浅析商品房预售中预购人的风险及防范对策

发布时间：2016-06-28 21:51

　　论文摘要 目前，商品房预售在商品房买卖市场占有举足轻重的地位。因土地资源紧张、房价涨跌难测等种种因素，许多人通过预付款或交纳定金等方式，与房地产开发商签下一纸期货合约，约定未来的日期拥有现房。然而，由于房屋预售的买卖标的具有远期性，法律关系具有复杂性，再加上涉及到的法律关系主体广泛、环节众多，在交易期间，预购人的权益随时可能被侵害。有鉴于此，本文试图通过浅析我国商品房预售的现况并揭示其存在的一些风险，进而提出几点完善商品房预售制度的构想。

　　论文关键词 商品房预售 风险 信息不对称 资金保障 预告登记

　　商品房预售作为目前商品房交易的重要方式，以未来屋（即在建房屋）为客体进行交易，涉及到广大购房群众的切身利益。虽有《房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规予以规制，但在其交易过程中仍存在许多风险。作为处于弱势地位的预购人，不少人常常遭遇虚假广告、楼房烂尾、质量严重瑕疵、一房二卖等问题。整个购房过程，预购人面临的风险可谓是无处不在，因此，如何减轻购房人在预购房屋时可能遭遇的风险从而保障其合法权益是眼下一个亟待解决的问题。

　　一、商品房预售制度的简述

　　商品房预售起源于香港，俗称“卖楼花”。20世纪50年代初，由于香港当时人口剧增导致对土地和房屋的需求量也急剧增长，于是立信置业有限公司便提出了“预售楼花”。我国在《城市商品房预售管理办法》第二条中也明确规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”由前述可知，预购人在签订预售合同，并先行交纳一部分资金时，房屋尚不存在。仅凭一纸合约书来获得处于未来的标的物，其暗藏风险不言而喻。

　　二、预售人的风险来源

　　（一）信息不对称，开发商信息披露制度不完善
　　房地产商利用广告宣传时经常夸大其词，虚夸房屋功能、质量、居住环境等，诱骗购房人。由于购房人缺乏业内知识，往往不了解房地产行情，对房屋建筑材料的质量、性能、成本等也知之甚少，极易形成房地产一方占有信息优势的情形。当购房者与售房者处于这种信息不对称的状态中时，极易引发道德风险，使得购房者承担风险交易中的更多不利后果。
　　江苏省连云港市连云区西苑社区金源金凤凰城二期，三期共近700户业主合同到期却无法安置，开发商签订合同之时允诺的房屋久拖不交。 这些类似的事情不胜枚举，我们不禁疑惑：为何问题总是在交房之时才得以发现？漫长的购房过程中，作为利益相关者的他们为何没能通过信息渠道了解相关问题？种种追问，让我们不得不反思，如何才能保障购房人的知情权？
　　（二）商品房预售资金监管不力
　　由于房屋预售具有非现实性，房地产开发商在与预购者签订预售合同时已收取一部分购房款，但开发商如何使用这笔资金，我们往往不得而知。一旦开发商滥用资金或卷款潜逃，房屋建设的资金链极易因此断裂，不仅工程可能因此延期，甚至最后还可能出现“烂尾楼”。
　　我国试图用法律对商品房预售资金的管理使用进行规制，但大都过于原则化，缺乏现实的可操作性。《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“商品房预售资金监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”第十四条规定，“开发企业不按规定使用商品房预售资金项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”由此可见，我国法律法规在对商品房预售资金这一方面的监管力度还比较薄弱，制度方面有待完善。
　　（三）商品房预告登记制度仍有漏洞
　　在预购者与开发商签订了预售合同之后，房屋的所有权当时并未移转。也就是说，预购者只是基于合同获得了一个债权请求权，在房屋建成并完成物权移转登记之前，房屋的所有权依旧归属于开发商。如果没有一定的保护措施，一旦开发商受利益驱使再次任意处分，预购人的债权实现岌岌可危，比如：一屋数卖。王泽鉴先生也曾提到，“一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此多处于出卖人罔顾信用，图谋私利”。 不管是何种情形，预购人都将面临复杂的纠纷关系，且不说耗时耗力、劳心伤神，就最终的结果而言也未必尽如人意，，甚至会陷入“财物两空”的尴尬境地。因此，2007年通过的《中华人民共和国物权法》在第二十条第一款规定了预告登记制度，限制了售房合同签订后售房方的物权处分行为：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但是，预告登记制度真的就万无一失了吗？似乎也不尽然。
　　预告登记的前提是“约定”，如果交易双方没有约定，那么法律不会主动适用预告登记制度来保障债权人的利益。这样，显然有违预告登记制度设立的初衷——维护债权人利益，保障交易安全。且《房屋登记办法》还规定，当事人在申请预告登记是要提供“已登记备案的商品房预售合同”，而现实中许多开发商并未按照规定办理合同备案登记。如此一来，预购人试图通过预告登记降低风险的愿望也会落空，制度很难达到其设立时的目的。

　　三、风险防范对策

　　（一）建立信息披露和诚信记录制度
　　首先，为解决信息不对称可能引发的道德风险，我们可以尝试建立全程信息披露制度，要求开发商主动对自身资质信息（资金、股东、管理组织结构等）、房屋信息（房屋框架结构、室内设计、装修标准、环境绿化情况等）、建设工程信息（施工进度、设计单位、监察单位、质量监控措施等）、土地信息（取得方式、取得时间、使用年限等）等进行披露，充分保障预购人的知情权。“开发商通常有很强的经济势力，赋予他们以信息披露义务，就是为了购买人能够在信息平等的基础上同预售人进行交易。”
　　其次，加强对售房广告的管制，大力打压虚假广告，增加处罚力度。目前，虚假广告的宣传者一般只被处以一至五倍的罚款，相较于开发商售房成功所获得的巨额利润，这点违法成本就显得微不足道了。所以，为了有效地打击开发商利用虚假广告欺骗忽悠消费者的行为，有必要在现有制度的基础上再辅以其他措施，如：设立开发商诚信记录。一旦发现开发商预售商品房时用虚假广告进行宣传，在对其处以罚款的同时，将其虚假宣传行为记录于诚信档案。累计达到一定次数就取消其开发商资格。
　　（二）调整商品房预售资金监管主体
　　针对商品房预售资金监管不力所造成的问题，笔者认为，监管预售资金的主体至关重要。预售资金不是一笔小数目，如果缺乏合理且有效的约束，开发商极易为追求更高的利益而将这笔资金挪作他用。如此一来，预购人将面临极大的风险。目前，资金监管者的角色大都有银行扮演，由银行设立一个监管账户，然后开发商将资金按期打入监管账户。这样看似有利的监管下，为何还有开发商屡屡卷款潜逃？仔细分析一下，银行真的能中立客观地做一个监管者吗？近年来房价疯涨有很大一部分原因是由于银行贷款门槛低，许多人沦为“房奴”，拼命购房。开发商也借机哄抬房价、收获高额利润，与此同时，银行通过大笔借贷资金还可以取得骄人业绩。因此，在某种程度上而言，开放商和银行有着千丝万缕的联系，甚至二者还可以成为利益共同体。那么，在这样的情况下，让银行来监管开发商的资金，不得不让我们忧虑，这笔钱真的不会沦为资金流转从而谋取更大利益的工具吗？
　　有鉴于此，笔者认为也许我们需要一个利益圈之外的中介机构来监管商品房预售的资金。但是，由于现阶段我国中介机构尚未发展成熟，其还不具有相应的技术力量，且承担风险能力也有所欠缺，诚信经营的意识也还远远不强，所以一定时间内可能还是需要借助政府的行政手段来予以规制。比如，由房地产交易部门对资金进行监管。
　　（三）完善预告登记的条件
　　首先，取消“约定”作为预告登记的必备条件，赋予当事人充分的选择权，即不论合同签订时是否约定，只要预购人在一定期限内申请预告登记，房管部门不得拒绝受理。预告登记制度本是为了保障债权的实现，即使当事人在签订合同之时没有明确约定预告登记，为保障市场交易安全，法律也应赋予当事人以保障合同实现的工具。如果只是因为当事人没有在合同中约定，就默认为追求利益二卖房屋的开发商只需承担违约损害赔偿责任，难免对预购人有失公允。且开放商在支付因违约而导致的损害赔偿时，极有可能其支付的价款远小于再卖房屋所得的收益。如此一来，岂不是让开发商在其不诚信的行为中还收获了利益？法律绝不允许任何人从其不当行为中获益。所以，笔者认为应扩大预告登记的申请条件，不限于“约定”才能提起预告登记。
　　其次，将“申请时要提供已登记备案商品房预售合同”改为“提供有效的预售合同”即可。将商品房预售合同登记本是为了更好地进行管理，预防售房人恶意或借故拖延不办理预告登记。但若法律将此作为提起预告登记的必要条件，那么，现实中开发商很有可能为了不让预购人有机会申请预告登记而不对商品房预售合同进行登记。这样一来，预购人几乎就只剩下向房地产管理部门进行投诉这一条路，而这种救济措施明显效力薄弱了许多。因此，笔者认为，法律不必苛求一定要凭已登记备案商品房预售合同才能申请预告登记，而只要有效的预售合同即可。这样，就避免了因开发商不办理登记备案而导致预购人无法提出预告登记的情形。

　　四、结语

　　商品房预占据现在房地产市场中比较大的份额，其蕴藏的风险不仅会给直接利益相关人带来负面影响，还会干扰到整个房地产市场的秩序，甚至影响经济的稳定与正常发展。所以，探究商品房预售中预购人可能遭遇的风险，从一定意义上来说，能为监管商品房预售提供一些建设性的意见，从而探究如何保证商品房预售市场正常运行。

本文编号：62952