商品房预售风险防范法律制度研究

发布时间：2017-03-26 15:01

  本文关键词：商品房预售风险防范法律制度研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：自1994年建立商品房预售制度以来,我国房地产行业经历了高速发展的时期,一方面商品房预售制度为房地产开发企业提供了重要的融资渠道,另一方面商品房预售制度很好的满足了百姓安居乐业的需要。在这一时期,商品房预售环节中暴露出的很多问题被房地产市场的繁荣表象所遮掩住了。2015年是中国房地产市场发展跌宕起伏的一年,市场两级分化加重,一二线城市销售火爆,三四线城市面临严峻的去库存压力。我国房地产市场高速增长的时代已经告一段落,整体面临转型压力,步入新常态发展已是不争的事实,商品房预售风险呈现一些突出的表现形式,完善相应的风险防范法律制度显得尤为重要。商品房预售过程中出现的各种风险必将影响到我国房地产业的健康和稳定发展。一方面,商品房预售在不同经济发展阶段呈现不同特征,预售风险也呈现出不同表现形式；另一方面,商品房预售风险防范又是一个动态发展的过程,风险防范法律制度需要适应现实发展需要,因此如何完善相应法律制度以防范商品房预售风险具有极其重要的意义。本文分为五个部分：第一部分首先通过常州“银河湾第一城”小区烂尾事件和上海“莲花河畔景苑”小区楼房倒塌事件这两个典型案例引入商品房预售风险对预购人及社会的影响,因此如何有效构建商品房预售风险防范法律制度具有重要意义；其次通过梳理文献发现国内商品房预售风险防范研究具有一定的滞后性与局限性,更多是依据当前出现的问题进行讨论,系统的法律制度完善研究相对较少；最后给出本文的研究思路与方法。第二部分首先总结当前商品房预售风险的主要表现形式,包括：商品房预售合同纠纷增加、商品房开发项目风险增加、“假按揭”骗取银行资金、市场信息不对称导致商品房预售风险防范制度施行难等,通过相关数据与实例进行论述；然后分析这些风险出现的法律原因,从商品房预售市场准入与退出机制不够完善、商品房预售缺乏风险对冲机制、商品房预售款监管规定不够完善、市场信息共享机制不健全等几个方面进行了详细分析,为下文的进一步论述提供现实基础。第三部分详细介绍了商品房预售的核心制度一预售款监管制度,首先梳理域外商品房预售款监管制度,包括美国、新加坡、我国香港地区和台湾地区,对其制度进行了归纳与总结；然后选取国内北京、南京、广州、深圳等城市,从监管模式、监管协议的签订方、监管范围和期限等进行了列表总结,通过与域外对比得出存在监管主体混乱、监管措施不统一等问题：其次笔者认为对于实践中面临的商品房预售款的冻结、扣划之争应采取“一案一议”的方式,保证人民法院的司法活动与预售款监管制度顺利开展；最后从宏观与微观角度总结域外商品房预售款监管制度对我国的启示,为下文的法律制度完善提供借鉴。第四部分首先阐述了商品房预售风险法律防范所依据的法理原则,详细阐述了法治原则、审慎性原则、有效性原则以及协调性原则等四个原则,为下文完善商品房预售风险防范法律制度的建议提供法理基础：然后总结归纳了商品房预售市场四个主要的参与主体,包括政府、房地产开发企业、预购人以及银行,依次从四个主体出发阐述了各自预售风险防范的主要责任。第五部分针对商品房预售风险防范制度在立法和实践中存在的问题,首先从立法层面提出了完善建议,主要包括：商品房预售款监管制度的完善、完善商品房预售相关法律责任、健全商品房预售市场准入与退出机制、建立房地产开发企业信用评价体系、设立商品房预售风险担保基金、规范商品房预售信息披露制度等；其次从行政层面进一步提出了完善建议,主要包括：建立商品房开发项目动态监管平台、形成商品房预售监管联席会议机制、加强商品房预售监管的执法力度以及房地产行业组织的去行政化等。
【关键词】：商品房预售 风险防范 法律监管
【学位授予单位】：南京大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D922.29
【目录】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-10
• 一、绪论10-14
• (一) 典型事件及问题的提出10-11
• 1. 常州“银河湾第一城”小区事件10
• 2. 上海“莲花河畔景苑”小区事件10
• 3. 问题的提出10-11
• (二) 相关文献梳理11-12
• (三) 研究思路与方法12-14
• 二、我国商品房预售风险的主要表现及其原因14-20
• (一) 新常态下我国商品房预售风险的主要表现14-16
• 1. 商品房预售合同纠纷增加14
• 2. 商品房开发项目风险增加14-15
• 3. “假按揭”骗取银行资金15
• 4. 市场信息不对称导致商品房预售风险防范制度施行难15-16
• (二) 我国商品房预售风险的法律分析16-20
• 1. 商品房预售市场准入与退出机制不够完善16-17
• 2. 商品房预售缺乏风险对冲机制17-18
• 3. 商品房预售款监管规定不够完善18
• 4. 商品房预售市场信息共享机制不健全18-20
• 三、商品房预售款监管制度20-26
• (一) 域外商品房预售款监管制度分析20-21
• 1. 美国—第三方监管制度20
• 2. 新加坡—按施工进度获取预售款20-21
• 3. 香港地区—律师行的监管21
• 4. 台湾地区—中间人监管制度21
• (二) 我国商品房预售款监管制度分析21-23
• (三) 商品房预售款的冻结、扣划之争23-24
• (四) 域外商品房预售款监管制度对我国的启示24-26
• 四、我国商品房预售风险法律防范依据的原则与责任主体的确立26-30
• (一) 商品房预售风险法律防范依据的原则26-27
• 1. 法治原则26
• 2. 审慎性原则26-27
• 3. 有效性原则27
• 4. 协调性原则27
• (二) 商品房预售风险防范主体及其责任27-30
• 1. 政府及其责任27-28
• 2. 房地产开发企业及其责任28
• 3. 预购人及其责任28-29
• 4. 银行及其责任29-30
• 五、完善我国商品房预售风险防范的具体法律措施与配套制度30-37
• (一) 从立法层面完善我国商品房预售风险防范制度30-35
• 1. 商品房预售款监管制度的完善30-31
• 2. 完善商品房预售制度相关法律责任的规定31-32
• 3. 健全商品房预售市场准入与退出制度32-33
• 4. 建立房地产开发企业信用评价体系33-34
• 5. 设立商品房预售风险担保基金34-35
• 6. 规范商品房预售信息披露制度35
• (二) 从行政层面完善我国商品房预售风险防范制度35-37
• 1. 建立商品房开发项目动态监管平台35-36
• 2. 形成商品房预售监管联席会议机制36
• 3. 加强商品房预售监管的执法力度36
• 4. 释放房地产行业组织的监管活力36-37
• 结语37-38
• 参考文献38-40
• 致谢40-41

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

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本文编号：268945