前期物业管理企业独立性问题研究

发布时间：2017-04-06 14:07

  本文关键词：前期物业管理企业独立性问题研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：前期物业管理是业主大会成立之前,开发商委托相关物业服务企业进行的物业管理活动。前期物业管理是连接物业建设和物业管理的关键环节,其不仅能够在物业设计与建造阶段,针对日后物业使用可能存在的问题向开发商提出意见和建议,以达到物业使用的要求,提高物业质量,而且还能有效地保障业主收房之前的各项合法权益,使业主在遇到问题时能够有所依有所循。当然,这些保障的前提必须建立在前期物业管理企业作为独立性企业,而不是开发商的附属。然而遗憾的是,现阶段我国的多数前期物业管理企业均因独立性不强,在实际管理活动中处处受制听命于开发商,实际充当的是开发商的马前卒角色,使得业主的合法权益无法得到有效保障,产生诸多法律纠纷。本文正是通过分析前期物业管理企业不够独立的表现以及产生的法律问题,提出解决途径,给出合理建议。具体来说,本文分三部分进行论证：第一部分,阐述我国前期物业管理企业不独立的表现和后果。我国大部分前期物业管理企业的成立多依附于开发商,亦或是与开发商同时服务于某一集团公司,使得其往往在管理活动中会偏向开发商一方,损害业主的合法权益。最后,前期物业管理企业产权关系不明晰,主体地位不等；工作人员混同,专业性不强导致服务质量低下；招投标走过场；物业企业承接验收之时缺乏责任感；开发商制定的前期物业合同不规范；业主对物业管理公司的地位认识不清,无法取得前期物业控制权等是其缺乏独立性的最根本原因。第二部分,阐述加强前期物业管理企业独立性建设的有效途径,包括：从法律上明确规定分业经营,打破建管不分的局面；从财务独立,人员独立,业务独立三方面来提高前期物业管理其企业的独立性；通过建立招投标回避制度,强制建管分离；通过制定业主临时公约,选聘前期物业管理企业,明确物业的维修和维护以及对开发商课以保证义务连带责任四个方面来明确开发商应承担的责任,避免开发商逃避责任损害业主利益。第三部分,明确前期物业管理企业作为独立性企业的地位。首先,管理的早期介入是必要和必须的。早期介入可以使得建设与管理做到有机结合,早期介入可以发现并完善不足设计,提升使用体验,同时更能监察开发商的工程质量,保障业主的合法权益。其次,要确保物业的使用安全和正常的使用功能,明确交接双方的责、权、利关系,对物业资料进行移交。最后,作为业主利益的代表,与开发商协商制定临时管理规约,订立《前期物业服务合同》,加强业主入住管理制度。
【关键词】：前期物业管理 开发商 独立性
【学位授予单位】：广西大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D922.181
【目录】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-12
• 引言12-13
• 第一章 前期物业管理不独立现状分析13-20
• 1.1 前期物业管理法律关系分析13-14
• 1.2 前期物业管理企业的成立模式14-15
• 1.3 前期物业管理企业不独立表现15-16
• 1.3.1 产权关系不明晰15
• 1.3.2 工作人员混同,专业性不强15
• 1.3.3 服务质量不高15-16
• 1.4 父子兵模式的前期物业管理企业对业主权利的侵害16-20
• 1.4.1 物业管理公司承接验收时缺乏责任感16
• 1.4.2 业主对物业管理公司地位认定不清16-17
• 1.4.3 前期物业服务合同不规范17-18
• 1.4.4 前期物业管理主体地位不平等18
• 1.4.5 招投标形式主义严重18-19
• 1.4.6 业主无法获得前期物业控制权19-20
• 第二章 前期物业管理企业独立性问题的解决途径20-26
• 2.1 法律明确规定分业经营,打破建管不分20-21
• 2.2 前期物业管理企业加强独立性建设21-22
• 2.2.1 财产独立21
• 2.2.2 人员独立21-22
• 2.2.3 业务独立22
• 2.3 建立招投标回避制度，，强制“建管分离”22-23
• 2.3.1 建立回避制度的必要性22-23
• 2.3.2 招投标回避制度的方式23
• 2.4 明确开发商应承担的责任23-26
• 2.4.1 制定业主临时公约23-24
• 2.4.2 选聘前期物业管理企业24
• 2.4.3 明确建设单位对物业的维修和保护责任24
• 2.4.4 对开发商课以保证义务连带责任24-26
• 第三章 前期物业管理企业的权利义务26-30
• 3.1 物业管理早期介入,规范前期物业管理行为26-27
• 3.1.1 优化物业设计26
• 3.1.2 提升使用功能26-27
• 3.1.3 监查开发商的工程质量27
• 3.2 对物业进行严格的承接验收27-28
• 3.2.1 确保物业的使用安全和正常的使用功能27
• 3.2.2 明确交接双方的责、权、利关系27-28
• 3.2.3 对物业资料进行移交28
• 3.3 协助开发商制定临时管理规约和前期物业服务合同28-29
• 3.3.1 协助开发商指定临时管理规约28
• 3.3.2 与开发商订立《前期物业服务合同》28-29
• 3.4 加强业主入住管理,共建小区和谐秩序29-30
• 结语30-31
• 参考文献31-34
• 致谢34

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前5条

1 郭庆祥;张伟;李晨光;;我国前期物业管理中存在的问题及对策[J];商业时代;2009年26期

2 周宏泉;前期物业管理的误区及对策[J];中国物业管理;2004年06期

3 黄亚迪;黄安永;;请关注物业管理信息不对称现象[J];现代物业;2006年09期

4 许步国;;对我国前期物业管理若干法律问题的思考[J];行政与法(吉林省行政学院学报);2006年03期

5 曹叠云;曹茂华;;前期物业管理招投标应建立回避制度[J];中国物业管理;2003年05期

中国硕士学位论文全文数据库 前1条

1 刘丽君;物业管理“移权难”之法律分析[D];兰州大学;2012年

  本文关键词：前期物业管理企业独立性问题研究，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：288981