房屋买卖居间合同跳单行为研究

发布时间：2017-03-29 02:10

  本文关键词：房屋买卖居间合同跳单行为研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：居间合同制度是世界各国普遍设立的一项民商事交易制度。近年来，随着房地产市场的发展，房屋中介机构在房屋居间买卖中发挥着不可忽视的作用。因为我国《合同法》以及《房屋经纪服务管理办法》仅以少量条文对居间合同予以了规定，内容粗略，，而《房屋经纪服务管理办法》的效力位阶较低，已不能适应房地产中介行业的发展，在居间实务中跳单现象频发，司法实践中跳单案件的裁判也不统一，由此折射出我国房屋买卖居间中存在的种种法律制度问题，亟待解决。 在房屋买卖中介服务活动中，以《房地产求购确认书》为主要表现形式的房屋买卖中介服务合同符合居间合同的本质，应认定为居间合同。跳单是发生于居间实务的一种客观现象，是委托人跳过原居间方而通过其他途径完成交易的行为。通过分析目前学界关于跳单的认定标准，认为不应考虑委托人的主观恶意，从以下四个方面判断即可：（1）居间合同成立，是认定跳单的首要条件；（2）居间人履行了居间义务，是认定跳单的基础条件；（3）委托人“绕开”居间人与第三人完成交易，为认定跳单的重要条件；（4）居间人的履行行为与委托人成功缔约之间具有因果关系，是认定跳单的核心要素。 禁止跳单条款作为一般格式条款，不能因其本身属于格式条款就否定其效力，必须基于条款的实际内容，按照合同法关于格式条款的特别规制和合同无效、可变更、可撤销的具体规定来分析其效力状态，从而建立禁止跳单条款效力评价的标准和方法体系。在此基础上，从禁止跳单条款有效、有瑕疵以及不存在禁止跳单条款三种情形下分别探讨跳单行为是否构成违约。 当居间人履行了居间义务、委托人成功缔约与居间人的居间行为具有因果关系时，居间人享有报酬请求权；而根据我国违约行为的相关理论，委托人又需对跳单行为承担违约赔偿责任，此时居间人享有违约赔偿请求权。居间人的报酬请求权与违约赔偿请求权产生竞合关系，居间人可以择一行使。在责任的具体承担及责任范围的确定上，则综合考虑居间合同中的约定以及双方的过错、居间人的现实损失以及居间人可期待的合理收入损失，尤其是居间人已付出的成果跟委托人缔约成功的原因力大小等因素进行综合判断。最后回归到指导案例1号，根据跳单行为认定标准分析得出本案中委托人陶德华的行为不构成跳单行为，但应向中原公司支付其在居间过程中支出的必要费用。
【关键词】：跳单 居间合同 格式条款 违约 居间报酬请求权
【学位授予单位】：湘潭大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要4-5
• Abstract5-8
• 引言8-13
• 一、问题的提出及研究意义8-10
• 二、文献综述10-12
• 三、本文的研究方法、基本框架与创新之处12-13
• 第1章 跳单行为的认定13-20
• 1.1 房屋买卖中介服务合同的性质、内涵13-14
• 1.2 跳单行为的界定14-19
• 1.2.1 跳单的概念14-15
• 1.2.2 跳单与跳单违约的区别15-16
• 1.2.3 学界有关跳单行为认定的观点及评析16-17
• 1.2.4 笔者观点17-19
• 1.3 跳单行为在实务中的表现类型19-20
• 1.3.1 “放弃居间人”19
• 1.3.2 “另择居间人”19-20
• 第2章 禁止跳单条款的法律效力分析20-26
• 2.1 学界观点及评析20-23
• 2.1.1 “无效说”20-21
• 2.1.2 “有效说”21-22
• 2.1.3 “条件拟制成就说”22-23
• 2.2 相关司法案例对禁止跳单条款的效力认定23-24
• 2.2.1 指导案例 1 号对禁止跳单条款效力的认定及理由23
• 2.2.2 其他司法案例对禁止跳单条款效力的认定及理由23-24
• 2.3 笔者观点24-26
• 第3章 跳单行为是否违约的探讨26-32
• 3.1 学界有关认定跳单行为违约的争议26-28
• 3.1.1 跳单行为是否构成违约的观点及评析26-27
• 3.1.2 跳单行为违约构成要件的观点及评析27-28
• 3.2 司法实践中跳单行为是否违约的认定28-30
• 3.2.1 指导案例 1 号对跳单行为是否违约的认定28-29
• 3.2.2 其他司法案例对跳单行为是否违约的认定29
• 3.2.3 相关司法案例评析29-30
• 3.3 笔者观点30-32
• 第4章 跳单行为的法律后果32-40
• 4.1 跳单行为下居间人的请求权基础32-35
• 4.1.1 违约赔偿请求权32
• 4.1.2 损害赔偿请求权32-33
• 4.1.3 居间报酬请求权33-34
• 4.1.4 违约赔偿请求权与居间报酬请求权的竞合34-35
• 4.2 跳单行为下居间人的请求权处理35-39
• 4.2.1 违约赔偿请求权的处理35
• 4.2.2 多人居间报酬请求权的处理35-39
• 4.3 回归指导案例 1 号39-40
• 结语40-41
• 参考文献41-43
• 致谢43-44
• 附录A：攻读硕士学位期间主要的研究成果44

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

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本文编号：273474