房屋买卖合同效力研究

发布时间：2016-09-11 15:43

第一章   吴某诉韩某房产纠纷案情及争议焦点归纳 

本文以笔者在法院实习中遇到的真实案件为研究，该案件虽然经过数次起诉和审理，但是裁判却不同，然而每次审理的争议焦点均为王某能否拥有处分权、买受人韩某能否构成善意取得及保证合同无效后的责任承担，王某能否拥有处分权与韩某的善意与否对整个案件的发展起着至关重要的作用，可以说两者关系极其密切，内在的存在着一脉相承的联系，所以王某是否拥有处分权应该作为研究的开始，进而对其他争议焦点进行梳理。 

一、吴某诉韩某房产纠纷案情介绍 
2006 年 5 月 10 日，韩某（买方）从王某（卖方，与吴某为母子关系，曾为房改单位沈阳煤业某公司员工）的手上购买登记在吴某（该涉案房屋所有权人，买卖该房屋时居住在外地，对房屋买卖不知情）名下的房屋一处（沈阳煤业某公司房改房，王某承租，王某为购买房改房享受优惠政策，在房改时登记在其母亲吴某名下,建筑面积为 56.4 平方米）。办理更名手续时，由于王某出具的房屋所有权证上登记的所有权人是其母亲吴某，韩某当场发现后表示拒绝购买。为促成房屋交易，王某写下保证书并取出房产证及户口本（后查明该委托授权为王某伪造），提供保人马某（保证人），马某在主合同保证人一栏签字，马某向韩某保证该房产产权没有问题，出现一切后果完全由她负责，韩某经劝说后认为万无一失，于是当场向王某交付全部房款 43000 元，领得房屋所有权证，入住该涉案房屋。2007 年 3 月，吴某基于房屋的买卖自己不知情将买受人韩某起诉至 SY 市某基层人民法院，一审被驳回诉讼请求后吴某上诉，但于 2007 年 9 月向该院提出撤回上诉申请，该院经查明，吴某的申请符合相关法律程序及制度，同意吴某的撤诉。后审查，由 SY 某基层人民法院审委会作出吴某诉韩某案再审的决定。韩某不服，上诉至 SY 某人民法院，该院以 SY 某基层人民法院再审违反法定程序为由作出撤销 SY 某基层人民法院再审民事判决，发回重审。2015 年 SY 某基层人民法院重审后仍作出驳回吴某诉讼请求的判决，吴某不服，上诉至 SY 某人民法院，该院作出沈中民再终字民事判决支持了吴某的请求，判决韩某返还房屋，承担全部诉讼费用，判决由王某返还购买房款 43000 元等，但王某自从收取房款后至今下落不明。 
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二、争议焦点归纳 
上述所列的案例中，在数次审判中都围绕着以下三个争议焦点： 对于王某是否拥有处分权成为该案审判的一个比较关键的争议焦点。该案件从 2007 年至 2015 年经过数次审理，在审理过程中对于无权处分问题的理解有着不同的观点与思维，鉴于在这期间我国法律不断改进与演变，即从 1999 年《合同法》第 51 条规定至 2012 年最高人民法院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的发展，该案件从而历经数年审理而出现不同裁判。一审中法院查明王某为吴某之子，王某为购买房改房享受优惠政策，故将房屋登记在其母亲吴某名下，且在办理登记时能取出房产证及户口本及委托授权书，即认定王某为有权处分，同时韩某买房 43000 元价格合理且已经取得房屋所有权证属于善意取得，判决驳回吴某的诉讼请求。但在再审（终字）中法院认为王某既没有吴某到场情况下，也没有吴某委托授权下出卖房屋不合法，判决韩某与王某房屋买卖协议无效，驳回韩某的诉讼请求。 处分权是指权利人享有在自己持有的财产或者所拥有的权利上按照自己内心真意进行处置的权利。笔者认为该案中王某是否拥有处分权，需要我们把握处分权的内涵与外延，进而明确王某为有权处分抑或无权处分，然后按照相关学术观点及司法解释分析，笔者将在第二章详细阐述处分权的内涵及不同学术观点的梳理及评析，以及该案件在处分权的认定及合同效力问题上的思考。
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第二章   无权处分的认定

概念的理解与把握对于学习民法至关重要，要解决理论与实践中遇到的问题，必须对于“处分”及“无权处分”的内涵与外延进行界定。处分在《现代汉语词典》中有不同的含义：1、作为名词性质；2、作为动词性质；3、处理，处置。而在我国法律中，作为专业术语，处分则需要升华，理应高度概括我国的历史文化、政治风貌，包含并体现不同特色的信仰及思维观念，抽象出其内在精髓。处分的有权与无权必然引起相应的物权能否变动，所以在研究现时生活中的出让与受让关系时，分析处分权尤为第一要义，其对权利的保护与否有着认定的前提性。 

一、“无权处分”的内涵界定
在大陆法系国家，由于各国的立法模式及法律制度、法律体系的不同，基于引发物权变动原因的多样性，在因法律行为引起的物权变动模式上，可大体分为三类物权变动模式，该三种不同的变动模式分别以德、法、奥地利为典型代表，分析上述三个国家立法在一定程度上能够明确把握该词语的内涵。不同国家选择不同的物权变动模式与该国的社会经济条件，历史文化传统及法律文化与思维都有着密切的联系。19 世纪末德国工业化及产业的规模化，使得由侧重农业发展的经济向着以工业和商业为重心的方向转移，经济的发展尤其是信用交易的兴起，对于物权和债权理论的发展产生推动作用。传统的自然法思想在很大程度上体现了德国物权变动模式中的物权合意，而同时德国法也吸收了罗马法与日耳曼法，适应了物权变动所需要的外部形式，在不动产的物权变动中，德国对此实行实质审查制度，这一理论体现在《德国民法典》当中；法国所体现的债权意思主义根植于大革命，展现自我、随性的思想，更多的反应出其 1804 年立法之时生产规模小农化，社会市场交易发展水平低下的情形，这种思维变动与历史化时期特定的生产力高低程度相适应；而债权形式主义则是在既并非小农型经济也非大规模生产化的经济基础之上，吸收了罗马法、德国民法及法国民法的基础上形成的在一定层面上包含物权形式主义与债权意思主义的中间理论，又称为折衷主义。
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二、关于无权处分合同效力的学说梳理
合同是合意的外化形式，法律保护依照其本身相关的法条规定而成立的合同。所有的规制双方平衡具有规范性的契约就属于广义上的合同。狭义合同指指一切民事合同。合同与“债”相辅相承，两者可以说是一个事情的两个不同角度的概念。所谓债是发生在特定主体之间的，以请求为特定行为的法律关系，是按照合同的约定或依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系享有权利的是债权人，负有义务的是债务人。合同法的理论层面上的学术意义与现实层面中的实务意义都产生深远影响，在我们实际的工作和生活中，合同无所不在。但是随着市场经济的发展，本身没有处分权的当事人处置不属于自己所有财物的现象并非罕见，因此关于无权处分合同效力问题在我国也颇有争议。 2012 年 6 月最高人民法院出台的关于买卖合同的司法解释的第 3 条规定，当事人其中的一方以出卖人在与其订立合同时对合同所指向的标的物无所有权、无处分权为理由从而主张合同效力为无效合同的,法院不予支持。而因此造成善意交易相对方当事人的合法合理损失，该相对方要求对方赔偿并主张让其承担相应违约责任或者要求对方赔偿并主张解除合同的，法院支持。 
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第三章  不动产善意取得认定...... 15 
一、“善意”的内涵界定...... 15 
（一）“消极说”和“积极说”.......... 15 
（二）国内外有关善意内涵界定的立法比较....... 16 
二、关于善意取得时点的学说梳理..... 17 
（一）代表性学说........ 17
三、该案件在善意与善意取得时点上的分析.... 18 
第四章  保证合同无效后的责任承担....... 21 
一、“保证”的内涵界定...... 21 
二、关于保证人承担赔偿责任的性质的学说梳理....... 22 
（一）缔约过失责任说.... 22 
（二）侵权说..... 23 
（三）学说观点评析...... 23 
三、该案件在保证合同无效后保证人责任承担的分析.......... 24 

第四章   保证合同无效后的责任承担 

保证作为一种担保方式，随着我国经济的发展，在促进交易及商品流通方面，保证发挥着巨大的作用，然而因为生活中商品交易复杂程度加深和范围的扩大，在实务中遇到的相关问题层出不穷，尤其是保证合同无效后保证人应承担赔偿责任范围的问题对法律工作者产生一定困惑，笔者将在本章从保证的内涵出发，进一步探索保证人应该承担赔偿责任的性质的不同学说，理清该案中马某的赔偿责任。 

一、“保证”的内涵界定 

保证是第三人丙与债权人乙的约定，保证合同是保证这一担保方式存在的表现形式，当债务人甲不履行其债务时，该第三人丙依约定以自己的信用作保从而承担相应责任的方式。保证属于“人”的担保方式，其所传达的是“人”的信用作保，这也是与“物”的担保不同之处。丙承担责任的广度不以个别财产为限，而必须是丙的所有财产，简言之是第三人丙以自己实际上所有“财权”作为乙恢复权益的总担保。但由于乙是丙的普通债权人，在地位上而言劣后于丙特定财产上已设置担保物权的权益人。通过以上分析，显然在第三人丙与债权人乙的订定的合同中对保证人有独立性的要求，即丙不能与乙同为一个人，而且债务人甲自己不能成为该份合同的当事人。 保证债务这是保证制度的中的核心问题，保证是债的担保一种方式，性质上当然具有从属性、补充性和相对独立性，此外保证还具有人的担保和单方法律行为的特征[19]。保证的核心责任内容与当事人的订立方式关系密切，“订立”具体有：1、丙方和乙方签订单独保证，而不在甲乙合同之中体现；2、丙方在甲乙所订立合同中体现保证字样及相应要求处签字；3、第三人丙方在甲乙所订立合同上签字并署名保证人；4、第三人丙方单方与乙方合意订立合同出具担保书，且乙方同意。 可见，保证属于合同的范畴属于要式合同、从合同，具有单务性、无偿性及诺成性[20]。 

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结语

善意取得与无权处分可谓一脉相承，在我国民法上具有重要的地位，该制度设计的初衷就是为了保护交易安全，无论从学术理论角度还是实务角度，研究不动产善意取得及该类合同效力的有无对于我国市场秩序的稳定与完善都有着重要的现实价值，尤其是在现阶段我国所具有的世界工厂地位，房屋交易量日渐增多，不动产制度相关理论研究显得尤其重要。 在对无权处分的“内涵”进行界定时要注意区分不同物权变动模式的不同进而对于无权处分合同的效力也应当作出相应的无效、效力待定及有效的不同观点；在对善意的“内涵”进行界定时要辩证的看待“积极说”与“消极说”，对于当事人的主观状态及内心真意做到量与度的整体把握，在把握善意时点时应该看到在不动产登记簿错误发生在提出登记申请之后情况下，“登记说”较“申请说”能更好保护物的真正权利人权益，保护力度更大的优势；在对保证人承担赔偿责任的性质不同学说的理解中，应当明确缔约过失责任与侵权责任的价值取向，采取侵权责任说实质上是对侵害行为的惩罚，主要侧重于惩罚的目的性，尽管缔约责任说也在一定程度上惩罚了保证人的过错，但更多的方面是在于补偿损失。合理界定法律概念及内涵和理解不同学术观点对于解决实际生活中房屋产权纠纷有着至关重要的影响。 
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参考文献(略)

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本文编号：113816