基于双重维度的房地产税税率设计研究

发布时间：2016-05-20 05:33

第一章 导论 

第一节 选题背景及研究意义 
伴随着中国经济逐步走出东南亚经济危机所带来的经济低谷，2003年以来房地产市场的投机现象逐步显现。在过去的10年里，中国主要城市的房地产价格翻了好几倍，有的地方甚至超过10倍。这种现象在北京、上海等城市的黄金地段表现得尤为突出。上海、重庆两地先后自2011年1月28日起率先迈出了房产税改革的步伐，此次改革最为突出的特点是拓宽了房产税的征税范围，首次将个人拥有的非经营性房产纳入其中。这在一定程度上也充分说明对个人所有的非经营性住房开征房产税已经成为房产税改革的重点和热点。重庆、上海两地的试点改革虽然取得了一定成就，但其所反映的问题仍值得我们进一步思考。这不仅有利于房地产行业整体规范的发展，为我国房地产税制体系的改革提供了一定的借鉴，同时也有利于我国税制结构的改善和社会资源的优化配置，从而有助于建设社会主义和谐社会。2013年颁布的  “国五条”，虽然引起了诸多关注与探讨，但只是规定对二手房买卖需交20%的差额税，并没有对房地产保有环节税种的缺失进行完善。十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，并在《决定》中将这种在居民住房持有环节征收的房产税称之为房地产税。 

放眼国际，房地产税在很多国家的发展已经相对趋于成熟。房地产税税收收入在大部分国家和地方的税收总收入中占有的比重相当大。以英、美为例，两国的房地产税税收收入一直为地方税收收入的重要组成部分，房地产税税收收入占地方税收收入的比重均在30%以上。亚洲的很多国家，例如韩国和香港，已经建立了相对完善的保有阶段房地产税制。目前，我国与房地产行业密切相关的税种已经达到11个之多，但是这些税种大多是针对房地产的开发和流转征收的，涉及到房地产保有环节的税种少之又少。如2010年，从全国范围来看，与房地产相关的各项税收收入占全国税收收入的比重为19.97%，而保有环节的房产税和城镇土地使用税仅占5.8%。这种“重流转，轻保有”的房地产税制设计模式对我国房地产市场的健康稳定发展带来了严重的不利影响。 

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第二节  国内外研究现状综述 
“受益论”最早来自于Tiebout（1956）所提出的税收支出决定理论模型。在该模型中，他将居民的选择与他们的偏好建立联系，认为居民的选择是对他们自身偏好的表达。同时，他还认为，如果一个政府对它所提供的公共产品和服务按照严格的规章制度来提供的话，那么“搭便车”的现象将不会产生。 
Hamilton（1975）是“受益论”的主要代表人，他将财产税融入到Tiebout模型。他认为，如果房屋的供给是富有弹性的，那么人们不会因为房地产税的征收而减少对房地产的消费。他指出人们对于项目的选择取决于该项目所带来的收益以及人们为之所付出的成本，只有当收益大于成本时，人们才会选择执行该项目，因此房地产税实际上是一种“受益税”。
Rubinfeld（1987）对Tiebout的模型进行了补充，他认为Tiebout模型的成立应具备以下假设条件：纳税人拥有完全信息；社区可以达到并保持最佳面积；对于每一个迁入者来说，其购买服务的边际成本应与平均成本保持一致；社区足够多以便人们根据自己的偏好进行选择；处于同一个社区内的人们所享有的公共服务具有无偏性。 

“新论”的观点最先起源于Miesxkowski提出的“资本税”观点。Miesxkowski（1972）认为：房地产税不符合税收中性的要求，它的开征导致资源配置发生扭曲，不利于地方政府做出正确的财政决策。该理论假设资本的供给是固定不变、缺乏弹性的，房地产税的开征会导致房地产的开发成本的增加，由于房地产的供给量不变，因此推动房地产价格上涨，造成资源配置无效。 

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第二章  我国房地产税制改革目标及其税率设计 

第一节  我国房地产税制改革目标 
2007年以后，由于房地产行业的迅速蓬勃发展，城镇土地使用税大幅度增加。到了2013年，全国城镇土地使用税总额达到1718.77亿元，与上年同期相比增长11.48%。从表2-1我们还可以得出，保有环节房地产税税收收入的增长幅度从整体上来看小于税收总收入的增长幅度。国际上开征房地产税的大部分国家，均将房地产税划归为地方税体系，房地产税税收收入也相应成为地方税收收入的重要组成部分，OECD国家的房地产税税收收入自20世纪70年代以来逐步上升，现在已经基本保持在40%左右的平均水平，而拉美国家虽然受制于经济社会发展水平的影响，与OECD国家存在较大差距，但大部分国家房地产税税收收入也已经接近地方税收收入的40%。对比国际上各个国家，我国房地产税税收收入占税收总收入以及地方税收收入的比重仍然处于较低位置。因此，有必要对房地产税进行改革。 

国际上对房地产税征收有丰富经验的国家大多数以筹集财政收入，改善公共服务为目标。也有少数国家在对房地产普遍征税的同时又以调控为目标设定选择性征收税种，但是这些税种的调控作用并不明显。目前，关于房地产税制改革的目标定位，不同的学者所持的观点各不相同，主要包括：满足地方政府筹集财政收入的需要，通过对收入分配进行调节来缩小贫富差距，对土地建筑物等资源进行优化配置并提高其使用效率以及合理调控住房价格等。考虑到当前我国房地产税制设计存在的诸多问题以及党的十八届三中全会提出的加快房地产税立法改革的相关要求，本文认为，房地产税制改革应重点遵循以下两个目标：第一，在筹集财政收入的同时逐步确立房地产税的地方主体税种的地位；第二，改革后的房地产税平均税负不得超过居民的纳税承受度。 

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第二节  房地产税税率设计研究 
财政保证原则。这是房地产税税率设计应遵循的最为重要的原则。稳定的财政收入是地区可持续发展的必要保证。因此房地产税税率的设计至少需要保证开征前后政府的税收收入保持稳定。但是税率的制定也不宜过高。因为根据“拉弗曲线”可知，当税率超过一定范围时，税率的提高不仅不会增加相应的税收收入，反而会减少相应的税收收入从而陷入“拉弗禁区”，因此税率的设计要以福利最大化为标准，充分发挥房地产税作为财产税的优势。 
公平原则。房地产税税率设计要考虑到税收所具有的调节收入分配以及缩小贫富差距的作用。由于纳税人自身的经济能力存在较大不同，因此不同的纳税人其所能承担的税收负担水平也有所不同。根据纳税人的不同税负水平来确定适当的房地产税税率充分体现了税收的公平原则。纳税人的经济能力通常可以从其消费水平上体现出来。而消费的多少又取决于其所拥有的可支配收入的多少，因此，我们可以将可支配收入与税收负担之间建立联系来衡量税收的公平性。 

效率原则。除考虑上述原则之外，效率也是房地产税税率设计中不可缺少的一项原则。基于房地产税征收的可行性分析可以得出，一个有效率的征税活动要使得征税过程中的各项费用耗费最小化。如果一个税种的税收收入小于税收成本，则对政府而言，该税种就是无效率的，反之亦然。发达国家的房地产税征税成本占其税收收入的比重约为 2%，因此，我国的房地产税税率设计要充分考虑税率形式的选择，避免采取过于复杂的税率形式而承担过高的管理成本和纳税成本。 

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第三章 房地产税税率设计构想——以浙江为例 .......................... 17 
第一节 研究对象的选取 ........................................... 17 
第二节 数据来源、基本假设及测算方法 ............................. 18 
第三节 确定房地产税税率的合理范围—以浙江为例 ................... 21 
第四章 改革后房地产税税收收入测算及影响分析 ........................ 27 
第一节 改革后浙江省房地产税税收收入对土地出让金的影响分析 ....... 28 
第二节 改革后浙江省房地产税税收收入对总体税收收入的影响分析 ..... 29 

第三节 改革后浙江省房地产税税收收入对民生类保障支出的影响分析 ... 32 

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第四章 改革后房地产税税收收入测算及影响分析

第一节 改革后浙江省房地产税税收收入对土地出让金的影响分析
本节在不考虑税收优惠等因素的前提下，利用上一章节测出来的税率合理区间选择部分税率进行假设分析，模拟测算房地产税改革以后不同税率情况下假设征收的房地产税税收收入，并将其与土地出让金的相关数据进行比较，分析改革后的房地产税是否可以直接替代现行的房产税、城镇土地使用税，是否可以减轻地方政府对土地出让金的依赖，进而成为地方政府稳定的收入来源。
土地出让金在 2007 年-2010 年整体上呈逐步增长的趋势，并且增加的幅度较大。到 2010 年，浙江省的土地出让金达到 4016.33 亿元，约为地方税收收入的 1.5 倍，虽然此后有所减少，但是其绝对数额仍处于较高水平。考虑到改革后的房地产税税收收入，在不同的税率水平下，房地产税税收收入均表现出稳步增长的趋势。但是，即便是房地产税税率取 0.5%时，所征收的税收收入的平均值为 530.77 亿元，相对于土地出让金的平均值 2312.75 亿元，仍然存在较大差距。为更直观的分析改革后房地产税的税收收入与土地出让金的关系，我们通过房地产税税收收入占土地出让金的比重进行分析。

在经济高度发展的浙江地区，伴随着城市化进程的不断推进，土地资源越来越少，土地出让金收入也会越来越少，土地财政势必不可持续。要使地方政府减少对土地的依赖，最为有效的措施就是确保地方政府有稳定的、可持续的财政收入来源。但是，通过上述分析我们看到，房地产税的征收与改革只能控制土地出让金的过度增长，并不能完全替代土地出让金。因此如果在改革初期进行房地产税制设计时就以土地出让金为相关目标的话，会影响政府的财政收支安排，也会给房地产市场的健康发展带来不利影响。放眼未来，房地产税仍然具有有效改善土地财政现状，降低地方政府对土地出让金的依赖程度的潜能。

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结论

首先，通过测算我们得出以下结论：在不考虑征收率以及税收优惠的情况下，浙江省房地产税税率应在 0.14%-0.59%之间；如果按房产市价或者评估价值的 70%征税，则浙江省房地产税税率应在 0.24%-0.84%之间；如果按照经济适用房的标准人均减免 24 平方米的话，房地产税税率应处于 0.56%-1.53%之间；若同时考虑征收率和税收优惠，则房地产税税率会大幅度提高，此时应处于 0.80%-2.17%之间。 
第二，假设不考虑征收率和税收优惠，在得出的适宜税率区间的基础上，我们模拟测算了改革后房地产税的税收收入，并将其与现阶段的土地出让金、地方税收收入以及民生类保障支出进行对比分析。结果显示：对于土地财政问题的严峻形势，房地产税的开征只能在一定程度上起到缓解的作用，并不能够完全替代土地出让金；房地产税开征以后，房地产税的税收收入会稳步增加，但考虑到家庭税收负担的影响，将房地产税作为地方主体税种进行考量在短期内并不具有可行性；如果将房地产税税收收入全部用于民生类保障支出，，不仅会减轻地方政府的财政负担，同时也会缓解征税阻力，真正做到“取之于民，用之于民”。  

目前，我国所面临的一个严峻问题是房地产价格过高。由于住房是人们的基本生存需要，因此税收政策不仅需要引导房地产行业的健康发展，同时也要具有一定的调节功能，能够对住房的供给与需求之间的矛盾进行有效调节。因此，应重点关注房地产税税率设计的适宜性，即房地产税的税率不宜定的过高。基于上述原则，我们可以采取低税率、宽税基的方法来确保房地产税的有效顺利开征，并且可以通过区分经营性住房和自住商用房来对不同性质的住房适用不同的比例税率。对于经营性住房可以采取较高的浮动税率，而对于自住性用房可根据其面积或单价实施差别税率。为确保个人的居住需求，也可以对首套房按照一定的人均住房面积进行免税等。 

参考文献（略）

本文编号：47304