农村宅基地上房屋抵押的法律问题研究

发布时间：2017-08-16 23:05

  本文关键词：农村宅基地上房屋抵押的法律问题研究

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【摘要】：随着社会经济的发展,中国农村出现了农民为融资抵押宅基地上房屋的现象,由此带来了一系列司法实践问题。政府顺应时代发展的需要,亦在进行政策试点,但同样面临着宅基地上房屋抵押的法律困境。本文选择了80份典型的关于农村宅基地上房屋抵押的司法判决,在允许宅基地上房屋抵押的前提下,从抵押法律关系主体、抵押物范围、抵押权实现三个方面探讨宅基地上房屋抵押制度架构中所必须解决的法律问题。首先,农村宅基地上房屋抵押的法律关系主体包括抵押权人和抵押人。该类抵押法律关系设立的前提是征得集体经济组织的同意。自然人、法人或是其他组织都可以作为抵押权人。抵押人分为初次设立抵押的抵押人和抵押权实现后的受让人作为抵押人。初次设立抵押的抵押人并不因为设立抵押而丧失集体经济组织成员身份。抵押权实现后的受让人只能在受让权限范围内,就房屋所有权进行抵押。其次,农村宅基地上房屋抵押,从房屋所有权的权源基础角度和房屋所有权的权利行使角度来看,应适用“地随房走”、“房不随地走”的原则。但是,以下两种情形排除适用“地随房走”的原则,该类宅基地上房屋不得抵押：一是将继承、遗赠所涉及的宅基地上房屋抵押；二是尚未退出宅基地的城镇居民将农村房屋抵押。另外,抵押人不得擅自以家庭共同共有宅基地上房屋抵押。最后,论文分析了抵押权的实现方式和受让期限。从抵押权实现方式角度看,自然人和商业银行可以以协议折价的方式实现抵押权。而其他法人和组织不得以协议折价方式实现抵押权。商业银行取得不动产权利后,在两年内处分时,抵押人可以回购。在采取拍卖、变卖的方式时,自然人、法人和其他组织都可以通过这两类方式受让抵押物。通过这两种方式实现抵押权时,集体经济组织和集体经济组织的成员,应该对抵押物享有优先购买权。但集体经济组织成员享有优先购买权的顺序先于集体经济组织。从受让期限上看,分为约定期限和房屋的自然毁损期限两种情形。受让期限届满后,当受让人具备集体经济组织身份时,其当然享有房屋所有权和宅基地使用权；当受让人不具备集体成员的身份时,按照“地随房走”的原则,房屋所有权丧失,宅基地使用权也同时丧失。
【关键词】：宅基地使用权 房屋所有权 抵押
【学位授予单位】：中央民族大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D922.3;D923.2
【目录】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-13
• 引言13-17
• 第一章 宅基地上房屋抵押的主体范围界定17-26
• 第一节 抵押权人的范围界定17-22
• 一、自然人19-20
• 二、金融机构、民间融资机构等法人20-22
• 第二节 抵押人的范围界定22-26
• 一、初次设立抵押的人24
• 二、抵押权实现后的受让人作为抵押人24-26
• 第二章 宅基地上房屋抵押适用“地随房走”原则26-35
• 第一节 房屋所有权的权源基础要求适用“地随房走”原则27-30
• 一、设定宅基地使用权的目的27-29
• 二、宅基地使用权不能单独抵押29-30
• 第二节 房屋所有权的权利行使要求适用“地随房走”原则30-32
• 一、“地随房走”原则有利于抵押人对房屋所有权的行使30-31
• 二、“地随房走”原则有利于受让人对房屋所有权的行使31-32
• 第三节 禁止宅基地上房屋抵押的情形32-35
• 一、将继承、遗赠所涉及的宅基地上房屋抵押32-33
• 二、尚未退出宅基地的城镇居民将农村房屋抵押33-35
• 第三章 抵押权的实现35-44
• 第一节 抵押权的实现方式36-40
• 一、协议折价36-39
• 二、拍卖、变卖39-40
• 第二节 受让期限40-44
• 一、约定期限40-41
• 二、房屋的自然毁损期限41-44
• 结语44-47
• 参考文献47-50
• 附录50-57
• 致谢57

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本文编号：685955