基于价值链视角的物流地产开发成本优化研究

发布时间：2017-08-07 10:32

  本文关键词：基于价值链视角的物流地产开发成本优化研究

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【摘要】：物流地产作为产业地产中最为重要的一种新型开发业态,在过去的几十年中国内一直不为人所重视。而在发达国特别是欧美工业化程度,以及国家物流自动化程度同样高度发达的地区。物流地产早已经是各种开发商,投资商乃至地产基金的重要产品。随着近年来国内如火如荼的电商发展,物流地产在电商企业供应链中的重要地位已经被公认为与IT技术,运输管理共存的三大主要影响因素。亚马逊作为国际知名电子商务企业,自2004年以来就随同电子商务技术将物流地产开发的新模式引入到了中国。在过去的近10年中分别以开发商模式,投资商模式和运营商模式在国内进行多个项目的尝试,实施并总结了一套适合于在中国发展的企业物流地产开发组合,同时也提出了今后需要优化改进的方向。通过亚马逊多个实体项目发展的实例证明了企业进行物流地产开发的过程完全不同于普通住宅或者商业地产开发。因其涉及了政府土地拍卖收益预期的实现,企业用户对当地税收及用工的贡献,开发商的租赁收益或是投资商乃至项目证券化后增值收益的核算。这也就是为什么其整体价值链错综复杂的原因。从价值链评价角度来看国内物流地产开发的纵向价值链从土地供应,资金融资,开发建设,物业管理乃至资产升值整个链条环环相扣。不同的环节不同参与方的价值角色不尽相同。我们需要注意阐述分析并寻求共赢点。同时作为物流地产开发企业又存在着由主要活动和辅助活动组成的内部价值链。本文首先运用价值链的方法通过对物流地产开发外部价值链的阶段价值活动分析并确定了企业价值链的上下游关系。并且对三种不同开发主体在四个主要开发阶段的优势进行分析。结合亚马逊企业实例提出开发成本存在的问题。其次,对开发企业内部价值活动进行分析制定内部价值链模型。并且通过对典型物流地产项目开发成本的实例进行成本分解并通过对成本和价值链增值分析确定了价值链中对成本影响的关键价值活动。最后通过内外部价值链的协同重新优化成本结构,制定最优开发成本组合。在成本降低的前提下实现项目增值。最后,为达到价值链总体成本降低项目整体增值的目标,提出了土地获取和利用的多样性,设计建造模块化,融资模式多样化和资产管理合理化的四个价值链改进的对策。以提高企业资源的高效利用并增强企业市场竞争力。
【关键词】：物流地产 价值链 成本优化
【学位授予单位】：北京工业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23;F259.2
【目录】：

• 摘要4-5
• Abstract5-9
• 第1章 绪论9-15
• 1.1 选题背景9
• 1.2 研究意义9-10
• 1.3 物流地产开发现状10-11
• 1.3.1 国外开发现状10-11
• 1.3.2 国内开发现状11
• 1.4 研究内容与目标11-12
• 1.4.1 研究内容11-12
• 1.4.2 研究目标12
• 1.5 研究思路技术路线图与研究方法12-15
• 1.5.1 研究思路12
• 1.5.2 文本结构12-13
• 1.5.3 研究方法13-15
• 第2章 物流地产价值链及相关文献综述15-21
• 2.1 物流地产概述15-16
• 2.1.1 物流地产的概念界定15
• 2.1.2 物流地产的特征15-16
• 2.2 价值链的相关理论综述16-19
• 2.2.1 价值链理论16-18
• 2.2.2 价值链模型18-19
• 2.3 物流地产企业价值链19-20
• 2.3.1 物流地产企业价值链特点19
• 2.3.2 价值链研究在物流地产方面的作用19-20
• 2.4 本章小结20-21
• 第3章 亚马逊物为代表的流地产开发现状分析21-35
• 3.1 公司概况21-23
• 3.2 物流地产涉及的利益相关者23-24
• 3.3 上下游利益相关者的价值链协同24
• 3.4 亚马逊物流地产开发的多种价值组合尝试24-28
• 3.4.1 投资商为主导的价值优势25-26
• 3.4.2 开发商为主导的价值优势26-27
• 3.4.3 运营商为主导的价值优势27-28
• 3.5 物流地产开发过程中各参与方价值活动分析28-31
• 3.5.1 作为投资商的价值活动28-29
• 3.5.2 作为开发商的价值活动29-30
• 3.5.3 作为运营商的价值活动30-31
• 3.5.4 政府的价值活动31
• 3.6 亚马逊物流地产开发存在的问题与解决的必要性31-33
• 3.6.1 土地获取困难成本高31-32
• 3.6.2 建设周期长成本高质量不稳定32-33
• 3.6.3 项目融资方式和盈利模式33
• 3.7 本章小结33-35
• 第4章 物流地产开发价值链分析35-59
• 4.1 物流地产的价值构成35-36
• 4.2 物流地产的价值创造36-37
• 4.3 物流地产价值链特点37-39
• 4.3.1 纵向价值链及模型分析37-39
• 4.3.2 物流房地产企业的内部价值链39
• 4.4 物流地产开发流程39-43
• 4.5 物流地产开发企业的价值链分析43-46
• 4.5.1 物流地产开发企业的价值链模型43-45
• 4.5.2 物流地产开发企业价值创造活动的识别45-46
• 4.6 物流地产价值链的内外部联系46-49
• 4.6.1 物流地产企业价值链的内部联系47
• 4.6.2 物流地产开发企业价值链的外部联系47-49
• 4.7 物流地产价值链的应用49-58
• 4.7.1 纵向价值链的稳定均衡49-50
• 4.7.2 价值链中贡献利益的分享50-52
• 4.7.3 物流地产开发价值链关键效益指标的确定52-55
• 4.7.4 物流地产开发成本费用及增值分析55-58
• 4.8 本章小结58-59
• 第5章 基于价值链优化的物流地产开发成本控制59-67
• 5.1 成本优化方法59
• 5.2 土地获取阶段的优化59-60
• 5.3 建设实施阶段的优化60-61
• 5.4 资本融资阶段的优化61-62
• 5.5 资产管理阶段的优化62-64
• 5.6 总体价值活动发展成本优化结果64-65
• 5.6.1 总投资成本的节省64
• 5.6.2 租赁及资产收入的增值64-65
• 5.7 本章小结65-67
• 第6章 物流地产开发价值链优化的实施建议67-75
• 6.1 价值链组合匹配67
• 6.2 值链优化实施的建议67-73
• 6.2.1 物流土地获取和利用的多样性67-69
• 6.2.2 设计建造的模块化69-70
• 6.2.3 融资模式的多样化70-71
• 6.2.4 资产管理的开发退出机制71-73
• 6.3 本章小结73-75
• 结论75-77
• 参考文献77-79
• 致谢79

【参考文献】

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1 仲颖;;我国物流地产的运营模式与发展趋势分析[J];物流工程与管理;2013年12期

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本文编号：634203