明明白白购买二手房第一章 买房前的准备
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第二节 了解二手房
对于购房者而言，想要买二手房，首先就得了解什么是二手房、哪些房是二手房及目前我国二手房常用的交易方式等，这对购房者买二手房有很大的帮助。
一、什么是二手房
所谓二手房，通常是指已经取得《房屋产权证》和《国土使用权证》，并可在住房二级市场交易的各类房屋，包括自建私有房、集资房和个人购买的新竣工的商品房、经济适用房以及单位的自建住房。
二、二手房产权类别
目前，按产权归属分，我国房地产市场的二手房主要有以下几种。
(一)商品房
1.什么是商品房
商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
商品房
经济适用房
房改房
集资房
其他
二
手
房
的
种
类
2.商品房的特点
(1)商品房占据着房地产市场的主导地位，在市场中占有较大的比重。
(2)商品房有着完整的房屋所有权，包括房屋占有权、使用权、处置权和收益权。
(3)在不违反法律规定的情况下，商品房可以自由地转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买者除税费外不需要交其他的费用。
(4)商品房对销售对象的户籍和国籍没有什么限制。
(二)经济适用房
1.什么是经济适用房
经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
2.经济适用房的特点
(1)经济适用房的成本略低于普通商品房，因为它省掉了工程报建中的部分费用。
(2)经济适用房买卖要受到一定的限制。
①销售对象的限制。以北京为例：必须是本市城镇职工；家庭年收入在6万元以下。
②再上市费用的限制。原购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金。
(三)房改房
1.什么是房改房
房改房是有一定的福利性质的、由各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋的来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
2.房改房的产权归属
√ 按成本价购买的产权证，也就是按成本价购买的房改房。
√ 按标准价购买的产权证，也就是按标准价购买的房改房。
在买卖房改房时，不同城市有不同的标准，这里还是以市场较为成熟的北京市为例进行说明，具体如下表所示。
产权归属交易特点交易方式注意事项
成本价
房改房房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可对其进行处置(1)直接上市进行交易。由购买人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1％补交土地出让金或土地收益
(2)先将成本价房变为商品房然后再上市交易。产权人按照当年房改成本价的1％补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。这样，成本房就变为了商品房，再次交易时，除税费外，其他收益全部归产权人所有(1)房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，故在再进行转让时，买卖双方应根据各地不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续
(2)不能进行赠与，若要赠与，只能通过房地产交易部门履行完手续并交齐相关费用后方可进行
标准价
房改房房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，也不需经过原产权单位同意就可对其进行处置
(1)在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6％计算的价款后，其他收入全部归产权人个人所有；买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改房成本价的1％补交土地出让金或土地收益；权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并盖章
(2)售方向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6％补交房款后，即可按照房改成本价的有关政策上市出售(1)房产证上有未缴纳土地出让金和以标准价购买等记载，因此在再进行转让时，买卖双方也应根据各地不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续
(2)标准价房改房也不能进行赠与
标准
优惠价
房改房交易特点与标准价房改房一样
按照标准优惠价购买的房改房，其产权人要想再上市交易时，与标准价产权房改房的交易方式一样其限制条件与标准价房改房一样
(四)集资房
1.什么是集资房
集资房是为解决职工的住房困难，在政府或单位的组织下建造的自愿建立的、不以赢利为目的的房屋。
2.集资房的特点
由于建造集资房所用的土地是免交土地出让金的，所以其销售对象限定为房屋所在市行政区域内中、低收入的城镇居民。
3.集资房产权归属
通过集资房拥有的房屋产权有两种。
(1)经济适用住房产权。当房屋出售的价格高于当年的房改成本价时，其产权界定为经济适用住房产权。
(2)房改成本价产权。当房屋出售的价格低于当年的房改成本价时，其产权为房改成本价房产权。
(五)其他
1. 危旧房改造回迁房
(1)什么是危旧房改造回迁房
危旧房改造回迁房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的标准，被拆迁人回迁所取得的改造后新建的房屋。
(2)危旧房改造回迁房的产权归属
通过危改，居民出部分房款，承租房、房改房变成了经济适用住房性质的产权房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。私有房屋所有权人回迁后，其回迁房是商品房性质的产权房。
2.已购公有住房
(1)什么是已购公有住房
已购公房，是指城镇职工根据有关城镇住房制度改革政策的规定，按房改成本价或标准价购买的原产权属于单位的公有住房。城镇职工根据国家和地方有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，也应当视为已购公房。
(2) 已购公有住房的产权归属
已购公房实际取得的是房改房产权证，各地房屋土地管理部门是已购公有住房上市出售的主管机关。
三、不能买卖的二手房
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。因此，购房者在购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况。
共有产权房屋
房改房
公有住房
集资房或自建房
产权纠纷房
不
能
买
卖
的
二
手
房
(一)共有产权房屋
对于共有产权房屋的买卖，必须经过所有房屋所有权证上的共有人的同意才可以进行；如果出卖方只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让且有委托该共有人签订合同、办理产权等相关授权手续。否则，双方签订的买卖合同可能被视为无效，这将会导致购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任，即缔约过失责任。
(二)房改房
对于房改房，要确认其交易是否需要经原单位同意。因为根据我国的房改政策，对于以标准价购买的公有住房，须确定其产权人是否已按成本价补足差价，或者已与原单位确定了如何按比例分成。
小提示
有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订了服务年限合同，在此年限内原单位对其住房有优先回购权。所以，进行房改房买卖时，最好有单位同意出售的书面证明。
(三)公有住房
对于军队、医院、学校的公有住房，一般情况下，该公房单位都保留了优先回购权，且这些公房大多集中在单位的大院内，不宜外人入住。因此，购房者在购买此类房屋时，一定要与该公房的单位进行沟通，在该公房单位同意的情况下，方可与出售方签订房屋买卖合同，否则将会给自己留下不必要的隐患。这种公房在没有获得单位同意以前，很难获得上市资格。
(四)集资房或自建房
对于单位集资房及农村自住房，购买时一定要慎重。因为集资房存在土地级差、费用补交的问题；而农村自住房只有房屋产权证明，没有土地使用权证，该土地是国家批准只能作为村民自住房用地的，不准转让。
(五)产权纠纷房
产权有纠纷、产权不清或无产权的房子，购房者最好不要购买。因为这些房屋的买卖合同不能受到法律的保护，当事人双方的权益都不能得到保障。
另外，按照国家有关二手房买卖的法律、法规，出现下列八种情况中的任何一种的房屋都不符合二手房上市交易的条件。
√ 违法或违章建筑，不能买卖。
√ 房屋产权有纠纷或产权未明确的房屋，不能买卖。
√ 教室、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑，不能买卖。
√ 著名建筑物或文物古迹等需要加以保护的房屋，不许买卖。
√ 由于国家建设需要被征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。
√ 城市私房，单位不得擅自购买。
√ 出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售。在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权。
√ 享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋，买卖时有一定限制条件。
四、购买二手房的优势
近年来，二手房的成交量呈大幅上升的趋势。购房者为什么青睐二手房？因为相对于一手房，二手房有以下八大优势。
序号优势说明
1房源选择面广虽然近年新房供应量不断攀升，但价格较高，可供选择的较少。相对而言，市区二手房的房源就要丰富许多，可供选择的范围也更大
2价格弹性大随着楼市的火爆，房产价格也大幅提升。如今在遭遇到一系列宏观调控之后，二手房房价迅速下跌，而新房因为有种种顾忌，不会轻易降价
3小区品质可见在购买新房时，将来小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或口头承诺想像，然而等到交房时，往往会和当初的承诺有较大的出入。购买二手房就没有这个问题，，购买者完全可以在对小区内部考查清楚后再做决定
4房屋质量可控楼市好的时候，开发商很容易忽略房屋质量问题。购买二手房时，完全有条件仔细勘查室内各处，确保房屋质量符合居住要求
5同等价位地段配套更佳同样的单价，买二手房要比买新房性价比更高，因为二手房社区各种配套设施更完善，小区也比较成熟
6节省下装修费用对于购房用做过渡的年轻人而言，毛坯房的性价比并不高，因为他们对装修的要求不是很高。部分二手房的装修还是相对到位的，让购房者节省了大量的时间和金钱
7充分了解物业管理水平购买新房时，物业管理中心是没法选择的，一般都由开发商指定。在购买二手房时，则可以实地考察物业管理状况，帮助自己做出正确的选择
8交易公开透明随着二手房市场的不断规范和完善，价格透明度越来越高，二手房交易的风险也相对减少。如果选择操作规范、有一定实力和规模的房产经纪公司，交易的风险会大幅减少，而且能更好地避免在交易中产生纠纷
五、购买二手房的风险
相对于一手房交易而言，二手房交易也存在着一定的风险。所以，二手房购买者应该多了解一些相关知识，以免产生纠纷，做到理性消费、安全购房。目前，二手房交易的风险主要来源于以下几个方面。
交易主体方面的风险
交易房屋方面的风险
房屋贷款风险
产权转移登记方面的风险
购
买
二
手
房
的
风
险
(一)交易主体方面的风险
交易主体方面的风险也就是买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为：
1售房者不是房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；
2买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。
(二)交易房屋方面的风险
交易房屋方面的风险主要包括：
1.屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；
2.屋权属存有争议；
3.有经过共有人一致同意的共有房屋；
4.屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权益；
5.屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让；
6.屋所有权者在已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难；
7.依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房屋；
8.易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水、电等费用没有结清等。
总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。
小提示
买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，了解该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型(如房改房、集资房、拆迁安置房等，不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的)等情况后，买卖双方才可签订房屋买卖合同。
(三)房屋贷款风险
二手房买卖中有很多人需办理银行按揭贷款，常产生纠纷，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺可按房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成，造成的损失很难弥补。事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估以及相应的贷款政策等。所以，买方最好在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。
(四)产权转移登记过程中的风险
产权转移登记过程问题的产生，主要有两大原因。
1.动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，不动产交易的产权交付通常需要一个过程来完成。
2.交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，不动产交易需要和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。
这是一对矛盾体。针对这个问题，房地产登记条例当中已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定主要表现为两点。
（1）如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻。
（2）交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准。如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋所有权被转移。
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