我国房地产业营改增问题研究——基于价格效应与福利效应视角

发布时间：2016-06-10 05:51

1导论

住房作为普通百姓的必需品，房地产业营改增将影响居民福利。因此，本文从居民福利的角度，通过测算房地产业营改增的价格效应和居民福利效应，并结合国际对房地产业增值税处理的经验，为我国房地产业营改增整体改革方案提出政策建议。自我国增值税改革从生产型转变为消费型，再到营业税改征增值税改革，我国学者一直关注试点地区的改革效果。杨斌和龙新民等（2005)研究了增值税转型对东北地区部分行业的经济和企业产生的经济效应。他们认为东北试点堆区的增值税转型对财政收入波动影响较小；对宏观经济的影响则由企业对抵扣资金的使用途径决定。转型有利于内资企业的发展，尤其是新设内资企业，但改革对企业结构和投资决策有扭曲作用，甚至会促使企业进行避税。④黑龙江省国家税务局课题组（2006)对东北地区政策试点的试行情况进行了详尽的介绍，并对增值税转型改革的运行效果进行分析。课题组认为从受益行业的效果角度，税收与经济有着良性互动；从投资变化的态势的角度，体现了增值税的“中性”特征优势；从试点操作层面的角度，税制运行机制仍需进一步完善。

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2.营业税改征增值税的理论基础

2.1财政收入原则

财政收入的足额标准是指税收要为政府筹集足额的资金，以满足政府向社会提供公共品的财力需要。财政收入的足额是一种相对标准，政府职能的大小决定了税收收入的多少，同时政府提供公共品的能力又受到财政收入的制约。财政收入的稳定标准是指税收与国民生产总值或国民收入的比重应相对稳定，不宜经常变动，以避免税收对经济正常秩序造成冲击。财政收入的稳定也是一个相对的概念，当社会经济发生重大变革时，由于政府开支结构发生重大调整，税收收入的稳定与平衡会被打破。但由于受到财政税法规定的制约，税收收入的变动不能任意扩大。

2.2公平效率原则

税收效率原则包括税收的行政效率和税收的经济效率。税收的行政效率是指以征管成本最小化。税收的征管成本包括征税的行政费用和纳税者的奉行纳税费用。而税收的经济效率是指税收引起的无谓损失最小化，税收对纳税人的经济行为和决策的扭曲最小化。根据经济学原理，征税会扭曲人们的经济行为，造成税收上的无谓损失。而无谓损失是指，由于某种税收的课征，对私人或企业在市场经济中的最佳决策出现扭曲，从而使纳税人经济福利的减少超过了政府筹集到的税收收入的部分。

3.我国房地产业税收的基本情况.......13

3.1我国房地产业税收制度和税负情况.........13 
3.2我国房地产业的营业税制度现状........15 
4.价格效应分析..........20
4.1增值税和营业税的价格效应.............20

4. 2基于投入产出表的价格效应模型.........21

4.3营业税改增值税的价格效应测算....23

5.福利效应分析.....27
5.1福利效应理论背景.........27
5.2福利效应模型构建.......28
5.3居民福利效应测算........33
6.房地产业增值税制度的国际比较与借鉴.........38
6.1国际房地产业增值税制度的比较........38 
6.2房地产业增值税征税法处理和免税法处理的比较............42 
6.3国际房地产业增值税处理实践经验的启示.........44

6.房地产业增值税制度的国际比较与借鉴

6. 1国际房地产业増值税制度的比较

然而，对不动产供应中的两种特定情形，则属于应税范围。一是指当不动产供应的发生时间为“新建”不动产第一次投入使用之前、当日或之后两年内，均属于法定的增值税应税行为。因此，有关明确法规中所提的“新建”的定义。荷兰采纳欧洲法院的一个判决中提到的对“新建”的解释作为其定义。“新建”指的是建造的物品是以前不存在的，且该物品与所使用的建造材料相比在功能上有了新的体现。另一种不动产供应的应税行为指的是增值税纳税人自行选择纳税，即增值税纳税人和不动产受让人在进行不动产交易前，共同向税务机关申请对不动产交易缴纳增值税的情形。当不动产的买方将不动产用于相关活动，且在不动产供应发生之时至相应会计年度末之间，有资格抵扣上述时间段内所发生的进项的90%以上，则不动产买方可以选择放弃免税待遇。若符合上述三个条件，不动产买方自行选择纳税，则增值税的缴纳义务则由受让人承担。

6. 2房地产业増值税征税法处理和免税法处理的比较

选择宽税基的增值税制度有利于实现增值税的公平性和中立性，在更大程度上消除重复征税。然而，考虑到我国房地产业的宏观税负重的情况，过重的税负并不利于房地产业的健康发展，也不利于房价的调控，甚至出现普通居民难以承担住房服务的可能。因此，从行业发展跟居民生活的角度，若在不动产釆用增值税宽税基，则应相应选择低税率以平衡不动产的增值税税负。加拿大的货物和劳务税的税率为5%，相当于我国现行营业税制度中对于“销售不动产”的税率，因此，在我国的房地产业营业税改增值税的改革中，应尽量选择较低的税率。

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7结论与政策建议

7.1主要结论

在价格效应分析中，通过投入产出的价格效应模型，测算出不同税制安排下的各行业的最终商品的价格变化率。营改增后，对原增值税行业而言，其税负的变化取决于其他行业商品价格的变化以及其他行业对该行业的中间投入的比重。对于扩围行业而言，营改增前后使用税率的变化、改革后可抵扣的中间投入的占比等因素都对其税负有所影响。在现行营改增的进程上，建筑业的商品价格略微增加0.41%,而房地产业商品价格变化较小，仅为0.006%。当房地产业和建筑业纳入营改增改革后，房地产业商品价格均有所下降，当房地产业适用6%的增值税税率时，商品价格变化率为-7. 87%，当适用11%的增值税税率时，商品价格变化率为-4. 22%。对建筑业而言，，当适用增值税税率为6%时，商品价格变化率为0.2%;当适用11%的增值税税率时，商品价格变化率约为2%。房地产业和建筑业纳入增值税体系后，其他行业，包括原增值税行业、已纳入营改增的第三产业以及其他第三产业的价格均有所下降。

7. 2我国房地产业营改增的政策建议

营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。税收改革对社会的多方都有影响，房地产业作为国家的支柱产业，与普通百姓的生活息息相关。因此，本文以居民福利效应为视角，考察了房地产业营改增对各部门商品的价格影响，并进一步测算房地产业营改增对居民福利的影响。房地产业是公认的较难以适用增值税一般规定的行业。通过借鉴国外发达国家对房地产业增值税处理的经验，结合福利效应测算结果，笔者认为低税率宽税基的增值税制度比较符合我国国情。

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参考文献（略）

本文编号：55464