房地产融资新渠道实践探讨

发布时间：2020-08-08 06:26

【摘要】：随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善,原本的土地协议出让方式被取消,开发土地取得从主要依靠社会资源转型成为主要依靠资金实力。在现今纷繁复杂的经济形势下,国家宏观调控政策层出不穷,无论是货币层面还是产业层面的调控政策,都对传统的筹措资金方式,造成了越来越多的局限。银行信贷渠道的可靠性在逐渐降低,而涉及金融创新的其他渠道仍然受制于市场及法律环境的不完善。所以通过各种途径筹集尽可能多的资金,解决融资渠道的稳定通畅问题,对于房地产开发商来说迫在眉睫。积极探索各类融资工具是各房地产开发企业的必然需求,也是决定其存亡的重要课题。本文的研究以房地产金融融资渠道的整体作为研究对象,并将其按照供求主体不同及性质不同,细分为两个相对割裂的子市场：其一是商品房建设开发融资,其二是保障房建设开发融资。保障性住房作为国民住房体系中的不可忽视的重要组成部分,其融资问题得到越来越多的关注。相比商品房开发,保障房建设的融资主体更加复杂,融资要求更加具体,权属追索涉及政府、金融市场、个体投资者及机构投资者等,本文将保障房建设融资与商品房建设融资并列,形成了对于整个融资市场全局性的把握,同时响应了目前宏观政策引导的方向。本文就房地产开发融资的状况,分别探讨两个子市场中的新兴融资渠道的可实施性。通过组内对比和案例分析,发达国家实践经验总结,及我国适用性讨论等,得出拓展房地产融资渠道的主要方向。对于商品房体系的融资拓展而言,未来难点集中在法律环境及宏观调控的重重限制,为此建议更加关注利用金融市场现有条件的融资渠道。对于保障房体系的融资保障,国外经验以政府主导资金投入为主,而我国目前面临的巨大建设支出压力,单凭政府支持无法达成制定的目标,必须引入私人部门的资金支持。除此之外,社保基金及公积金等特殊属性资本的灵活运用,可以为保障房建设提供稳定、长期的融资保证,未来实施过程中扫清立法环境及市场环境的障碍,可以极大的促进保障房建设的顺利推行。
【学位授予单位】：复旦大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F832.4;F293.3
【图文】：

模式图,契约形式,权益

房地产投资基金流动性强，投资者的进入门槛低，可以满足不同投资者的投资需求。图6:REITs基本运作模式图7:契约型REITs运作模式用费要必除打~、狱~。、集数据来源:笔者整理数据来源:笔者整理投资信托可分为公司型或契约型来分类，采用契约型的房地产投资(见图7)，三部分的权益通过契约形式确定。发行受益凭证是房地产投资信托筹集资金的主要方式。受益凭证可划分为“开放式受益凭证”和“封闭式受益凭证”，其区别也与封闭式基金及开放式基金类同。操作原理与投资于股票的共同基金相似，是专门投资于房地产的融资投资工具。房地产投资信托是一个支付红利的应税公司，有以下特征:集中于物业投资，享有税收优惠，赋予投资者更好的保护，有良好的披露机制，对与物业有关的各种行为有限制，对开发商行为有一定限制。按照投资方式有债权方式参与、股权及收购方式参与及混合型(见表3)’。表3:房地产信托投资基金的基本投资方式债权方式参与股权及收购方式参与适用时机企业为满足银行融资的条件支持企业交付土地出让金等相关费用等企业以土地抵押取得银行贷款后可选择退出;企业或优质项目最需要资金和临近销售的困难运作目的股权介入和收购项目的方式注入资金和理念运作盈利模式1.针对住宅项目

手续,海外上市,境外融资,新加坡市场

资料来源:笔者整理海外上市也是境外融资的直接方式(见图28)，有着周期短、手续简单的特点(见图28)，除了上节提到的香港市场中大量内地房企上市以外，新加坡市场也成了备选项，如2006年3月阳光控股在新交所上市，募集3.4亿元人民币。图28:海外上市融资运作购买股票

资本运作,集团,房地产,国际融资

至此麦格理集团这次为期2年有余，由试图发行REITs失利，转向CMBS发行的房地产资本运作项目，终于收官，其中设立离岸SPV多达5家

【引证文献】