GB 公司 QY 物流枢纽项目可行性研究

第一章 绪论

1.1 研究背景

1.1.1 国家经济发展及物流行业政策

电商产业全面爆发，产生了庞大的物流需求，为中国物流行业发展提供前所未有的发展良机，但现有的物流体系难以支撑，需要一个更大规模、更高效率的社会化物流体系。当前，中国物流产业顺应经济发展“新常态”，将进入升级转型、整合提升的发展新阶段，物流业将从单一物流链延伸转变为供应链、产业链一体化融合，从要素驱动、投资驱动转变为平台整合、产业融合、创新驱动，这对城市圈物流枢纽项目建设运营提供了难得的历史发展机遇，特别是经济发展速度最快、经济最发达、物流基础设施良好、物流产业资金最活跃的珠三角、长三角和京津唐三大城市经济圈，越来越显现依托建设大型综合物流园区等物流节点设施实现网络化、集约化、规模化、智能化发展的特征，为城市圈物流业集聚带来了新的途径和时机。《全国物流园区发展规划（2013-2020 年）》和《物流业发展中长期规划（2014-2020 年）》均提出了加强物流节点城市建设的要求。另外以物流园区等物流产业集聚区为基础的物流业发展形态、组织模式等的创新不断加快，出现了传化、林安、安得、卡行天下、德邦等依托物流枢纽节点的网络化运作创新企业，使得加快建设具有服务创新和产业高端集聚为特征的大型物流枢纽，既成为物流业发展的必然需求，又成为占领区域物流网络建设制高点的重要途径。目前，我国正在进行大范围、大规模物流枢纽节点资源整合，国际国内物流网络化服务企业纷纷进行物流枢纽节点布局和建设，部分企业（如 GB 集团和 HY 物流）已经取得物流枢纽节点的投资、建设和运营管理经验。

1.1.2 珠三角经济发展及物流一体化进程

促进珠三角都市圈发展的动力是区域经济一体化，而物流一体化成为珠三角区域经济一体化合作实施提供了重要的前提和基础。物流需求是经济发展必然的派生需求，从经济总量看，广东省 2014 年 GDP 达 6.78 万亿元，人均 GDP 初次冲破了 1 万美元大关。根据国际经验，人均 GDP 迈入 1 万美元是一个重要的门槛，这既意味着经济社会发展进入一个新的台阶，标志着广东经济社会的整体发展已到达中等发达国家程度，同时表明珠三角的物流需求已进入快速增长阶段，高端物流需求彻底释放，也意味着物流产业结构调整、转型升级、转变经济发展方式更加迫切。因此，在接下来的发展阶段，如何将珠三角内部的物流资源进行有效地对接、整合与集成，使之成为合理、高效的区域物流系统，同时不断拓展辐射范围，承接珠三角地区的中转物流需求，从而为珠三角地区经济合作提供低成本、高效率、高质量物流服务。这已成为珠三角物流业共同思考的问题，也是珠三角区域物流一体化发展所需要配合解决的问题。

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1.2 研究意义

在中国物流产业适应经济发展“新常态”以及基于区域产业转移和结构转型升级大背景下，加快发展现代物流业，对于促进产业结构调整、转变发展方式、提高国民经济竞争力具有重要意义。区域物流发展和城市物流节点的建设，日趋受到政府和企业的高度重视，一方面是由于区域经济合作深度和广度的不断加强，以及服务于区域经济发展的物流系统基于物流枢纽和节点城市的集聚发展取得实质性进展，而且不断提高集聚发展水平的趋势越来越明显，必须加快区域物流系统建设，尤其是加快有利于区域物流系统功能提升、成本降低和效率提高的物流枢纽和城市物流节点的建设。另一方面，我国物流企业在网络化、规模化发展中实现了突破，企业通过节点设施建设和兼并重组扩张物流服务网络的动力得到规模效应的支持，抢占网络节点资源布局具有规模扩张能力的网络成为企业发展的重要趋势。

1.2.1 从经营企业角度

GB 物流结合企业经营实际，发起研究建设物流枢纽项目，结合 MSFLB、SLP 等规划设计理论的支持，从区域市场分析、项目策划、战略定位研究、选址规划、功能布局、规划设计、市场客户需求、商业模式、合作模式、运营模式、融资方式、投资测算、商业推广、业务流程、风险管控等多个方面进行全面的研究分析与研判，项目的论证与实施，将对 GB 集团创新物流商业模式及持续发展现代物流具有重要深远的战略意义。

1.2.2 从行业研究角度

目前我国在物流枢纽的开发运作与发展策略制定的过程中，由于缺乏严格的理论指导、行业实践及成熟模式的支持，一般的物流园区项目在战略定位、规划布局、功能设计、商业模式等方面存在诸多不完善的地方，导致新建项目的建设发展和运营与区域之间及城市内部大量的物流基础设施缺乏有机的协调与协同，一定程度上影响了物流枢纽项目的整体功能发挥，从而影响到项目所在城市在区域物流系统中的辐射和支撑作用。本项目提出完整的、具备理论支撑的物流枢纽项目开发运作的商业模式体系，提出“物流枢纽运营商”市场定位，打造“物流+产业”新型业态综合体，为物流枢纽的规划建设及运营探索出一条新的发展道路，同时对物流产业结构调整、升级转型的实践方面做出积极尝试和贡献。

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第二章 项目概况

2.1 项目名称及投资规模

1、项目名称

QY 物流枢纽项目（以下简称“项目”），是以物流资源和物流企业聚集为主要发展内容的区域性物流节点项目，也是完善珠三角产业布局和提升区域竞争力的经济发展战略项目。

2、项目发起

项目由 GB 集团、HY 物流、中国仓储协会强强联合，共同发起，牵头组织一批国际国内知名物流企业共同打造，结合 GB 品牌、资金运作、先进管理优势和 HY 物流在大型公路物流园区规划建设、干线运输网络、客户招商优势及中国仓储协会全国招商网络，并在 GB、HY 两家企业既有业务基础上进行物流产业发展平台的建设，引进各类物流企业进驻，整合信息、技术、金融、保险、人力资源等与现代物流供需产业链上的各类资源，形成各类物流主体集中投资和聚集发展的多元化投资主体运作格局。

3、项目规模

项目占地 1500 亩，规划建设总面积 91.24 万平方米，计划总投资约 30 亿元。

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2.2 项目交通及选址分析

本项目选址于 QY 市源潭镇源潭商贸物流园，广乐高速源潭出口区域，主要围绕广乐高速、佛清从高速及京广铁路区域布局。

1、项目区位优势

QY 市地处珠三角的北部，是广东省的北大门，珠三角的后花园，交通条件得天独厚。珠三角的商品要进入北部内陆地区，很大程度上要路经清远。从广东其它地方来的货物在 QY 集聚后，可以不经过广州中心区，快速疏散到珠三角的两翼、粤东、粤西、粤北甚至是湖南、湖北、江西、广西等地。

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第三章 QY 项目区域经济与物流需求分析.................18

3.1 珠三角经济总量与物流总费用占比分析............18

3.2 珠三角物流基础设施建设分析...........................18

3.3 珠三角物流业发展定位及发展方向分析......................19

第四章 项目定位规划及商业模式.....................32

4.1 项目战略...............32

4.2 项目定位..................33

第五章 项目财务测算及经济评价....................48

5.1 基础数据选取..............................48

5.2 项目投资与收入估算...........................49

第六章 项目风险与防范措施

本项目为物流地产综合开发项目，项目规模大，投资额大，开发周期长，还将吸引众多的企业和资本进驻，因此在投资、开发、融资、建设和运营过程中将会面临政策风险、合作方风险、资金风险、招商运营风险、法律风险、工程风险、市场风险和土地风险等各类的风险，为保障项目的顺利进行，实现最终的商业目标，必须建立全周期、全方位的风险管理体系，并聘请有相关资质和经验的律师事务所对项目进行全程风险管理。

6.1 政策风险及防范措施

1、政策风险

鉴于本项目投资额巨大，征地难度较高，流程复杂，时间较长，项目整体开发存在较大的不确定性，期间会面临国家宏观政策与国资政策的调整，特别需要适应不同时期的国资管理要求。

2、防范措施

第一，加强同当地政府主管部门及市国资部门的沟通，根据政策变化调整经营思路。

第二，与合作各方沟通联系，积极发挥国企、民企混合优势，营造依法规范经营管理的运作体系，规避公司经营风险。

第三，随时关注省、市政府动向，对相关政策进行深入了解和学习，确保方案的制定与政策相贴合。

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结论

本文的创新点主要体现以下三个方面:

一、结合本人十几年从事物流行业对现代物流的探索实践及领悟，初步提出及分析物流枢纽的内涵及系统构成，构建服务创新、产业高端集聚、网络化运作为特征的物流产业发展平台功能，总结在供应链一体化前提下打造物流产业枢纽，所涉及到的生产要素 64 项，供应链一体化和服务功能多样性所涉及到的功能区 21 个，提供服务产品 39个。

二、结合国有集团对大项目可行性论证的管理流程实践，综合本人多年深耕大项目投资开发积累的经验，紧紧围绕项目落地和实施两个方向，对 QY 物流枢纽项目从开发策划、立项、论证评估、投资决策、实施、考核和后评估的流程进行全面、系统、完整地归纳，，重点研究战略定位、选址布局、商业模式，重点建立全程风险管控体系，系统分析项目业务可行性、经济可行性、技术可行性、风险管控可行性，对日后大项目的评估、论证、开发方面具有非常强的指导意义。

三、商业模式是决定物流枢纽项目开发成败的关键，本文着重于物流产业价值链整合视角、不同产业链融合视角、主体企业组织管理视角，结合开发模式、合作模式、运营模式、盈利模式、融资模式等内容和方向，提出完整的、具备理论支撑的物流枢纽项目综合开发的商业模式体系，为物流行业商业模式创新做出积极尝试和一点贡献。

论文不足和未来的课题有以下两个方面：

一、由于本项目是本人首次尝试对物流枢纽项目的内涵及系统构成进行分析，期间受到时间精力、跨界实践、理论研究和行业实操经验等条件的约束，以致该项目可行性研究在推进过程中在摸着石头过河，边干边学、边学边干，不断总结、研究、修正、完善，难免对物流枢纽顶层设计、系统集成及运作原理的研究不深，对微观层面深化构建物流枢纽的商业模式及运行机制不够透彻。下一步要在项目的落地实施过程中，对可研报告落实情况进行后评估，具体操盘对 QY 物流枢纽项目进行理论与实践经验的系统化总结、提炼，使工作经验和成果上升到系统化理论高度，达到“项目知识系统化、管理经验理论化”，反过来指导 QY 物流枢纽项目的开发建设与运营。

二、合作模式是商业模式构建的核心要素之一。由于 GB 物流是国有独资企业，HY 物流是民营企业，在国家鼓励发展混合所有制经济的大背景下，国企、民企采取何种合作模式，直接决定项目的成败。项目的规划初衷是以混合所有制改革带动物流主业在激励机制、管理机制、用人机制、运作机制等方面的创新，实现国有规范性、非国有灵活性与混改企业的高效性的完美结合，建设长效激励机制，迸发企业市场主体活力和激发员工活力和创造力。但在现实中，国企、民企如何避免不同文化下价值观、经营理念上、工作方式的差异带来冲突和摩擦等影响项目的管理、建设速度和运营预期效果。这是一个摆在 GB 物流、HY 物流、中国仓储协会三家股东面前急需共同解决的问题，留待下一个课题重点研究解决。

参考文献（略）