商品房预售合同转让法律适用研究

发布时间：2016-10-22 10:47

  本文关键词：商品房预售合同转让法律适用研究，由笔耕文化传播整理发布。

《河南大学》 2013年

商品房预售合同转让法律适用研究

鲍放  

【摘要】：商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用，但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征，也给预购人带来了较大的风险。同时伴随我国商品房价格的持续上涨，且从商品房预售到交房存在较长的时间空档，商品房预售合同转让也已成为房地产市场交易不可或缺的部分。 实践中的预售商品房交易，一方面处于强势地位的开发商（即预售人）出于对预购人资信能力的考虑，拟定格式条款限制预购人的权利自由；另一方面出于各种原因预购人需要转让所购预售商品房，，甚至在房价飞涨时，预购人基于投资性购房的目的，通过转让行为而牟利。另外，开发商在利益的驱使下，“一房多卖”的现象也是时有发生。从司法实践中法院审理的大量有关此类案件的纠纷可以看出，实务界对预售合同能否转让的态度不同，对预售合同转让应蕴含的法律原则缺乏认识，造成司法裁判的不统一，同一案件，法院内部往往形成不同处理意见的对立，或者类似案件，不同地区法院的判决明显不同。出现以上问题的原因在于我国现有的预售合同转让的法律法规不完备，尤其是对预售合同转让的法律性质认识不一。通过对现有关于其法律性质的两种学说—债权债务说和物权说进行比较，并结合民法理论和具体实践，发现两种学说各自都有其存在的缺陷，难以对各方主体的权益形成有效的保护。对此比较合理的途径是从“债权物权化”的角度将预售合同转让定性为买卖合同，赋予债权以一定程度的对抗效力，保护权利人的利益。同时解决预售合同转让纠纷法律适用的关键在于对合同自由给予适当限制，并统一预售合同转让的法律规范，细化预售合同转让的具体法律规定。因此，基于对预售合同转让法律适用的完善，首先，应从立法层面对预售合同转让的合法性、转让的种类、转让条件及程序作出具体性的规定，以规范转让行为，使实践中预售合同转让达到法律适用的一致，维护法律的统一与威严，切实保护各方当事人的利益。其次，在登记制度方面，确立《物权法》在房地产登记法律体系中的核心地位，改造现有的商品房预售合同登记备案制度，建立预售合同登记制度和预告登记制度的衔接，防止预售合同转让中纠纷的产生，保障受让人的购房权益。再者，在格式条款的解释适用方面，应在适用《合同法》及《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的基础上，确立格式条款的解释原则，同时加强预售合同格式条款的司法规制，平衡当事人间的权利义务。最后，预售合同转让的多重买卖合同，合同的履行可以参照《买卖合同解释》对普通动产和特殊动产的多重买卖合同履行问题做出的规定。

【关键词】：
【学位授予单位】：河南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：D923.2;D923.6
【目录】：

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