北京商品住宅价格差异的决定因素研究

发布时间：2017-04-03 19:10

  本文关键词：北京商品住宅价格差异的决定因素研究，，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：研究北京市商品住宅市场现状情况我们不难发现,目前商品住宅的市场供应量充足,需求亦很旺盛,但是商品住宅存量依然很多,二环三环间的去化周期甚至达到10年左右,这显然是由于其定价不合理造成的。住宅作为一种典型的异质商品,对其进行合理定价,对建立良好的市场秩序,促进房地产市场健康发展尤为重要。因此,本文将依据特征价格理论,运用线性模型研究北京商品住宅市场价格构成,在理论上和实践上,都有很重要的意义。 首先,本文简单探讨了商品住宅价格理论及形成机制,并根据价格理论介绍了商品住宅价格的构成。对北京商品住宅价格差异的决定因素做了定性分析,从开发成本因素、区位及交通因素、邻里环境因素、金融及调控政策因素、市场预期因素五个方面阐述了其对价格差异产生的影响。 其次,本文对北京商品住宅价格差异的决定因素做了定量分析,根据特征价格理论,构建数学模型。以商品住宅价格差异为因变量,并从建筑特征、区位特征、邻里特征三个方面将影响住宅价格差异的特征变量细分至19个,以此作为自变量。采用线性模型进行特征价格研究,选取标准化的回归系数来对比各特征变量对住宅价格差异的影响程度,得到最终的商品住宅价格差异的计算公式：住宅价格差异=0.653×建筑面积大小-0.512×与市中心远近+0.279×地铁或轻轨+0.251×教育配套+0.143×生活服务配套+0.132×房屋的朝向+0.125×装修风格与质量+0.113×外部环境+0.086×内部环境-0.081×房龄大小+0.065×楼层高低+0.055×文体设施配套+0.041×车位多少+0.023×具体公交线路-0.021×容积率多少+0.017×绿化率多少+0.016×物管质量-0.011×物管费用+0.008×居民整体素质,特征变量前的符号及表示其对价格差异影响的正负关系。 最后,基于实证分析得出的结论,针对北京市商品住宅市场,提出了两点建议。第一,商品住宅开发设计要综合考虑多种因素,第二,运用特征价格模型,房地产评估机构可以有效评估住宅价格,对商品住宅进行合理定价。
【关键词】：北京商品住宅 价格差异 特征变量
【学位授予单位】：北方工业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-8
• 引言8-9
• 1 绪论9-17
• 1.1 研究背景及研究意义9-11
• 1.1.1 研究背景9-10
• 1.1.2 研究意义10-11
• 1.2 国内外研究概况11-15
• 1.2.1 国外研究综述11-12
• 1.2.2 国内研究综述12-15
• 1.3 研究方法、基本框架和创新点15-17
• 1.3.1 研究方法15-16
• 1.3.2 基本框架16
• 1.3.3 创新点16-17
• 2 商品住宅价格理论的基本内容17-23
• 2.1 商品住宅价格内涵及形成机制17
• 2.2 商品住宅价格基本理论17-21
• 2.2.1 市场供求价格理论17-20
• 2.2.2 生产成本价格机制理论20-21
• 2.2.3 商品住宅价格的形成与传导机制21
• 2.3 商品住宅价格的构成21-23
• 3 北京市商品住宅价格差异的决定因素定性分析23-26
• 3.1 开发成本因素23
• 3.2 区位及交通因素23-24
• 3.3 邻里环境因素24
• 3.4 金融、调控政策因素24-25
• 3.5 市场预期因素25-26
• 4 北京市商品住宅价格差异的决定因素定量分析26-38
• 4.1 特征模型的选取26-29
• 4.1.1 特征价格模型的基础理论26-27
• 4.1.2 特征价格模型函数形式27-28
• 4.1.3 特征价格模型估计及检验28-29
• 4.2 特征模型的构建29-34
• 4.2.1 特征变量分类识别29-32
• 4.2.2 模型变量选择32-33
• 4.2.3 模型函数选择33-34
• 4.3 模型估计34-35
• 4.3.1 最小二乘法(OLS)34
• 4.3.2 加权最小二乘法(WLS)34-35
• 4.4 模型检验35-38
• 4.4.1 统计检验35
• 4.4.2 计量经济学检验35-36
• 4.4.3 经济意义检验36-38
• 5 北京市商品住宅价格差异实证分析38-53
• 5.1 北京市商品房市场现状分析38-41
• 5.1.1 市场供应情况38-39
• 5.1.2 市场成交情况39-40
• 5.1.3 市场存量情况40-41
• 5.1.4 去化周期情况41
• 5.2 数据来源及整合41-43
• 5.2.1 住宅出售挂牌数据41-42
• 5.2.2 住宅小区调查数据42
• 5.2.3 数据整合42-43
• 5.3 数据量化43-46
• 5.3.1 定量变量的量化43-44
• 5.3.2 定性变量的量化44-46
• 5.4 线性模型46-53
• 5.4.1 样本的预处理46
• 5.4.2 变量的自有数学属性统计46-49
• 5.4.3 模型估计49
• 5.4.4 模型检验49-51
• 5.4.5 结果分析51-53
• 6 结论与建议53-55
• 6.1 研究结论53
• 6.2 启示与建议53-54
• 6.3 不足之处与展望54-55
• 参考文献55-58
• 申请学位期间的研究成果及发表的学术论文58-59
• 致谢59

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

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本文编号：284828