上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析

发布时间：2017-04-02 04:07

本文关键词：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着我国房地产中介行业的快速发展，房地产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，其中以委托人的“跳单”行为导致的纠纷更是频繁发生，这不仅严重损害了房地产中介的合法利益，还扰乱了房地产市场的正常交易秩序。鉴于此，最高人民法院于2011年12月20日发布的第一批指导性案例中，将二手房居间“跳单”行为的责任确定位列指导案例的第1号，这为人民法院处理类似案例提供了参照，并为司法实践中解决此类问题指明了道路。本文基于《合同法》对居间合同及合同格式条款相关法律规定对此案进行分析，梳理“跳单”行为的原因及构成要件，最终确认“跳单”的责任，努力提高对实践的指导意义，并对如何防范房地产居间合同中的“跳单”行为提出建议，以减少类似案件的发生。本文除引言外，共分为六个部分：第一部分，主要介绍了案件的主要案情、判决理由以及争议焦点。首先，简单介绍了的主要案情、判决理由。其次，根据双方的主张及争议确定案件的争议焦点为：一是陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》法律性质；二是《房地产求购确认书》中系争第2.4条的效力；三是陶德华是否构成违约等三个争议焦点。第二部分，界定《房地产求购确认书》的法律性质。首先，从法理的角度对居间合同概述，包括居间合同的概念、法律特征、合同的效力。其次，对居间合同与委托合同、行纪合同的异同之处做出了介绍。最后，结合本案的案情对《房地产求购确认书》的法律性质进行认定。第三部分，《房地产求购确认书》系争第2.4条的效力问题。首先，从法理的角度，对格式条款的概念、特征进行了分析，再结合案情对第2.4条作出性质认定；其次，，根据《合同法》规定探讨格式条款的效力，结合本案的案情对本案“跳单”条款的效力进行了认定。第四部分，论述陶德华的行为是否构成“跳单”，首先，根据一些学者对“跳单”的定义，寻找其共同点，对“跳单”这个行为给出具有普遍意义的概念。其次，分析产生频繁“跳单”的原因，从而根据此原因以及实务中实际操作程序，分析“跳单”的构成要件。再次，介绍学界中对“跳单”违约的归责原则的观点。最后，结合本案，从“跳单”构成要件的角度作出结论。第五部分，房地产居间合同中的“跳单”风险防范，对于如何防范房地产居间合同中的“跳单”提出了自己的建议。主要包括：第一，弥补法律漏洞，明确委托人的损害赔偿责任；第二，在司法实践中，尽可能的维持合同中禁止“跳单”条款的合同效力；第三，对《合同法》425条给予目的性扩张解释。
【关键词】：房地产中介 居间合同 格式条款 跳单 风险防范
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：D923.6
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