房地产开发业税务稽查相关问题研究

发布时间：2016-05-10 15:28

第一章 引言 

1.1  研究背景 
根据国家工商总局企业注册局 2014 年 2 月 28 日的通报，2013 年房地产开发业新增注册 7.95 万户，同比增加 43%，注册资本 8854.65 万元，同比增加 61.4%[1]。中华人民共和国财政部税政司公布的《2013 年上半年及 2014 年税收收入情况分析》中，2013 年 1-9 月全国房地产开发市场交易活跃、交易价格明显提升，交易额同比增长 34%，使得税收收入高速增长。所纳交易环节营业税、契税分别同比增加 37%和 40.4%，房地产及建筑业所得税增长额占全国 50%。2010 年国家税务总局下属各地方税务部门共检查房地产企业 9.63万户，查补收入 294.47 亿元，占全年税收专项检查总收入的 49.23%[2]。2014 年年初，中央一套新闻爆出国内多家房地产开发企业偷逃土地增值税达 3.8 万亿元的天文数字引起全国上下一片哗然。随之，国家税务总局及多家房地产龙头企业对该数字提出强烈质疑，但至今该问题仍无定论。国家税务总局已将对房地产开发企业的税务稽查列为 2014 年重点工作，并在年初开展了全国范围的土地增值税清算工作，但时至笔者落笔前仍无实际成果公布。 随着我国社会经济的飞速发展，房地产开发业也同时进入了黄金发展期。目前，房地产开发业已经成为促进地方经济发展、拉动地方财政收入的最主要力量之一。与此同时，其纳税问题已经日益凸显，如何做好税务稽查工作，税务稽查如何高效服务于社会发展和经济建设，这些已成为税务稽查工作亟待解决的问题。
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1.2  研究的目的和意义 

1.2.1  研究目的 
文章从房地产开发业相关税务稽查理论研究出发，结合实际案例以税务稽查四个工作环节为单位进行分析，总结了房地产开发业税务稽查方法，并最终根据 XY 房地产企业的稽查案例给出税务稽查。笔者根据自身实践经验，将税务稽查理论与行业实际情况进行了有效的结合分析，希望能够对税务机关针对房地产开发业的税务稽查工作给予一定借鉴作用。 

1.2.2  研究意义 
虽然税务稽查是学术界较为热门的话题，但针对房地产开发业税务稽查较为系统的总结和分析仍然较少。由于相关税收法律法规政策近年来变化和调整较多，且更新较快，现有的文献资料很多已经与现行政策不相符了。基于以上原因，笔者根据自身实践工作经验，以案例引入的方式，将最新的税收法律法规结合税务稽查理论进行总结，将最新偷逃税手段进行的分析，并结合案例进行归纳和总结。 其实践意义存在于两方面，一是通过对该行业税务稽查理论与实践相结合的分析，特别是通过引入 XY 房地产开发公司实际案例，对税务稽查工作具有一定的现实指导意义，有助于税务机关开展房地产开发业专项检查工作，协助办案人员在一定程度上提高办案效率和办案准确度。二是期待通过对该行业涉税法规制度的不断完善，以及对税务稽查程序、模式的不断改进，规范我国房地产开发业税收管理现状，理清行业税收漏洞，促进国家税收事业发展，降低税收征纳成本及税企矛盾。从而促进税收稽查工作进一步发展，澄清房地产开发行业实际税收管理情况，解释社会疑惑，给国家经济运行和行业良性发展一个公平、正义、合理、合法的纳税环境。
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第二章 相关研究基础 

2.1  税务稽查概述
国家税务总局教材编写组在 2008 年出版的《税务稽查管理》一书中将税务稽查定义为：税务机关对纳税人、扣缴义务人和其他税务当事人履行纳税义务、扣缴义务以及税法固定的其他义务等情况进行检查处理工作的行政执法行为[25]。2009 年国家税务总局发布的《税务稽查工作规程》第二条规定，税务稽查的基本任务，是依法查处税收违法行为，，保障税收收入，维护税收秩序，促进依法纳税。税务稽查由税务局稽查局依法实施。稽查局主要职责是依法对纳税人、扣缴义务人和其他涉税当事人履行纳税义务、扣缴义务情况及涉税事项进行检查处理，以及围绕检查处理开展的其他相关工作。稽查局具体职责由国家税务总局依照《税收征管法》、《税收征管法细则》有关规定确定[26]。本文将税务稽查定义为由税务机关依法设立稽查机构，并由该机构对其所辖范围内的纳税人、扣缴义务人的涉税问题进行检查、处理、处罚的一种税务机关日常工作。其目的是为了保障税收、维护征纳秩序和促进依法治税。 这个定义有以下几方面含义： （1）规定了税务稽查的主体，即税务稽查机构，通常为税务稽查局、区县局税务稽查科。 （2）规定了税务稽查的对象，即纳税义务人及扣缴义务人。 （3）规定了税务稽查的内容，即纳税对象的涉税问题，具体来讲就是纳税义务和扣缴义务。 （4）规定了税务稽查依据法定性。税务稽查工作必须以相关法律为依据和准绳，必须按法定的职责、程序、权限进行。 （5）税务稽查工作是一个完整的行政执法过程，其包括选案、检查、审理、执行四个环节。 （6）税务稽查的目的是起到对内对外双刃剑作用，对外查处税收违法行为，维护税收秩序，促进依法纳税；对内考核日常征管水平、发现征管漏洞，维护税法尊严。
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2.2  税收遵从理论 
遵从，就是遵照并且服从的意思，是人的一种行为反应倾向。在涉税业务中，按照这一理论的说法，纳税人面对税收的强制性指令，在取得应税收入或者发生应税行为时，必须决定是否(如实)申报，会产生多种不同的反应和倾向。如果纳税人遵守税法的规定，自觉依法申报纳税，表现出来的就是税收遵从，反之就是税收不遵从。通常意义上，税收遵从是指纳税人按照税法的要求如实、准确、及时地履行自己纳税义务的行为[24]。 房地产开发企业据实申报按期缴纳税款就是对税法的遵从。但实际上，企业都是以实现利益最大化为目标，足额纳税会削弱企业利润，因而企业考虑到偷逃税可以降低纳税成本，被税务机关检查到、处罚到的存在概率等因素时，往往就会降低税收遵从几率。税务机关要提高房地产开发业的税收遵从度，不仅要宣传教育，更有效的方式是以查促管，即让税务稽查工作发挥有效作用。 
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第三章 房地产开发业涉税现状......11 
3.1  房地产开发业涉及的税种及纳税环节.......11 
3.1.1  房地产开发业涉及的税种.......11 
3.1.2  房地产开发业涉及的纳税环节......11 
3.2  房地产开发业涉税特点..........12 
3.2.1  房地产开发业会计核算涉税特点.........12 
3.2.2  房地产开发业生产经营涉税特点.........12 
第四章  房地产开发业税务稽查重点与方法.....15 
4.1  房地产开发业税务违规的主要表现....15 
4.2  房地产开发业税务稽查重点.........15 
4.3  房地产开发业税务稽查方法.........16 
第五章 XY 房地产开发公司税务稽查案例分析 .........19 
5.1 税务稽查选案环节的目标的确定..........19
5.2  税务稽查检查环节的检查重点与稽查方法应用.....20
5.3  XY 公司税务稽查后期工作侧重点.......29 
5.3.1  审理过程重点环节分析 ....29 
5.3.2  执行环节侧重点 .........31 
5.4  经验与启示.........31 


第五章 XY 房地产开发公司税务稽查案例分析 

以下案例为笔者以黑龙江省某市税务机关对 XY 房地产开发公司（以下简称 XY 公司）进行专项税务检查具体情况为例，从选案、检查、审理、执行，四个税务稽查基本环节入手，对房地产开发业税务稽查工作做以具体说明，并有针对性地对税务稽查工作及征收管理工作提出意见和建议。 

5.1 税务稽查选案环节的目标的确定 

XY 公司成立于 2007 年，注册资金 4 亿元。公司类型为有限责任公司（法人独资），经营范围为：房地产开发、柜台、房屋出租。2010-2011 年企业所得税、印花税征收方式为核定征收。 XY 公司于 2008 年起开发并预售月亮城 A、B、C、D、E 五个小区，共开发楼盘 231栋，开发商品房 1.2 万户。截止 2010 年底该小区建安部分已全部完成，目前仍有部分开发商品对外销售，其中，2010-2011 年共销售商品房 1675 户。 XY 公司 2010 年实现预售款收入 23966.88 万元，2011 年实现预售款收入 7559.68 万元。XY 公司 2010 年申报缴纳营业税 1.25 万元，城建税 87.65 万元，教育费附加 37.56 万元，地方教育附加 12.52 万元，土地使用税 102.31 万元，印花税 16.94 万元，车船税 0.25 万元，个人所得税 7.95 万元，土地增值税 614.70 万元，企业所得税 973.30 万元。2011 年申报缴纳营业税 377.98 万元，城建税 26.46 万元，教育费附加 11.34 万元，地方教育附加 7.31 万元，土地使用税 48.19 万元，印花税 5.39 万元，车船税 0.25 万元，个人所得税 5.39 万元，土地增值税 327.13 万元，企业所得税 423.26 万元。

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结论 

文章从对税务稽查以及对房地产开发业税务稽查相关理论进行梳理分析入手，通过引入 XY 公司实际稽查案例为分析手段，就房地产开发业的税务稽查工作针对案例的特殊性和行业的普遍性进行研究得出以下结论： 
（1）房地产开发业的税务稽查工作中各环节各部门配合尤为重要。由于房地产开发业税务检查难度较大，检查周期较长，这种情况下，加强检查机关各部门配合就显得更加重要，这也是使检查工作事半功倍的最简易途径。一是加强选案部门与检查部门相配合。选案部门做好选案工作，提高稽查选案准确性，分析存在疑点，确定稽查方向并将分析结果与检查部门沟通，为稽查人员进入检查提出方向性指导，这样可以缩短检查周期， 节约税收成本。二是加强检查部门与执行部门配合。例如检查人员发现被检查对象存在明显转移财产等符合税收保全和强制执行条件的情况时，及时通知执行部门对其实施税收强制措施；或者检查人员在检查过程中同时掌握被检查对象开户行等信息并将其及时反馈给执行部门以降低税款追征困难，降低税款流失风险。 
（2）税务稽查成果可以促进税务征收管理工作，有助于纳税人提高纳税遵从度。如果偷逃税风险较小，纳税人的纳税遵从度自然就低。税务稽查的惩处职能，以及税务稽查建议对征收管理工作的促进作用可以增加纳税人偷逃税风险、提高纳税遵从。 
（3）努力提高税务稽查人员专业水平，是实现行业税务稽查高质量完成的必经之路。 一是要求税务稽查人员熟练掌握行业专业知识，除了掌握税收知识外，检查人员应重视对行业专业知识的学习，比如加强工程造价等方面的专业知识培训。二是对法规定不够明确的部分，合理利用执法人员自由裁量权。一方面尽量通过审理委员会共同商讨决议方式避免执法风险、加快案件检查速度；另一方面及时将有争议内容上报上级部门，以确保执法处理公平公正并可以协助加快税收法律法规的进一步完善。
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参考文献(略)

本文编号：43698