某城中村整改投资项目经济可行性概述

第一章项目概括

1. 1 总论
云南地处在东南亚和东亚的结合部，通过澜沧江和细甸、泰国、老挺、柬埔寨和越南紧密相连，云南也靠近马来西亚和新加坡等国，具有不可替代的独特地理条件。云南所具有的交通优势和地缘优势，使云南由中国物流产业的尾端，变成中国对外物流市场开放和交往的前沿，对中国外向型经济的发展产生了意义深远的影响。2010年1月1日，中国一东盟自由贸易区正式启动。这是一个由中国和东盟十国组成，拥有19亿人口、，接近6万亿美元国民生产总值、4. 5万亿美元贸易总额的区域，从此进入零关税时代，并且成为发展中国家组成的"世界最大自贸区”。昆明由西南门户变为“亚洲中心”的跨越式发展历程也就从此刻幵始。
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1. 2 投资环境

1.2.1云南桥头堡的历史机遇
桥头堡建设已经上升至国家战略层面。2009年，胡锦涛考察云南后提出把云南建设成为中国面向西南开放的重要桥头堡。此后，加速桥头堡建设，把云南建设成为中国沿边开放经济区成为云南发展的重要目标之一。秦光荣省长提出云南桥头堡建设：16大战略目标
1)我国向西南幵放的重要门户，从陆上通往印度洋的战略大通道。
2)我国沿边开放的试验区。
3)西部地区实施“走出去”战略的先行区。
4)西部地区重要外向型特色优势产业基地，西南地区的重要经济增长极。
5)我国重要的生物多样性宝库和西南生态安全屏障。
6)我国民族团结进步、边疆繁荣稳定的示范区。
7)国家重要的锗、铟金稀贵金属和铜、铅、锌、磷等重要战略资源接续区。
8)优势特色农产品生产加工、生物资源开发创新、新材料、清洁载能基地。
9)我国重要的承接东部产业转移基地和出口加工贸易基地。
10)面向东南亚、南亚的通信枢纽和区域信息汇集中心。
11)以水电为主的绿色能源基地。
12)跨区域电力交换枢纽。
13)国内一流、国际知名的旅游目的地。
14)面向东南亚的农业技术推广枢纽。
15)实现各民族交往交流交融，共同繁荣发展。
16)将以昆明为中心的滇中地区培育成为云南省经济发展的重要增长极，把昆明建设成为全国性物流节点城市和区域性国际物流中心，面向东南亚、南亚的国际医疗和技术、人才交流区域中心。
16大战略目标，分别从区位、通道、开放、产业、生态等方面明确了云南在全国的地位，凸显了云南的优势和特色。国务院文件还明确了鼓励和引导外资银行到云南设立机构、幵办业务，支持银行业金融机构在周边国家设立分支机构；支持符合条件的大中型优势企业在国际资本市场上市和发行债券；鼓励先行先试，形成有利于桥头堡建设的体制机制等一系列支持政策，特别是提出30条的突破性政策。其战略的落地必将带来昆明城市新一轮高速发展，成为中国新一代的“小香港”。
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第二章项目宏观市场分析

2. 1昆明市房地产总体分析
昆明宏观经济保持快速增长有利于房地产行业平稳向好、稳中有进。2013年前三个季度昆明市地区的生产总值达2400. 83亿元，同比增长13%，高于全国5. 3个百分点，高于全省0.9个百分点。2010年以来，虽然全国经济下行压力较大，但昆明市GDP仍以高于全国5个以上百分点的增长率向上发展，经济持续的快速增长不断扩展了昆明的发展空间，增强了房地产行业持续向好发展的潜力。城镇居民实际收入稳步增长利于增强客户购买能力：2013年1-3季度昆明市城镇居民人均可支配收入累计为21188元，同比增长11. 2%,高于全国1.7个百分点。从2012年以来，昆明市的城镇居民人均可支配收入涨幅持续大于人均消费性支出涨幅，城镇居民的购买能力有一定增强。房地产行业增长势头持续强劲加速行业精细化转型：2013年1-10月昆明市固定资产投资快速增长，达2341亿元，同比增长27%,高于全国6. 2个百分点，增速与全省持平。固定资产投资不仅与2012年全年固定资产投资基本持平，而且已大幅扭转去年投资下滑的趋势。2013年1-10月昆明市完成房地产投资达1067亿元，同比增长了 47%，，连续3年均保持在高达40%以上的高速增长；房地产投资占固定资产投资总额的46%，为2008年以来最高比例。房地产投资增速和占比在经济下行压力加大后反而持续走高，既表明市场仍看好昆明房地产行业的发展前景，也预示未来3年内市场竞争将伴随供应的大幅增加而加剧，市场格局也将由粗放式扩张加速进入到精细化深耕的阶段。
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2.2昆明房地产一、二级市场分析
2011年-2013年整体情况来看，土地供给大幅增加，供给量均突破1000万2013年首次出现成交土地量大于土地供应量的情况，其主要原因是除1月份外，土地市场整年较为冷清。2013年昆明土地挂牌194宗，挂牌面积为12448. 59亩（约830万m2)，同比2012年下降60.99%。2013年《昆明土地供应计划》全年土地供应量为1. 8万亩（约1200万nr')，而实际供应量仅为1. 245万亩(约830万m2),仅完成2013年土地供应计划的68. 89%,未完成全年供给任务。一方面是受国家持续调控影响，发展商拿地谨慎：另外一方面昆明可供给的能挂牌出让的好位置的土地越来越少，因此导致全年土地市场冷清。2013年昆明成交土地361宗，成交面积为1360. 50万m2，同比上涨31. 26%。土地成交量大于土地供应量的主要原因是2012年12月份供应的土地,集中在2013年1月成交，导致2013年的土地成交量大于土地供应量。
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第三章项目地块区位分析........ 58
3.1 地块四区位分析........ 58
3.2 项目自身环境分析........ 59
3.3 项目地块人流方向........ 59
3.4 项目地块昭示性分析........ 60
3. 5 地块周边配套分析 ........60
3.6 项目5#地块概况........ 61
3. 7 地块SWOT分析........ 62
第四章项目开发周期........ 64
4.1 项目基础技术经济指标........ 64
4.2 项目开发及销售节点计划说明........ 65
4.3 项目开发及销售进度计划........ 69
第五章项目经济测算 ........72
5.1 项目开发方式及经济测算说明........ 72
5. 2 项目经济测算的各项设定........ 72
5.3 项目总体及分项成本费用估算........ 72
5.4 项目的销售价格、收入计算、销售费用........ 84
5.5 项目盈利能力分析 ........88
5. 6 现金流量分析........ 90
5. 7 偿债能力分析........ 96
5. 8 资产运营效率分析........ 96
5. 9 资金平衡分析........ 97
5.10敏感性分析 ........97
5. 11财务分析结论........ 100

第六章项目风险及防范建议

6.1政策风险及防范建议
目前房地产市场正处在国家宏观调控期间，国家和地方政府于2010年4月开始出台了一系列调控政策，政策出台后，经过一段时间的执行，初步显现调控效果。因此，未来中央级昆明房地产调控政策走向，将对本项目的开发有一定影响。通过加强市场研究力度来应对政策风险。目前昆明市政府出台的各项房地产调控政策紧跟中央思想走，严格按照中央的指示贯彻执行，甚至比中央政策更为严厉，目前房地产调控效果比较理想，价格已停止上涨，销售量持续下跌。因此公司应加强市场研究力度，特别是政策研究，可以成立专门部门或者专人对政策信息的及时收集、分析、反馈，以利于投资决策。从昆明市规划局对项目所处片区的未来规划蓝图来看，片区内用地功能在未来的5年内一般不会改变，因此，城市规划的可变性较小，可以忽略其存在的风险。但是，根据《某村停车场及周边地块物业开发项目》概念性规划方案，本项目（即5#地块）仅属于某村改造项目的地块之一，某村改造项目共八个地块，总用地面积为627. 88亩，其中涉及商业用地、住宅用地、教育用地、城市公共用地、车库用地等用地。因此，在某村改造项目用地中，本项目（即5#地块）存在8个地块的内部竞争，但从规划角度分析，规划可变性仍然较小，可以忽略其存在的风险，但应关注其他七个地块规划变动带来的竞争风险。

结论

通过对昆明南市区某村项目的综合研究，包括项目的立意、规划，投资环境研究及市场需求分析；以及项目建设的必要性、可行性论证、项目的投资建设方案、实施计划剖析、项目相关条件论证和比选、项目的投资控制、效益预测分析、进行评估、项目风险及对等分析、以及项目的意义评价、全方位研究，结论为：项目建设是必要和可行的，具备建设开发条件，经济技术分析各项指标良性，效益较好，风险较小，建设时机成熟。本研究对市场走势的判断是基于对区域产业规划及产业发展前景的理解，以及开发商在幵发过程中需要明晰市场变化，来妥善安排分期开发策略，尽量规避市场风险。本研究基于弱化风险的考虑，建议釆用整体一次性开发策略。
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参考文献（略）