升值共享抵押贷款的中国适用策略研究

发布时间：2020-04-09 06:39

【摘要】： 我国房地产价格近年来不断升高,许多城市都出现了消费者购房乏力的现象。房价已逐渐演变成困扰社会各界的热点话题之一。解决购房危机的一个可行方案是扶持以住房抵押贷款为标志的地产金融体系的发展。我国住房抵押贷款产品的创新严重落后于欧美发达国家,因此围绕住房抵押贷款产品创新的研究显得十分必要。本文重点考查了现已在欧美部分国家广泛流通的升值共享抵押贷款。结合我国国情全面地分析了对其产生影响的四个因素：房地产业、购房者、银行业和政府宏观政策。在此基础上,对升值共享抵押贷款的规则重新进行了设计。最后,综合考虑抵押贷款违约风险、提前还款风险、房价风险与利率风险,利用强度模型为升值共享抵押贷款进行定价；利用蒙特卡洛模拟进行了数值分析,将贷款规则进一步细化。本文的贡献在于：对升值共享抵押贷款的相关研究成果进行了述评,总结了影响住房抵押贷款的主要因素,并结合我国实情进行了详尽的统计分析,进而对升值共享抵押贷款进行了适应中国国情的设计与定价模型的构建,并进行了检验分析。模拟结果表明,本文设计的升值共享抵押贷款能够很好地符合我国实际情况,贷款期限和利率优惠均处于合理区间,具备了在我国推广的可行性。
【图文】：

资金循环,购房者,住房抵押贷款

Fig图1.1地产开发、销售环节资金循环简图CaPitalFlowChartinRealEstateDeveloPmentandSales贷款为第(4)和第(7)项，其对房地产业的作用主要为以下两为支付能力欠佳的购房者提供长期融资，增强购房者群体的消费需求;其次，住房抵押贷款可以加速房地产商资金回笼，实现，进而扩大供给。因此从需求和供给两方面来看，地产商和购房受益。场可以根据购房者的自身特点进行市场细分，，这也导致地产金融品需求的多样化。此外，房地产市场也存在兴衰周期(可通过房行业景气指数等衡量)。为对抗市场的周期性起伏、使地产市场产行业现状与发展趋势对住房抵押贷款合约进行调整或重新设计动力。者与住房抵押贷款贷款是购房者的一种长期债务融资工具，因此贷款合约必需与购

收益率,年限,变化关系,房价

图2.1SAM贷收益率随年限变化关系Fig.2.lRelationbetweenSAMinterestandlengthofmortgage我们做出30年期SAM贷款利率的走势图，可以看出银行在SAM贷款上的收益率(贷款人资金成本)呈逐渐递减趋势。这种特点会为银行带来2个潜在问题。首先，SAM贷的收益率不像传统贷款那样确定，贷款人的提前支付时间点和房价升值程度共同决定了SAM贷的真实收益率;贷款人可能会通过逾期还款、延长贷款年限的方式进一步降低其资金成本，进而削弱银行SAM的收益。2.3.2房价确定存在争议升值共享抵押贷款的核心在于房价的升值，合同双方的成本收益最终取决于升值的幅度，即期末房价一期初房价。期末房价越低，期初房价越高，银行的收益就越小。因此对于房价的确定，合同制定者必须考虑得周全公允。期初房价可以按照贷款申请人与地产公司签订的房屋销售合同可靠地确定，存在争议的地方在于:后期的装修支出以何种标准计入期初房价、期末房价如何确定。装修支出的处理如果在合同里没有很好的约定，可能会导致两种情况。一是贷款申
【学位授予单位】：大连理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F832.4

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