景与意义
新型城镇化是城市发展的需要，其核心是人的城镇化，是农民市民化的过程，它是以“安居”和“乐业”为目标逐步提升的过程[1]，因此如何解决人的安居问题应该是排在首要位置。经济会受到新型城镇化发展的影响。首先，随着现代化的发展，人口大量流入城市，必然会引起住宅的大量需求，给房地产业的发展也会带来新的挑战和机遇。其次，随着人们对于生活的需求层次上升，对于住宅也不再是易居，而是开始转向安居。但是随着住宅市场的空前发展也产生了一系列的问题，一是地价与房价不停的上涨产生的财富增量效应并没有抑制人们对住宅的需求，反而由于人口红利刺激消费使得城市住宅高品质的强化。二是由于收入水平差异使得低收入人群购房难，纵观各个省份，我们可以发现存量住宅在城市建设和更新中扮演着越来越重要的角色，我们也不难理解国外对于存量与增量住宅的关注与重视，这些原因导致我们不得不对存量住宅的提质提上日程和高度。对于现有的很多既有住宅无论从质量还是周边环境都比新建住宅有许多不足，通过对存量住宅进行综合改造,从而使得基本功能更加完善、生活和服务配套更加健全、居住环境更加和谐的宜居城市进而达到安居之所的效果就显得很必要。笔者在太原生活了七年，对于其城市有了很大的了解，作为晋商文化的发源地在全国城市发展影响下也开始进入转型时期，面对大拆大建的社会建设问题不仅使得资源浪费、更重要的是使得居民生活居住出现困境。尤其是太原上世纪八九十年代的建筑，这些住宅结构基本上完好，通过提质改造就会使其得以延续，对于以前开发商单纯追求经济利益而将地方住宅大拆大建不仅不符合长期发展战略，而且迁走了当地久住居民。
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1.2 国内外文献综述
西欧把对旧住宅区的革新作为城市更新的第一任务，其改造方法可分为重建、整治和维护开发三类[2]。重建性开发是拆除清理已经没有使用价值的旧住宅，之后通过对旧住宅区的环境质量和土地利用进行重新规划布局，进而重建住宅和设施[3]；整治性开发是在保留既有住区特色的基础上，通过完善公共服务设施等来对存量住宅进行改扩建、维修和保养从而提高环境质量和土地利用价值；维护性开发指通过维修、翻新和改进服务对旧居住区的功能得以维持或恢复，提高土地的利用价值。美国提出的《住宅法》是实施城市更新计划的开端，它的两大任务是通过环境优雅、生活安逸的高质居住区代替陈旧住房以及强化市区功能[4]。德国的帕尔豪森住宅（第二十世纪六十年代）被重新设计。主要是通过竞标进行改造，甲方希望通过调整平面布局和重新的设计，加之对环境的进一步改善实现地段的结构化调整。设计方通过详细研究制定出不同建筑不同改造方法[5]。具体方法是对有使用价值的住宅予以保留完善，并提出了太阳能和雨水利用系统对社区的居住环境重新改造。德国居民住宅改造得到政府很大的支持，还设立公共资金用于住宅改造建设。荷兰于 1974-1983 期间在二战拆除了一大批的旧房之后对城市进行修缮工作，进行了大批量改造工作。荷兰鹿特丹 HETOUDE NEORDEN 改造就是其中典型之一。这次改造同时考虑了保留和拆除一起进行，改造过程中十分重视保留住宅的外貌、重视绿化景观、住宅内部改造三个方面的问题。具体方法是以营造一个相对独立的住宅空间为原则基础上，通过对住宅内部进行重新布局改造来加大住宅面积，提高容积率的同时使得居民生活更加安逸。
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2 相关概念及理论

2.1 存量住宅界定
《存量房时代的房地产市场研究》显示我国存量住宅相对新建住宅占据很大比重，已经达到一定量，因而我国的住宅供给已经进入存量房时代。这样看来我国未来的住宅交易将主要以存量房为主，不难发现发展较快的一二线城市已经进入以存量住宅的更新改造为主时代。这些现象表明，对于如何使得这些存量住宅更好的发挥作用从而发挥最大价值是很有价值和迫切需要进行的课题。存量房市场的定义有广义和狭义。（1）存量房从广义角度来讲，是指已经建成并已经交付产权的旧的住宅和建成但是尚未交易的新建住宅在特定时间点上以有形实体存在的量。国外多运用此定义来研究存量房[58]。（2）我国将住宅市场区分为存量市场和增量市场，对于存量住宅的定义是狭义的，是包括新建商品房在内的旧住宅，这些增量住宅的所有者可以通过出售与租赁等方式使这些住宅再次进入市场流通[58]。2010 年《中国城市住宅发展报告》指出存量住宅有两大类：被个人购买、所有权已经取得的住宅或居民自建的住房。这些存量住宅一般转化为库存待售的二手房[59]。这里的存量住宅是指严格的存量资产。本文所指的存量住宅是指已经进入市场流通或者以后也会进入市场被消费者购买使用且未超出最大使用年限，这些住宅现在或未来不能够满足居民对住宅的要求，加之新建商品房价格较高、土地资源相对缺乏，对这些住宅进行提质改造，使得居民有一个安居之所。这些住宅包括各种保障性住房、经济适用房在内的旧住宅。本文的研究重点是在存量住宅界定的基础上通过提质改造实现更加适宜居住生活的新安居。
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2.2 存量住宅提质理念及途径
针对我国存量住宅增加，面临住宅的更新改造问题。本文所指的存量住宅的提质主要是对能够在保持住宅耐用性和继续使用价值的前提下，依据政府倡导的资源节约、环境友好战略，，对现有住宅进行改造再利用，但是要结合居民意愿的实施，而并非大批的拆除重建。也就是说住宅提质要从完全拆除重建性转变为维护修缮等方式。具体表现为在基本保留原有住宅框架结构的前提下，对现有住宅基于保护为主的改造、对周边环境的改善以及生活配套的加强，使得住宅功能、环境和设施等更加完善，使其继续发挥住宅价值，从而达到既经济又合理的效果。相对于一开始的基本生理需求居民在生活水平大幅度提高的同时开始对住宅有了更进一步的要求，也就是说居民对住宅开始转向品质的提高。我国上世纪八九十年代新建了大批量的住宅，由于条件和环境的局限性导致这些住宅出现各种问题，但是这些住宅主要是处于城市的中心地带，这些住宅的结构基本完好，除了特别破旧的危房在改造基础上是可以实现品质提升的，这些住宅距离五十年的使用年限还有很久，再则完全拆除重建不符合资源节约和可持续发展的要求，加之新建商品住宅开始向城市周边扩张，政府也在积极响应国家棚改和保障房建设，对于可以提质的存量房在节约资金、保护环境的前提下既快又有效的满足居民的安居需求建设需要考虑。
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3 国内外住宅提质案例的经验与启示.......17
3.1 伦敦住宅融汇历史潮流打造宜居生活......17
3.2 德国德邦三大历史性阶段改造......18
3.3 杭州滨江区浙新小区改造........18
3.3.1 浙新小区改造.....18
3.3.2 古塘新村和教工宿舍改造.........19
3.4 上海威宁小区平改坡综合改造提高居民舒适度........20
3.5 案例借鉴......21
4 存量住宅市场综合分析.........22
4.1 存量住宅现状分析........22
4.1.1 存量住宅发展的必要性.......22
4.1.2 存量住宅存在的主要问题.........22
4.2 住宅存量市场与增量市场协调性分析......23
4.3 城镇化与存量住宅协调性分析......24
4.4 太原市存量住宅综合分析........25
4.4.1 太原市存量住宅交易现状.........25
4.4.2 存量住宅需求分析.........26
4.5 太原存量住宅提质可操作性分析........30
5 存量住宅提质策略建议——以老军营小区为例.....33
5.1 调研对象研究——老军营小区......33
5.2 老军营小区现状分析....37
5.3 提质对策......40
5.4 提质效果评价....44
5.5 规划效应分析....45

5 存量住宅提质策略建议——以老军营小区为例

5.1 调研对象研究——老军营小区

太原市存量住宅形式多样，从简易房到现代化的高层住宅，从毛坯房到精装修，现在的居民对于住宅的要求越来越高，未来住宅将是由健康住宅、宜居住宅向安居住宅过渡的时期。总之，就是实现太原住宅升级，从而满足多方面需求。通过分析太原市各区分层编制图 5.1 可以发现老军营小区位于城市发展的中心，占据着市区优越的地段，周边的商业圈对经济的促进作用大，而且处于控制规划的重点区域。如今，老军营小区内部的建筑本身及周边设施开始老化，出现各种各样的问题，在秉承可持续发展与安居评估原则的基础上对其更新提质进行探讨是本文的主要工作。虽然经济的发展带来了人们生活水平的快速提高，政府、房地产企业对住宅进行了一步步的改善，但是距离安居的要求还有一段距离。比如人们对于住宅的抗压、抗震和抗噪音的要求越来越高，而不是简单的质量和性能过关就好那么简单。安居住宅还要实现可持续发展的要求，这必然要求住宅的重建设计要能满足未来需求。比如 6 层以下住宅实现装电梯的可能来满足未来要求，或者预留电梯井在未来要求时安装以节省成本的同时实现性能的提高。

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结论

本文主要是针对太原市存量住宅如何提质为新安居之所展开研究的，由于条件有限，本文只是选取了太原市有代表性的老军营小区进行综合分析，在分析其现状的基础上进行实际的提质设想。对所要研究的老军营小区案例从经济性、合理性和可行性居民的参与认可以及政府和第三方开发商的支持与鼓励等方面进行评估，进而对存量住宅的提质提供一定的借鉴。本文所做的是在现有住宅的基础上，从社区配套、住宅外部单体、住宅内部和安居社区四大板块进行提质建设。通过一系列的手段，从比如对住宅内部空间进行改进、进行功能完善、采用节能环保墙体材料等，尽量在保证原有住宅不拆除的情况下进行提质，其目的是在经济和生态环保的前提下打造更加适合居民居住与生活的空间，真正实现安居乐业的号召。笔者的用意在于通过典型案例研究，在考虑住宅的整体提质与相应的生活休闲配套、交通状况等条件下，满足居民安居的需求，并可以将各地方文化与传统进行传承与延续。但是，对于不同城市、不同地段、不同地理位置的建筑差异很大，因此还是要站在实际角度进行实地考察与规划提质。再则本文所提出的一些策略操作性较强，具有现实性与可行性。
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参考文献(略)

本文编号：38983