物业工程部年度计划_物业设施设备清单_《物业设施设备管理》教案

发布时间：2016-06-11 19:04

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《物业设备设施管理》教案
齐齐哈尔广播电视大学05年3月
辅导教师:程会凯　　
《序》

本书是为教育部现代远程教育物业管理专业编写的系列教材之一，可作为高等院校物业管理专业的教材，也可供工发建专业、监理专业、房地产管理及相关专业学生和有关专业人员参考。

本教材主要是针对建筑居住小区物业管理中极其重要的设备设施管理岗们群应具备的知识结构设,特别强调了一些设备的维护和管理制度,对实际工作有针对性的指导作用。　　

本书共分十四章:小区的给排水、供电、供暧、设备设施的管理、现代化智能通信及计算机网络管理。涵概面广、内容充分，是物业管理专业的必学教材。

第一章：物也设备管理基础

本章重点：１、掌握物业设备设施的种类及管理目标　　

　　　　　２、了解物业设备设施的管理意义

第一节：物业设备管理的意义和目标

一、物业设备概述　　

物业设备所涵概内容：给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。　　

具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供热、供燃气、通风、空调、４建筑电气化、　　

给排水： 1、室内给水　　
         2、室内饮水　　
         3、室内热水
         4、室内排水　　
         5、水景给排水　　
         6、游泳池给排水　　

消防工程：          1、消火栓消防系统　　

                    2、自动喷淋灭火　　

                    3、其它防火消防系统　　

供热、供燃气：      1、室内供暖及热源　　

    通风、空调 ：   2、室内燃气供应　　

                    3、建筑通风及防排烟系统　　

                    4、空气调节及冷源　　

建筑电气化：        1、低压配电系统     　　

                    2、建筑照明　　

                    3、建筑防雷　　

                    4、消防控制　　

                    5、安保系统　　

                    6、网络系统　　

                    7、通信与广播及有有线电视　　

                    8、网络　　

二、物业设备管理意义：　　

1、管理目的：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。　　

2、物业管理：　　

为业主提供良好的生活环境做有利保障。　　

室实现物业高效率发挥使用功能，，促进物业与设备现代化，规范化的有利手段。　　

是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。　　

是城市文明建设和发展的需要　　

是强化物业管理企业基础建设的一个方面

第二节：物业设备管理的内容

一、物业设施管理内容：　　

物业设备基础资料管理　　

物业设备运行管理　　

维修管理　　

更新改造管理　　

备品配件管理　　

固定资产（设备）管理　　

工程资料管理　　

二、物业设备运行管理：　　

1、技术运行管理　　

2、经济运行管理　　

什么事物业设备的经济运行？　　

答：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养　　

费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。　　

设备经济运行管理内容：　　

初期投资费用管理。　　

运行成本管理。　　

三、物业设备的维修管理：　　

1、物业设备的维护保养。　　

维护保养的方式：　　

清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查。　　

维护保养的工作实施：　　

（1）日常维护保养　　

（2）定期维护保养　　

设备的点检　　

点检：　　

对设备针对性检查　　

2、物业设备的计划检修：　　

3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。　　

四、固定资产管理：　　

固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。　　

固定资产必须同时具备的两个条件：　　

使用年限在一年以上。　　

单位价值在规定的限额以上：

第二章：建筑室内给水

本章重点:1、掌握建筑室内给水的分类及管理内容　　

         2、熟悉室内给水系统常用设备　　

         3、了解室内给水管道的布置与敷设

第一节：建筑物业给水系统概述

一、室内给水系统的分类：　　

1) 生活给水系统：有水质要求。　　

2) 生产给水系统：水质有高有低。　　

3) 消防给水系统：水质无要求。　　

系统设置原则：　　

水质，水压要求相近尽可能采用供用给水系统。　　

节省系统费用，提高系统利用率。　　

消防要求级别高的应独立设置消防给水系统。　　

二、室内给水系统的组成：　　

1.         进入管（进户管）　　

2.         水表节点　　

3.         给水管道　　

4.         给水附件　　

5.         升压和储水设备　　

6.         室内消防设备　　

三、室内给水系统的给水方式：　　

1. 直接给水方式　　

适应条件：低层或高层建筑：　　

2. 设置升压设备的给水方式：　　

（1）单设水箱给水方式　　

特点：不需增压设备，因设水箱水易被污染，增造价。　　

适用条件：外网供水不足场合，或需要连续稳定供水场合。　　

（2）单设水泵给水方式：　　

适用：外网压力大部分时间内不能满足供水要求，且室内用水量较大又较均匀时。　　

特点：出水量均匀，水质稳定，但要防止外网负压。　　

（3）水泵—水箱联合供水方式。　　

特点：蓄水池防止产生外网负压。　　

水箱：上行下给式供水优点，稳定，成本高。　　

适用：对水压，水量要求标准较高的建筑物。　　

3. 分区供给水方式：　　

适用：地层用水量大如：洗衣房，浴池，大型餐饮，洗车行等。　　

4. 气压灌给水方式：　　

特点：水压因气压不稳而压差大，管理费用高，安装气灌方便，水质不易污染。　　

适用：建筑工地施工用水。　　

四、高层用水方式：　　

高层供水特点：水压不等差距大，如果按常规供水低层水管设备水压过大，易被损坏，甚至流水噪声，水龙头流出水流喷溅。　　

采用方式：分区减压给水方式

第二节: 室内给水系统常用设备

一、给水常用管材，管件及其连接　　

1、常用管材：钢管，铜管，铸铁管，塑料管，复合管。　　

连接：金属器材：1、螺纹连接2、焊接3、法兰连接　　

        非金属：1、丝扣连接2、粘接（热溶）3、法兰　　

二、给水管道附件：　　

给水管道附件分为配水附件和空附件两类，陪水附件就是水龙头，作用是调节分配水流控件附件：是调节水两，水流，关断水流，改变流向的作用。　　

水表：　　

水泵（略）　　

水箱　　

水箱功能：在储存水的同时对供水网内的水压起到调节的作用（增加，稳压，减压）　　

增压：顶部  减压：高层建筑物中部　　

水箱构成：箱体  内外人梯，出入水口，水位计，溢水管　　

溢水管：当浮止阀失灵时起作用（开始工作）　　

细节：进水管高于溢水管　　

泄水管（出水管）：出水，出水口上缘高于第50~100mm（防止污物流入配水管网）　　

此时还应设定期清洗排污口。　　

水位信号管：通过此信号管可随时发现浮球阀是否失灵，避免水从溢流管浪费掉。　　

通气管：生活水管密封设施，防止因气压影响水流而设。　　

三、气压给水设备（略）

第三节：室内给水管道的布置与敷设

室内给水管道的管路布置：　　

1、  布置形式：明装，暗装　　

明装：特点：暴露   缺点：积灰，凝水，防碍美观，优点：造价低，易维修，易安装。　　

暗装：优点：美观   缺点：造价高，不易维修，不易安装。　　

2、  布置原则：　　

力求长度最短（节约管线）：兼顾美观，便于检修。　　

主干管线尽量靠近水量最大设备处或不允许断水处。　　

不允许敷设在排水沟，烟道，风道内，不允许穿过大小便槽，橱窗，壁柜，尽量避开沉降缝，如需则必须采取措施设来回弯。

第四节: 建筑室内给水系统的维护与管理

一、物业管理部门对给水系统的日常维护管理：　　

如何做：首先把好设备设施的基础关，严格验收接管制度的制定与完善入手，对故障进行及时的维修，切实灌实对物业设备设施的综合维护，确保高效的物业管理。　　

二、给水系统常用故障：　　

1、水质污染　　

2、水龙头出流量过小或过大　　

3、管道和器具漏水　　

4、屋顶水箱溢水或漏水

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