城市综合体投资开发的可行性研究分析

发布时间：2016-05-17 06:27

1 绪论

1.1 选题的背景、目的及意义
“城市综合体”又称 HOPSCA  （H~hotel  O~office  P~ponk  S~shopping  C~club A~apartment），是指将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体①。它是城市经济发展进入一个新阶段的象征，是城市化进程发展到一定阶段的产物，它的形成和发展代表着现代城市发展的新动力和城市规划的新标向。一方面城市综合体可以高效组合集约利用土地，以缓解土地供不应求的问题，改善居民生产生活方式，并能重新构建城市空间组织架构，提升区域价值，发展城市经济，提升城市形象②。另一方面城市综合体融合多种物业类型，满足客户多重需求，具备优良资产性、能长期持续经营，市场竞争力大，抗风险能力强，引起了大部分开发商和投资者的关注，在全国范围内大量开发势头③。但同时城市综合体项目规模大、所需资金多、开发周期长、涉及环节多、开发风险大，开发布局过程中需要极强的策划、管理、统筹协调能力。在城市综合体的大量开发背后，还存在着一些问题影响或制约城市综合体的发展。一是定位不准确；如只考虑商业部分而不考虑该项目整体定位，二三类城市盲目追随一类城市现有的成功案例简单复制。二是重开发轻运营；项目做得富丽堂皇大气，但人气不足，经营困难，都是因为开发、招商和运营分割或者运营管理水平低下。三是缺乏高品质产品；硬件设施相对优良，但缺乏人文气息和文化内涵，降低了城市综合体的整体竞争力。针对这些问题，国内研究如何定位、采取何种运营模式等较多，但系统分析的较少。因此，针对城市综合体投资开发的可行性研究分析显得十分重要。 
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1.2 国内外相关研究动态与发展前沿
可行性研究④是以预测为前提，以投资效果为目的，从技术上、经济上、管理上进行全面综合分析研究的方法。是对新建或改建项目在投资决策前,从技术经济角度进行全面的分析和预测，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,在既定的范围内进行方案论证的选择，多个方案进行优选的科学方法⑤。 为了保证田纳西流域的合理开发和综合利用，美国于上世纪 30 年代，开创了可行性研究的方法，并获得成功。二战后，西方国家已将这一方法广泛地应用到科学技术和经济建设领域，已逐步形成一整套行之有效的科学研究方法⑥。  我国在 20 世纪 70 年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广。改革开放以后，我国有关部门开始重视相关人才的培养，并开设了相关的培训班。1981年,国家计委明确把可行性研究阶段纳入基本建设程序。80 年代后，国务院相关部门先后以行政文件的方式明确规定所有新建、扩建的大中型项目，都要在经过反复周密的论证后，提出项目可行性研究报告。2001 年国家发改委颁布了《投资项目可行性研究指南》又进一步提高了我国可行性研究工作的科学化、程序化⑦。我国目前十分重视可行性研究，并取得一定成效。
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2 城市综合体相关论述

2.1 城市综合体简述 
城市综合体在国外是一个比较成熟的建筑理念，它是指各种形态的物业高度集约，相互依存、互补，从而使它能够满足办公、购物和居住的城市多元化的需求。因此城市综合体也形成的与其它商业地产物业不同的特点。 
（1）物业：复合互补 城市综合体自身是城市功能的高度集约化发展，包括了多元消费功能体系，加上便利的城市交通网络，各功能体系之间联系，互为补充，从而呈现出城市功能多样性、复合性。 
（2）规模：体量具大 知名城市综合体项目都呈现出了开发规模体量大，建筑高密度的特点，部分项目会修建超高层塔楼，以成为一个城市或地区的地标性建筑，如香港 IFC、ICC 项目，台湾 101 项目。 
（3）外部：高便可达 城市综合体通常位于经济发达城市中心区、城市副中心或新区，一般都会是城市主要交通网络的节点，而且项目周边交通网络发达，可达性高，要与地铁站点出入口做到无缝连接。 
（4）人流：高度密集 成熟的城市综合体都会呈现出人流密集，人口密度高，客层层次多元化的现象。白天商务人流、消费人流和晚间周边居民人流互补，工作日与周末不同消费人流形互补。  
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2.2 城市综合体的发展历程
城市，按照社会学的传统，被定义为具有某些特征的、在地理上有界的社会组织形式。通常而言指具有一定人口规模、以非农业人口为主较大居民点，人口稠密较高的地区称为城市。城市是人类文明的主要组成部分，城市也是伴随人类文明与进步发展起来的。农耕时代的城市规模很小，相对封闭。真正意义上的城市是工商业发展的产物，如 13 世纪的地中海沿岸重要的商业和贸易中心米兰、威尼斯等。工业革命之后，城市化进程大大加快了，到上世纪初，发达国家绝大多数人口都已生活在城市。与西方不同，中国城市的起源是“城”与“市”的组合词。“城”主要是为了防卫，并且用城墙等围起来的地域。“市”则是指进行交易的场所，“日中为市”。这两者都是城市最原始的形态，严格地说，都不是真正意义上的城市，在生产力发展的驱动下“城”和“市”才走向结合。 城市化，又称城镇化，是指伴随着工业化进程的推进和社会经济的发展，乡村人口与城镇人口的此消彼长，居民的生活方式向城镇型转化并稳定的过程。城市化进程伴随着城市产生而开始。早在原始社会向奴隶社会转变的时期，就出现了城市。然而，生产力低下，城市产业结构简单，人口聚集能力不强，城市的发展极其缓慢。工业革命后，社会化大生产的出现，促进社会分工，才使得城市人口迅速增长，城市人口比例不断上升，从 1800～1950 年城市人口增加了 23 倍。从整个世界看，1900 到 1980年，城市人口从 13.6%增长为 41.3%。所以，现代工业的出现、资本主义的产生促进了城市化。 
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3 影响城市综合体开发的要素分析 .......  21  
3.1 影响城市综合体开发的因素整理分析 .........  21  
3.1.1 影响因素的寻找 ......  21  
3.1.2 影响因素的整理分析 .....  24  
3.2 影响城市综合体开发因素的确立 ..........  26  
3.2.1 影响城市综合体开发的外部因素 ......  27  
3.2.2 影响城市综合体开发的内部因素 ......  28  
3.3 城市综合体案例分析 .........  30  
3.3.1 成功案例....  30  
3.3.2 失败案例....  43  
3.3.3 案例分析启示 ..........  30  
3.4 本章小结 .......  46  
4 实例研究 ....  47
4.1 影响因素分析.......  47  
4.1.1 项目外部因素分析 .........  47  
4.1.2 项目内部因素分析 .........  51  
4.2 财务评价与预测 ..........  58  
4.4.1 财务效益与费用估算 .....  58  
4.4.2 盈利能力分析 ..........  60  
4.4.3 财务生存能力分析 .........  61  
4.4.4 借款偿还能力分析 .........  61  
4.4.5 不确定性分析 ..........  61  
4.3 社会评价 .......  62  
4.3.1 正面影响....  62  
4.3.2 负面影响....  63  
4.4 项目主要结论.......  63  
4.5 本章小结 .......  63  
5 实例研究启示 ..........  65 

5 实例研究启示

当一个城市的半径不断扩张，原有传统的商业、休闲、娱乐往往就不能适应城市的需求，这就需要具有复合型、多重功能型的城市新商业综合体的出现。根据前文确立的影响城市综合体开发的主要因素，通过 G-85 地块项目的实例研究，我们有如下启示： 外部因素（城市发展水平）是城市综合体开发的基础，是其发展的原动力。进行城市综合体开发，首先要对所在的城市进行分析研究，确定城市是否具备开发城市综合体的条件。根据前文的研究，主要是分析城市的发展水平是否可以承载城市综合体的开发，城市发展水平主要包括政策因素、经济因素、区位因素和人口因素四个方面。一个综合体的投资开发要取得成功，所在区域的经济水平、人们的消费习惯和购买能力，附近的交通是否便利，有没有相应的鼓励政策都会有极大的影响。 内部因素（开发商能力）是城市综合体开发的保证。一个再好的项目，如果没有资金作为保证，那么巧妇也难为无米之炊。而从金源 MALL 的重生我们可以发现，即使城市发展水平再高，外部因素再好，仍然有经营不善、关张倒闭的综合体项目。包括我们进行的财务评价，也是基于项目良好运营的预期来开展的，，不管在定位、业态组合、招商、后期管理哪一个环节出现问题，都势必将影响城市综合体的开发建设。所以一个成功的综合体应当是在经营的过程中不断调整，但内因却是关键，必须准确定位，通过规模经营、业态组合和科学管理以及不断的创新，形成自身优势，才能确保项目长期获益，运营成功。  

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结论

结论 城市综合体作为一种新型地产开发模式，颠覆了传统商业地产的运作方式，其具备资源整合性、系统复杂性、客群多样性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景，必将对我国房地产市场的可持续发展产生深远影响。 本文从城市的发展轨迹着手，沿着城市化进程的脉络，通过分析城市综合体的发展背景，发展历程，从城市发展的历程和城市化的进程推出，城市综合体是城市化发展到一定阶段的产物，而产业升级、城市化进程加快、生活方式的改变是城市综合体产生的根本原因，商业综合体的发展与一个城市的商业价值发展有着息息相关而又互为推动的功能。当一个城市的半径不断扩张，原有老城区传统的商业、休闲、娱乐往往就不能适应城市的需求，城市商业综合体的出现正好发挥了商业中心的引领作用，一个城市的商业综合体就是一个城市的中心。 通过对文献的分析。结合作者的观点，总结了影响城市综合体开发的主要因素。并结合国内外案例的整理分析予以佐证。同时运用于 G-85 地块的开发，得到以下结论： 
（1）影响城市综合体开发的要素主要包括城市发展水平和开发商的开发运营能力。城市发展的水平是城市综合体开发取得成功的外因，主要体现在城市综合体的开发建设要与城市发展水平相适应，从政策、经济、区位、人口四个因素进行分析，要符合当地的政策，要有能支撑综合体开发建设的经济基础和消费人群，选择交通便利的区位，充分论证。开发商的开发运营能力是城市综合体开发取得成功的内因。城市综合体的开发要由有成熟经验的大型商业地产开发商来操盘开发，要有雄厚的资金实力和成熟的大型商业地产运营经验，以免导致开发失败。  
（2）城市综合体的开发建设不能仅仅考虑经济效益，还要综合考虑城市综合体的社会效益和环境效益。一方面要发挥城市综合体的商业职能，同时要承担更多的城市公共设施的职能，要通过城市综合体项目的建设，在完善社会区域功能、提高城市商业档次、改善城市环境，提升城市品质，增加就业岗位、创造持续税收等方面都发挥积极重要的作用。 
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参考文献(略)

本文编号：45920