房地产企业融资现状分析及对策研究

张丽 大唐电信（天津）科技产业园有限公司

摘要：房地产是一种资本密集型行业，其在很大程度上依赖金融业所提供的资金支持。但是现阶段我国房地产业的发展却存在诸多问题，包括融资问题，全面分析我国房地产企业的融资现状，提出针对性的解决策略，才能进一步拓宽融资渠道，缓解房地产企业的融资压力。本文就针对该问题进行讨论。

关键词：房地产企业；融资；问题分析

一、我国房地产企业融资现状分析

（一）融资渠道单一导致各方面风险增加

目前我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主要渠道，虽然近几年银行信贷在房地产开发融资来源的比例有所下降，但很多房地产企业自筹资金中包含了一定的个人住房按揭贷款，如果将这些因素考虑在内，房产企业使用银行信贷的资金比例仍然高于55%，在这种对银行贷款过分依赖的情况下，企业、银行及政府所承担的信贷风险也会有所增加。首先，国家政策会对银行经营产生较大影响，，且政府为了调控房价也出台了一系列政策用以降温。其次，银行本身也存在一定风险。这是由于房地产行业产品开发周期长且投资大，本身就是一种高风险产业；且政府政策对房价进行调控，银行客户出现违约、断供的机率就会增加，房地产企业由于资金链断裂终至破产，银行的损失也无法弥补；此外，房地产企业还缺少科学、完善的信用评估机制，也是增加银行风险的因素之一。最后，政府也会受到影响，因为房地产企业与银行有着直接关系，政策调控影响到房地产业的发展，银行难免也会受到影响，从而导致整个金融体系受到影响，进而影响到社会稳定。

（二）不完善的法律制度对房地产企业融资产生制约

     完善的法律制度是市场经济条件下企业发展的根本保障，也是社会经济发展的基础条件，不完善的法律制度会对经济发展产生制约作用。与西方发达国家相比，我国房地产相关法律规章制度还不够完善，还缺少一套科学、有效的企业融资制度，这也是导致房地产企业融资困难的间接因素，从而对房地产企业的发展产生影响。

二、改善房地产企业融资现状的策略

（一）拓宽融资渠道

     现阶段房地产企业最主要的融资渠道即是银行贷款，故要一改现状，从以下几个方面着手拓宽融资渠道：

     首先，房地产产业投资基金。该方法是发行基金受益凭证来募集资金，可起到集中分散资金的作用，再通过业化的经营管理手段，将资金用于房地产项目，以达到获取投资收益、实现资本增值的目的。这种聚集资金、分散风险的作法，不仅可以获得更高的投资回报，而且也在一定程度上缓解房地产企业融资困难的问题，促进房地产企业的健康发展。其次，房地产信托融资。该方法包括两个层面的涵义，一是房地产委托信托公司进行相关管理，在委托人获益的同时，信托公司收取相应的管理费用；另外一层涵义是资金拥有者将自己的资金委托给信托投资公司，由其以自己的名义将资金投资用于某个房地产企业，并对资金进行管理。尽管与银行相比，信托计划资金成本比银行同期贷款利率至少高出20%，但却可以大大节约时间成本，因此房地产信托融资是一种以资金成本降低时间成本的新型融资方法。最后，合作开发融资，所谓合作开发融资即房地产开发商寻找一家或几家综合实力较强的企业采用多种方式进行合作开发，以降低融资风险，分担融资负担。

     除上述方法外，还包括引进海外资本、发行债券、建筑企业垫资、产业基金、预售楼款再投资、典当融资、项目融资等多种。

（二）完善相关制度体系

     一方面要对房地产企业贷款担保体系予以完善。担保公司的主要作用是架设融资渠道，降低银行风险，提高企业信用。不过担保公司的业务是以银行政策为依据，银行仍具有贷款决策权，故担保公司可以在很大程度上解决银行与房地产开发企业之间信息不对称的局面。政府要完善相关法律法规，对抵押保险市场混乱的现象进行整顿，在全国范围内统一抵押保险机制；采取激励措施引导保险公司对自身的经营策略做出调整，提高保险条款的灵活性；并简化业务手续，保证保险费率标准的合理性。

另一方面，要对房地产企业信用评级体系进行完善。不能将信用评级仅作为满足审批程序的要求，而是要作为房地产企业发展的需求条件之一。对信用评级行为予以规范，保证评级体系的合理性及评级结果的公正性。企业发行债券的利率要与评级结果相一致，企业的级别差异要通过利率体现出来。可以合理引入国外信用评级机构，通过良性竞争促使国内信用评级机构提升自身的专业能力及市场信誉，从而促进信用评级体系向着更加公允化的方向发展。此外，信用评级责任方面可借鉴发达国家的做法，由中介机构对评级的公允性进行监管，而监管部门则对评级机构进行监管，市场则成为评级机构生存与发展的唯一决定性条件。

（三）提高企业资金利用率

房地产企业运营过程中，加快项目开发建设的资金周转效率，也可以通过较小的资金流量推动较大项目的运转，因此企业除了要通过多种渠道进行融资外，还要提升自身的管理能力，加快资金流转速度，从源头上将融资需求降至最低。

一方面，很多房地产企业缺少一个科学的融资计划及资金使用计划，导致企业资金流转不顺畅，因此企业要制定一个完善的融资计划，建立程序化的资金管理流程，提高企业的资金利用率。对企业资金管理各个环节的重要节点予以明确，并着力提高企业财务管理人员的综合素质与专业能力，使得每个资金管理环节均落到实处。例如某公司在回笼商品房贷款资金时，整个流程需要经过多个环节，包括客户资料提供、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等，每个部门之间沟通不顺畅或者互相推诿，导致贷款资金回笼不及时。而贷款资金则占售房款的大部分比例，故财务部要在分析问题的基础上，将每个流程环节的重要时间节点明确出来，委派专业专项负责，大大提高贷款资金铁回笼速度。

另一方面，企业还要减少过度预支。房地产企业普遍存在以借贷方式筹措开发经营资金的现象，但是如果房地产开发企业仅靠借贷维持生计、企业由负债支撑，则一旦出现债务危机，则会对企业的基本生存能力产生重创。因此房地产企业要克服“好大喜功”的不足，根据企业的实际情况举债，提高债务控制的安全性；将闲置资产尽量、尽早的做出合理处置，包括空置房地产、闲置的设备及存货等。此处介绍一个真实案例，某房地产集团公司为完成政府危、棚、简的改造任务，向银行贷款3亿人民币，导致企业资产负债率高达89%，每天仅用于支付银行利息的支出就高达10万人民币；当2008年金融危机爆发后，市场不景气、地价下跌，导致该公司大部分资金被套牢在闲置的土地上，导致企业资金链中断，资产运行状况急剧恶化。企业领导认识到这一现状后，经过详细分析及研究，及时采取了一系列的防范措施予以挽救，主动调低商品房价格，以尽快盘活商品房存量和土地存量，在最短时间内回笼更多资金，正是由于企业领导做出及时、准确的判断，该企业最终规避了资金风险导致的财务危机。

（四）发展房地产行业合作融资与企业联盟

    首先，企业要挑选合适的合作伙伴。企业准备与其它公司建立合作联盟关系前，最基本的一点即要树立明确的战略目标，再围绕该目标寻找合作伙伴，以帮助企业实现战略意图、弥补战略缺口。合作双方企业高级管理层需对自身及对方近期的目标及战略有全面、深入的了解。对房地产企业而言，合作伙伴必须具备以下基本条件：可以为企业带来技术、资金、知识和进入新市场的机会，并能够分担企业风险，还要注意合作企业间的文化相容性与相似性。其次，注重合作联盟的设计与谈判。要保证企业之间合作的顺畅性，必须从以下两个方面着手，一方面需要建立良好的初始合作协议，包括交叉许可安排、联合开发、合资经营、股权共享等；另一方面，要加强合作细节及合作方法的设计，包括选择厂址、分摊成本、获得相应的市场份额、知识创新及技术协同等。企业高层管理人员要针对合作联盟的共同目标与相关技术专业家、企业中层管理人员加强沟通，听取更广泛的意见。此外，要注意合作联盟伙伴之间是合作竞争的关系，双方必须针对合作过程中的具体事项及结果进行全面、深入的谈判，求大同、存小异，摒弃偏见，增强双方的信任关系。最后，要注意合作联盟过程的控制。企业采取合作联盟的策略的最终目的是提高自身的市场竞争能力，因此合作企业要具有向对方学习的意识，将联盟成果最大程度上转化为自身的竞争优势。

三、结语

   总之，作为我国的支柱产业，房地产企业的发展与人民的生活息息相关，故房地产企业融资管理非常重要。要通过多地化的融资渠道及方法实现资金的回收与聚集，构建更加完善的融资与资金管理体系。此外，还要基于宏观的角度对政策、法律进行完善，为房地产企业的发展创造更好的环境。

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