个人住房按揭贷款中“假按揭”的综合防范与治理

发布时间：2020-10-28 01:43

　　 2007年美国次贷危机’爆发,危机发生标志着累积多年的美国房地产泡沫终于破裂,多年来宽松的货币政策、低利率以及对个人住房信贷监管的放松造成的恶果也在危机中一次性清算。目前,次贷危机产生的金融海啸已逐渐消退,各国经济开始缓慢复苏,后危机时代宣告开始。 次贷危机的产生归根结底是美国房地产泡沫的破灭,而我国房地产发展态势与危机前美国地产市场极其相似,同样高企的住房价格泡沫,急剧扩大的银行个人按揭业务。不处理好我国住房市场和银行按揭问题,也许我国经济将会步美国后尘,引发系列经济动荡。目前我国银行个人住房抵押贷款市场的现状是：各银行视按揭贷款为优质资产,并围绕该业务展开了激烈的竞争,并且,按揭贷款具有门槛低,单笔业务量小的原因,监管不易,这就为地产商和银行某些问题员工制造了钻空子的机会,滋生“假按揭”产生的土壤。 2006年下半年,我国银监会进行了一次少有的大规模房地产贷款现场检查。此次检查,银监会进行得非常仔细,被抽查银行的每笔房贷的流水号全部都被调出来,并仔细核对贷款金额、贷款成数、利率、贷款人相关资料,严格检查贷款流程是否违规。抽查中,许多有问题的支行无论是信贷员还是分管负责人都因此丢了“饭碗”。下发的检查结果表明,截至2006年6月末,国内银行中涉嫌“假按揭”的贷款数总额高达数十亿元。某国有银行分支行共发放的个人住房“假按揭”贷款共4718笔,金额达到13.09亿元,占被抽查到的个人住房按揭贷款总额的6.05%。此外,还有另一家国有银行被抽查的分支行总共发放个人住房“假按揭”贷款3716笔,总金额7.34亿元,占被抽查到的个人住房按揭贷款总额的3.23%。同时,据《中国房地产报》报道,某市办理的抵押备案的房产中,有三分之一的住房涉嫌“假按揭”。银行内部存在的“假按揭”目前已占用大量信贷资金,一旦房价波动极易形成银行坏账,危害储蓄资金安全。截至2010年末,除中信银行和中国银行外,12家上市银行的报表显示：2010年贷款总额为21万亿,而涉房贷款金额超过5万亿,占贷款总额的24.27%,其中3.62万亿为个人住房按揭贷款。 假按揭行为是催大房地产泡沫的重要因素；是未来导致银行坏账的发生的元凶；是地产商面临严厉房地产调控依旧不降价的最后底气；是加深我国居民财富分配不均的主要原因；是资金无效利用的表现；是我国经济的一颗毒瘤。在假按揭中,被绑架的是银行,被欺骗的是百姓,被摧毁的是市场,被误导的是媒体,而从中获得暴利的只有监守自盗的银行问题员工和金蝉脱壳的黑心地产商。银行假按揭问题的解决势在必行,积极整治银行假按揭无论是对我国金融市场的建设还是对我国经济的健康运行都具有重要意义。 本文综合现有文献对假按揭课题的研究成果,并通过自己深入研究发现假按揭问题的产生除开发商钻法律和银行规章制度的空子之外,更深层次的原因在于各银行中普遍存在的信息不对称.,并由此导致严重的委托代理问题,某些银行职员出于自身利益的考虑,置银行的风险控制于不顾,对开发商的假按揭行为视而不见,更有甚者,某些问题员工还与开发商勾结利用假按揭骗取银行贷款,这样的直接结果就是,即使银行有了完善的假按揭防治措施,但是由于缺乏促使职员强制按照银行本意执行的动力,导致的结果必然是职员有章不循,假按揭防治制度成为一纸空文。要想解决银行假按揭问题,必须先厘清银行内部委托代理关系,如果该问题不能得到妥善的解决,任何针对假按揭的治理政策无非是动皮毛易、伤筋骨难,风声一过银行假按揭难免“春风吹又生”的结果。 针对银行内部的委托代理问题,笔者在综合考虑治理成本和效益后,认为选择“随机抽查,加重惩罚”的治理措施,将能从很大程度上降低银行假按揭发生的可能,该方法要点为：银行稽核部门以一定概率不定期对银行个人住房抵押贷款进行抽查,并在每次抽查前做到严格保密,对在抽查中发现的违规放贷人员进行极其严厉的处罚,我们假设随机抽查概率为P；银行员工假按揭收益为Z,惩罚受到的损失为K,那么其效用函数就是U=z-pk。当且仅当员工的违法成本PK大于假按揭收益Z时,理性的职员才不会选择帮助开发商进行假按揭。通过上面的分析,银行可以选择提高抽查概率P或惩罚力度K就能达到治理假按揭的目的。 本文的结构安排如下： 第二章主要描述与假按揭的相关基本概念,以及假按揭的多种表现形式,所谓假按揭是指开发商或其他利益主体,虚构按揭合同,以虚假的住房交易,通过按揭贷款的渠道,骗取银行信贷资金的金融诈骗；而假按揭按其表现形式主要可以分为：以生产经营为目的的假按揭、以零首付为目的的假按揭、工程抵债型假按揭、以炒房为目的的假按揭以及恶意套现的假按揭等五种。 本文第三章主要是介绍假按揭产生的原因,主要有五大原因导致了假按揭的发生,一是开发商和其他利益主体有利用假按揭套取银行现金的动机；二则银行在个人按揭贷款的规定上也存在空子可钻；三来地方房管部门在住房抵押登记的安排上存在漏洞；四来我国法律对假按揭的定罪和打击存在问题；最后,银行内部员工出于自身利益的考虑也有协助开发商进行假按揭的动机。 本文第四章主要书对假按揭的治理提出意见和建议：治理假按揭问题可行的方法主要有五点：第一：银行在对开发商的自身实力上应该严格审查,审查内容主要包括：财务实力、注册资金情况以及开发资质等；第二：银行应该对按揭标的——住房的真实情况进行详尽的审查,审查内容主要包括：住房是否真实存在、房价与周边同类住房相比是否存在高估、住房是否是难以销售的尾盘、住房是否已办理按揭或抵押等；第三：银行应该对按揭者的还款能力和还款意愿上落实严格的“面谈”措施,第四：银行应该确保按揭住房已办理抵押登记的情况下才能放款,最后,在贷款发出后,银行应该做好贷后管理工作,确保信贷资金安全。除此之外,国家法律在对假按揭的惩罚和定罪上应该加以规范,并对炒房行为加以严厉的打击；房管部门应该完善住房抵押登记措施。 本文第五章主要是通过对京城最大烂尾楼——东华金座假按揭这一案例进行分析来完成本文的论述。 通过上述一系列措施,笔者相信,假按揭问题必将得到妥善的解决。
【学位单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F832.4
【文章目录】：
摘要
Abstract
1 引言
    1.1 选题背景
    1.2 研究现状
    1.3 研究目标及意义
    1.4 研究方法
    1.5 文章结构安排
2 与假按揭相关的基本概念
    2.1 什么是"按揭"
    2.2 什么是"假按揭"
    2.3 假按揭的多种表现形式
        2.3.1 为生产经营融资的假按揭
        2.3.2 以零首付为目的的假按揭
        2.3.3 工程抵债型的假按揭
        2.3.4 以炒房为目的的假按揭
        2.3.5 恶意套现的假按揭
    2.4 假按揭的利益分配
    2.5 银行假按揭的特点
    2.6 假按揭危害
3 假按揭产生的原因
    3.1 银行在个人住房抵押贷款审批环节存在漏洞
    3.2 房屋登记制度的缺陷为假按揭提供了可乘之机
    3.3 我国法律在假按揭定罪和处罚上存的缺陷
    3.4 银行内部员工协助假按揭
        3.4.1 "总分行"制度下的若干激励失效
        3.4.2 房地产市场的繁荣导致银行员工产生投机心理
        3.4.3 银行内部问责机制落实的不到位是银行职员敢于纵容假按揭的重要原因
        3.4.4 银行高管缺乏职业经理人信托责任观念
4 治理措施及建议
    4.1 完善银行内部审核流程
        4.1.1 对地产商资信的审批建议
        4.1.2 对按揭住房的调查建议
        4.1.3 针对按揭者的审查建议
        4.1.4 充分利用个人信用信息基础数据库防治假按揭行为的发生
        4.1.5 切实办理好住房抵押工作
        4.1.6 认真落实贷后管理
        4.1.7 建立信息共享机制
    4.2 防止银行内部员工与假按揭者相互勾结的措施建议
    4.3 对国家政策的建议
    4.4 完善法律建设加大假按揭涉案人员处罚力度
5 案例分析
    5.1 案件始末
    5.2 案情败露爆发:国家审计署的介入
    5.3 法院判决结果
    5.4 案件分析
        5.4.1 贷前调查存在疏漏
        5.4.2 委托代理问题导致银行员工对发现的假按揭不作为
        5.4.3 贷款投向管理不严
        5.4.4 支行行长权利过大缺乏约束
6 小结
参考文献
后记
致谢

【参考文献】

相关期刊论文 前4条

1 方君;正视和规避个人住房按揭贷款业务的风险[J];江南论坛;2003年05期

2 刘萍;个人住房抵押贷款风险探析[J];金融研究;2002年08期

3 康荔,温珂;“假按揭”的法律定性及其风险防范[J];中国房地产金融;2003年06期

4 胡金盛;如何识别假个贷[J];中国房地产金融;2003年11期

相关硕士学位论文 前1条

1 宋晓;个人住房贷款“假按揭”问题探析[D];西南财经大学;2007年

本文编号：2859377